Cuando se habla de vivienda y alquiler, el debate suele girar alrededor de dos personas: el propietario y el inquilino. Pero una vivienda casi nunca está aislada. Tiene vecinos arriba, abajo y al otro lado del tabique. Comparte portal, ascensor, descansillos y, sobre todo, convivencia. Y esa tercera parte, la comunidad de propietarios, pocas veces aparece cuando se redactan las leyes de vivienda.
Cuando existe un problema, pero no llega a los tribunales
Hay situaciones claras. Ruidos graves y continuados, actividades peligrosas, conductas ilícitas o comportamientos suficientemente acreditados pueden permitir actuar legalmente. La dificultad aparece con todo lo que queda en medio. Tacones a las tres de la mañana, discusiones frecuentes, portazos, reuniones de amigos que terminan siempre demasiado tarde, problemas de higiene y olores, jóvenes que convierten la vivienda en punto habitual de fiestas, personas con problemas de alcohol o drogas cuya conducta termina afectando al edificio.
Por separado pueden parecer pequeñas molestias. Cuando se repiten durante meses o años, la vida de los vecinos puede cambiar bastante. Y demostrar jurídicamente que estamos ante una actividad molesta con entidad suficiente para conseguir la resolución de un contrato o el lanzamiento de un ocupante puede ser mucho más complicado de lo que parece.
Una solución que hasta ahora existía
En estas situaciones, muchas comunidades terminan recurriendo al propietario. Se le informa de las quejas, se intenta que hable con su inquilino y, cuando el problema persiste, existe una posibilidad mucho más sencilla al llegar el momento correspondiente, es decir, no continuar el arrendamiento.
No hace falta convertir cada problema vecinal en un procedimiento judicial. A veces el propio propietario comprende que la convivencia se ha deteriorado y, cuando legalmente puede hacerlo, busca otro inquilino. Es una salida discreta que probablemente ha solucionado muchos conflictos comunitarios sin llegar nunca a un juzgado.
¿Qué habría cambiado con el nuevo régimen?
El Real Decreto-ley 27/2026 planteaba contratos con una vocación de continuidad mucho mayor. Tras el periodo inicial, podían producirse nuevas prórrogas y el propietario que quisiera finalizar el contrato tendría que afrontar, con carácter general, una importante indemnización al inquilino.
La norma contemplaba distintas excepciones: necesidad de la vivienda para el propietario o sus familiares, que el inquilino realmente no viviera allí, que dispusiera de otra vivienda adecuada o determinadas situaciones del propio arrendador. Pero los problemas de convivencia con los vecinos no aparecían entre ellas.
Esto habría creado una situación curiosa pero real y más frecuente de lo que cabría imaginar. Un propietario podría tener un inquilino que paga puntualmente y cumple aparentemente su contrato, mientras el resto del edificio lleva años soportando una convivencia difícil.
Si esas conductas no alcanzaban el nivel necesario para resolver judicialmente el arrendamiento por actividades molestas, cambiar de inquilino podía pasar a tener un coste muy considerable para el propietario. Y es razonable preguntarse qué incentivo tendría entonces para hacerlo.
La experiencia de las viviendas turísticas
Las comunidades ya han vivido algo parecido con las viviendas de uso turístico. La regulación fue incorporando poco a poco la realidad de los edificios. En 2019 se permitió a las comunidades limitar o condicionar esta actividad mediante determinadas mayorías y, posteriormente, se introdujo la necesidad de aprobación expresa de la comunidad para nuevas viviendas turísticas. Varias reformas para un mismo fin.
El tiempo demostró que regular el uso de una vivienda sin mirar también lo que sucede en el portal podía generar problemas.
Con el alquiler residencial puede ocurrir algo parecido. Proteger la estabilidad de quien vive de alquiler responde a una preocupación social evidente. Pero esa estabilidad también se desarrolla dentro de una comunidad donde otras personas tienen derecho a descansar y convivir razonablemente.
¿Podría tenerse en cuenta la convivencia?
Quizá futuras reformas podrían contemplar esta realidad. No bastaría con que un vecino dijera que alguien le resulta incómodo. Sería peligroso convertir cualquier discusión en una causa para terminar un alquiler. Pero podría estudiarse algún mecanismo para aquellos casos en los que existen problemas de convivencia reiterados, objetivos y suficientemente documentados: requerimientos de la comunidad, denuncias, intervenciones policiales, quejas mantenidas en el tiempo o acuerdos comunitarios que acrediten una situación real.
Eso permitiría introducir la convivencia como uno de los elementos que el propietario pudiera alegar al decidir no renovar un contrato, con las garantías necesarias para evitar abusos.
La vivienda termina en una puerta, la convivencia continúa fuera
Las políticas de vivienda tienen que proteger derechos e intentar dar estabilidad a las personas. También deberían observar qué ocurre dentro de los edificios donde esas políticas terminan aplicándose. Propietario e inquilino son parte de la relación pero los vecinos que viven allí también lo son.
Quizá cada nueva reforma sobre vivienda debería hacerse una pregunta más antes de aprobarse: ¿cómo afecta esto a la comunidad de propietarios?
Porque una buena política de vivienda también debería ayudar a que podamos vivir juntos.