Los garajes y trasteros bajo rasante forman parte habitual de nuestros edificios. En ciudades donde el suelo es limitado, construir hacia abajo permite ganar aparcamientos y espacios auxiliares sin ocupar más superficie. Durante años lo hemos aceptado como una solución casi automática.
Sin embargo, los episodios recientes de lluvias intensas e inundaciones urbanas obligan a introducir una pregunta distinta: ¿deberíamos seguir construyendo bajo tierra en cualquier ubicación simplemente porque técnicamente podemos hacerlo?
Prohibir los sótanos sería una solución demasiado simple para un problema que depende de la topografía, el terreno, el nivel freático, la red urbana de drenaje y el riesgo concreto de cada parcela, pero tampoco parece razonable tratar igual un edificio situado en una zona elevada que otro proyectado en una vaguada donde el agua tiende naturalmente a concentrarse.
La norma no resuelve todo el problema
El Reglamento del Dominio Público Hidráulico ya incorpora limitaciones en las zonas inundables. En determinados supuestos permite garajes subterráneos y sótanos, pero exige que se tenga en cuenta la avenida con un periodo de retorno de 500 años, que se garantice la estanqueidad del recinto y que existan condiciones adecuadas de estabilidad, respiración y evacuación.
Esa exigencia es importante, aunque conviene entenderla bien. Hablar de una avenida con periodo de retorno de 500 años no significa que el edificio tenga que permanecer impermeable durante quinientos años ni que una inundación así vaya a producirse exactamente una vez cada cinco siglos. Es un criterio estadístico para estimar riesgo hidráulico. La vida real del edificio plantea después otra cuestión: cuánto tiempo mantendrán sus prestaciones los elementos que lo protegen del agua.
¿Seguirá todo igual dentro de treinta años?
La impermeabilización envejece, las juntas pueden deteriorarse, el hormigón puede fisurarse, los drenajes perder eficacia y las bombas terminarán necesitando sustitución. Eso no significa necesariamente que la obra estuviera mal ejecutada. Significa que los edificios también envejecen.
Un garaje puede permanecer seco durante veinte o treinta años y empezar entonces a mostrar filtraciones. El problema es que una solución que era accesible durante la construcción puede convertirse después en una reparación extraordinariamente difícil porque la impermeabilización está detrás de un muro enterrado o debajo de una losa.
Y quien tendrá que afrontar esa reparación ya no será normalmente quien promovió o construyó el edificio. Será la comunidad de propietarios.
Donde termina la calle y empieza el edificio
Un garaje no siempre se inunda porque falle su impermeabilización. Puede hacerlo porque el agua llega desde la calle. Una rampa descendente puede convertirse en pocos minutos en un auténtico canal hacia las plantas inferiores cuando la red de saneamiento y drenaje queda superada.
Por eso el riesgo no debería estudiarse únicamente dentro de los límites de la parcela. La cota de la calle, las pendientes, los puntos bajos del barrio, la capacidad de los colectores y los antecedentes de inundación forman parte del mismo problema.
La inundación urbana tampoco necesita siempre un río desbordado. Una precipitación muy intensa sobre una ciudad impermeabilizada puede generar acumulaciones importantes lejos de cualquier cauce.
¿Deberíamos construir bajo rasante?
Esta es probablemente la pregunta más incómoda. La ingeniería permite resolver situaciones muy complejas, pero que algo sea técnicamente posible no significa necesariamente que sea la mejor decisión durante toda la vida del edificio.
En una parcela situada en una vaguada, con antecedentes de acumulación de agua o con condiciones especialmente problemáticas de nivel freático, quizá tenga sentido limitar la profundidad del sótano, replantear determinados usos o buscar otras soluciones de aparcamiento. Incluso aunque construir dos plantas bajo tierra sea posible.
También deberíamos introducir el coste futuro en la decisión. El promotor construye y vende. La comunidad recibe el edificio y tendrá que conservarlo durante décadas. Una solución razonable en la fase de promoción puede convertirse treinta años después en una sucesión de bombas, inyecciones, impermeabilizaciones y derramas.
Construir pensando en el mañana
El siguiente paso es exigir la viabilidad del mantenimiento a largo plazo. No basta con demostrar que un garaje puede ser estanco en el momento de su entrega. También deberíamos saber cómo se inspeccionará, cómo podrá repararse, qué ocurrirá si falla un drenaje y qué alternativas existirán cuando la primera barrera deje de funcionar.
Se trata, pues, de abandonar la idea de que cualquier solución técnicamente posible es adecuada para cualquier emplazamiento.
El verdadero examen de un edificio empieza después de la entrega de llaves. Y quizá la pregunta correcta sea si tiene sentido construir este garaje, precisamente aquí, sabiendo lo que tendremos que hacer para mantenerlo seguro dentro de treinta, cincuenta o cien años.