Garajes y trasteros

garajesLas plazas de garajes y trasteros motivan en muchas ocasiones ciertas disputas en cuanto a la responsabilidad de los propietarios de las mismas con respecto al resto del edificio. ¿Deben hacer frente a los gastos de la comunidad del edificio? ¿Se consideran una comunidad independiente? ¿Y si los propietarios no tienen viviendas en ese edificio? Vamos a intentar dar un poco de claridad a todo este embrollo.

Cuando un edificio cuenta con plazas de garajes (o trasteros), estando todas ellas asignadas a propietarios de la comunidad de vecinos de dicho edificio, se contabilizarán las plazas dentro de cada cuota de participación. Es el caso más sencillo y que menos polémica suscita.

Sin embargo, cuando existen plazas de garajes en propiedad de personas ajenas a la comunidad de ese edificio es cuando comienzan los conflictos. Para realizar una buena gestión de estas zonas tenemos dos opciones:

1.- Mantener las plazas de garajes integradas en la comunidad del edificio.

En este caso, podremos encontrarnos con propietarios que poseen viviendas y plaza de garajes, propietarios que sólo poseen viviendas y propietarios que sólo poseen plazas de garajes. Todos ellos serán miembros de la comunidad con plenos derechos y sus cuotas de participación se calcularán en base a las propiedades que tengan dentro del edificio.

En cuanto al uso de los elementos comunes, los propietarios que sólo dispongan de plaza de garaje podrán hacer uso de las instalaciones necesarias (ascensores, escaleras, etc.) para acceder y abandonar su plaza, no pudiendo ser privados de su uso salvo que el edificio cuente con accesos independientes para los garajes, en cuyo caso, la entrada y salida del garaje deberá hacerse por las vías indicadas en los Estatutos o en el Título Constitutivo de la Propiedad.

2.- Constituir los garajes como una comunidad de propietarios independiente al edificio.

En muchas ocasiones es más sencillo y menos problemático que los propietarios de las plazas de garajes se constituyan como una comunidad independiente a la del edificio en el que se integran. Es la mejor opción cuando un gran número de plazas de garajes están en propiedad de personas totalmente ajenas a la comunidad del edificio.

Así pues, la comunidad de garajes sólo hace frente a los gastos que surjan en estas zonas (luz, agua, puerta de acceso, limpieza de garajes, sistemas contra incendios, tasas de los vados, etc.) y quedan excluidos de cualquier gasto que corresponda al resto del edificio. Incluso se debería tener un seguro totalmente independiente que sólo cubra los garajes.

Del mismo modo que ocurre en cualquier comunidad, los gastos podrán ser cubiertos por todos los propietarios de forma proporcional según los coeficientes de propiedad que tengan asignados o por partes alícuotas, dividiendo los gastos totales entre el número de plazas. En cualquiera de los casos se deberá contemplar en los Estatutos.

Una vez más, es de vital importancia la figura del Administrador profesional, quien ayudará a encontrar la mejor opción para cada caso, aportando soluciones que eviten conflictos y perjuicios para los vecinos.

34 thoughts on “Garajes y trasteros

  1. Buenos días.
    Les escribo para realizarles la siguiente cuestión:
    En nuestra comunidad hay un cuarto habilitado para guardar trastos y demás del que todos los vecinos tenemos llave; hace ya algunos años, dentro de este cuarto el portero construyó otro al que también se le puso puerta con llave. Este cuarto no se aprobó en junta, pero tras la polémica entre los vecinos se dejó estar. En este cuarto se supone que el portero guarda algunas herramientas y material que emplea para su trabajo, pero dado que hemos estado teniendo problemas con el, varios vecinos hemos solicitado al administrador la llave para tener copia. El administrador se la solicitó al portero en repetidas ocasiones, negándose siempre. Finalmente consiguió, o eso nos dice, que el portero accediera a dar una copia únicamente al Presidente. Mi pregunta es si estamos en nuestro derecho a tener copia de esa llave y si el Presidente puede negarse a dárnoslas hasta que se apruebe en junta. Está es una comunidad en la playa, dónde las reuniones, salvo casos extraordinarios, se realizan en agosto y consideramos excesivo esperar a agosto para tener copia, ya que estamos observando irregularidades que necesitaríamos comprobar dentro del mismo y no podemos.
    Gracias y un saludo.

    • Hola JB,
      Lo normal sería que el uso de estos cuartos, incluida la tenencia de la llave, se incluyera en los Estatutos o en el Reglamento de Régimen Interno de la comunidad. Que todos los vecinos tengan acceso a ese cuarto puede conllevar problemas, más si en él se guardan herramientas y utensilios propios de la labor del portero. En cualquier caso el administrador y/o presidente sí que deben tener copia de esa llave para cumplir con su función de velar por el buen funcionamiento de la comunidad, no pudiendo en ningún caso, el portero, negarse a facilitar una copia. Recordemos que es un empleado de la comunidad y que no tiene mayores derechos que los de cualquier otro trabajador.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  2. En una comunidad de propietarios de garajes y trasteros, se adoptado una decisión de cambiar el sistema de apertura de la puerta del garaje, codificando cada llave para no poderse hacer copias, además se ha adoptado la decisión de solo darle acceso a los propietarios de plaza de garaje y no a la de los trasteros.
    A mi entender no creo que esta decisión sea correcta, puesto que soy igual de propietario que los que tienen plaza de garaje y tengo que tener acceso a mi propiedad bien para descargar o cargar en mi trastero con absoluta libertad, ya que los gastos también participo.
    Les ruego como puedo hacer para solucionar esto y si se pueden quitar los derechos a los propietarios.

    • Hola Emiliano,
      Habría que tener en cuenta algunos datos como si se tiene acceso por otro lugar a los trasteros, el uso al que los mismos están destinados, los estatutos, etc. Un trastero no es un almacén y las cocheras no son una zona de carga y descarga de los mismos. Si no eres propietario de plaza de garaje no puedes meter el coche dentro por mucho que seas dueño de un trastero. Por la misma lógica que no puedes meter el coche en el portal porque seas propietario de un piso.
      Un saludo.

  3. En mi caso soy propietario de Garaje y Trastero pero no resido en la finca, Mi pregunta es : puedo cambiar el sentido de apertura de la puerta del Trastero para aprovechar mas el espacio de dicho trastero a sabiendas que el coche que aparca delante de la puerta es el mio, y que procedimiento debo tomar para que sea legal y no me puedan llamar la atencion la Presidencia de dicha finca

  4. Hola tengo en mente el comprar un garaje en un edificio que está en mi zona y alla voi con las preguntas el garaje este es dentro del propio edificio al nivel de la calley acera con un portal totalmente independiente para mi solo desde la calle y son 16 metros cuadrados utiles yo la idea que tengo es para almacenar motos y bicicletas clasicas que voi restaurando y me gustaria poner un banco de herramientas y un elevador de motos no es para dedicarme de manera profesional a nada seria por simple hobby pero el garaje en cuestion está en la escritura como eso como garaje yo poderia cambiar el uso para local comercial o simplemente dejar la escritura tal cual está y darle el uso que deseo?? O es mejor que mire por otra cosa porque eso seria muy complicado hacerlo legalmente un saludo y gracias de antemano tambien saber ¿que uso poderia ser apto en ese garaje relacionado con las motos dadas las caracteristicas especiales que tiene??? Mas que nada porque lo fui a observar y pa los 15000€ que me piden si fuesen viables cualquiera de estas cosas lo cojeria inmediatamente

    • Hola Marco,
      En primer lugar, si aprendes a usar los puntos y las comas tal vez podamos entender mejor lo que escribes. La ortografía y redacción mejor ni la comentamos.
      Deberías consultar estas dudas en el Ayuntamiento de tu localidad que es donde te podrán informar de las posibilidades de modificar el uso del garaje/local y lo que necesitas para ello. Las normativas municipales varían de una ciudad a otra y por eso no podemos responder a tu pregunta. No obstante, para ciertas modificaciones también necesitarás la aprobación de la Junta de Propietarios.
      Un saludo.

  5. Buenos días.
    En mi finca, existe una comunidad de vecinos para las viviendas y otra para los garajes junto con los trasteros. La cuota de participación a la comunidad de los trasteros es del 75% aproximadamente respecto a los garajes. (Como referencia, diré que el IBI de un garaje es de unos 35€ y el del trastero de 6€.) Considero q la aportación de los trasteros es demasiado alta, pero como hay menos trasteros que garajes, éstos últimos se imponen, máxime cuando el administrador que tenemos es propietario de 4 plazas de garaje y ningún trastero. Existe alguna norma que regule estos extremos?.
    Muchas gracias.
    Un saludo

    • Hola Concha,
      Evidentemente existe un conflicto de intereses entre la comunidad y el administrador, al ser éste último un propietario. Esto no es ilegal pero es de muy dudosa moralidad. Si no estás conforme con las cuotas asignadas, puedes acudir al juzgado para que determine un criterio al respecto.
      Desde aquí y sin ninguna documentación no podemos dar una respuesta más ajustada.
      Un saludo.

  6. Buenos días.
    Soy propietario de un local que tiene dos sótanos y ambos están calificados como garaje aunque no hay acceso desde la calle. No tengo acceso a los mismos nada más que por el ascensor de la finca, ya que el local está alquilado como bar.Mi pregunta es , ya que saldrían unos 15 trasteros, podría construir trasteros en el sótano segundo?. En caso de ser asi, podría tener acceso a los mismos por el ascensor de la finca. Gracias.

    • Hola Israel,
      Esta cuestión tendrás que consultarla en el Ayuntamiento de tu localidad, además de con un arquitecto y, lógicamente, con la comunidad de propietarios.
      Un saludo.

  7. Hola:

    Soy propietario de un trastero sin plaza de garage. Al trastero puedo acceder a través de otra puerta que no es la principal ¿Debo pagar vado?.

    Gracias.

    • Hola Víctor,
      Deberás contribuir a los gastos que te tengan asignados según el criterio que se siga en tu comunidad. Si no estás conforme puedes acudir a la justicia ordinaria. Sin conocer las características in situ del edificio no podemos darte una respuesta más precisa.
      Un saludo.

  8. QUERÍA HACER UNAS CONSULTAS REFERENTES A UN VECINO Y A LAS COMPRAS Y MALOS MODOS CON LOS QUE SE COMPORTA CONMIGO, Vivo en una comunidad de vecinos en la cual tenemos cada vecino ademas del piso, una plaza de garaje y un trastero, uno de los vecinos ha comprado una plaza de garaje y hace poco ha comprado un trastero, más bien un cuarto a parte de los trasteros, éste en los planos que nos dieron al comprar el piso viene como si fuese propiedad de la comunidad, pero entre el gestor y administradora concursal del constructos se le han vendido, ¿como puedo saber si ese trastero/cuarto es de la comunidad y si puede hacer obras en dicho cuarto sin pedir permiso a la junta de vecinos? Puesto que ha estado haciendo un altillo, según me han dicho los vecinos, pintando con pintura con base de disolventes, aunque este esta en el sótano y no hay suficiente ventilación, espero su respuesta a mi pregunta

    • Hola Lucio,
      No podemos darte una respuesta concreta a casos tan particulares y complejos. En las Escrituras de Constitución deberá aclarar si ese cuarto es de la comunidad o privado.
      Un saludo.

  9. Tengo en un edificio un parking y un trastero y un piso.
    En el párking cabe un coche pequeño y la puerta del trastero esta en la plaza del parking contigua.
    Lo tenia alquilado y mi inquilino le dio permiso al coche de al lado para que aparcase unos 40 cm en mi plaza (el solo aparcaba una moto).
    Ahora se ha ido el inquilino y el propietario del parking (de al lado) aparca el coche encima de la ralla (indudablemente en su plaza) imposibilitandome a mi practicamente aparcar, pero ademas cuando el tiene el coche aparcado no puedo acceder a mi trastero.
    Tengo derecho de paso para acceder a mi trastero, y si es asi cuantos centimetros son.
    Saludos.
    Atentamente

    • Hola Fina,
      En primer lugar el aparcamiento de los vehículos debe respetar, no la línea, que también, sino además el derecho o la posibilidad de uso de las plazas contiguas. Por ese motivo, se suele prohibir el cerramiento de las plazas, porque si nos ajustamos a las líneas pintadas en el suelo, muchas veces impedimos abrir las puertas al vehículo de al lado.
      Por otro lado, si no existe escriturada una servidumbre de paso para el trastero es complicado hacer valer este derecho de paso si el vecino se empeña en “fastidiarte”. Deberíais convocar una Junta para delimitar esas zonas de paso y que se registren debidamente. Además, se pueden pintar las líneas de esas zonas de paso.
      Un saludo.

  10. Buenas tardes soy propietaria de una vivienda con trastero, el cual esta en la zona de garaje. Para acceder a mi trastero lo hago a traves del accensor desde mi bloque. Mi duda es la siguiente, los garajes tienen un ascensor independiente para acceder a los garajes, ¿Cual seria mi participacion en los gastos en la comunidad si yo no utilizo el ascensor ya que no soy propietaria de plaza de garaje? ¿ Tendria que pagar el vado?

    • Hola Marga,
      No podemos resolver este tipo de cuestiones sin ver las escrituras o características del inmueble y menos determinar cuál sería tu participación en los gastos. Estos temas deben estar reflejados en las escrituras.
      Un saludo.

  11. Buenas tardes. Soy propietaria de una plaza de garaje en un edificio A (con 3 plazas de garaje en sotano). Al garaje colindante B se accede por nuestra puerta (tenemos servidumbre de paso reflejada en la escritura). A se construyó antes que B, pero como estas 3 parcelas de edificio A se las quedó el promotor, antes de vendérnoslas se construyó el edificio B, formaron comunidad y empezaron a llevar los gastos (puesto que la promotora pasó de todo). En mi escritura habla de esta servidumbre sin aportar más datos y fija una cuota de participación en los gastos del edificio A de un 1,69% eximiéndome de gastos de luz, escalera, ascensor…por que el garaje tiene entrada independiente. La comunidad de B nos pasó unas fotocopias del registro (creo que era el título constitutivo del edif.B) donde ponía que la comunidad de B tenia que participar en los “gastos” con 74%, y como ellos formaron la comunidad y llevan los gastos dicen que nosotros tenemos que pagarles el 26%. Nosotros somos 3 parcelas en el predio sirviente y ellos 11 en el dominante. Desde el inicio ha habido mala relación por lo que no confío.Mis dudas:
    ¿Estos gastos sobre los que habla la participación son del conjunto de los dos garajes o solo del predio sirviente?
    ¿Realmente que ellos tuviesen que participar con el 74% implica que nosotros al no tener comunidad participemos en los generales con un 26%?
    ¿Si hubiese una reparación en el edificio B repercutible a los garajes de ese edificio, también tendriamos que pagar el 26% de lo que les salga a pagar?
    Dicen que como no somos de su comunidad no tenemos derecho a voto.

    • Hola Arianna,
      Casos tan concretos y complejos son imposibles de resolver sin analizar los documentos y las características de las fincas. Lamentamos no poder resolver tus dudas.
      Un saludo.

  12. Buenas vivo en una comunidad tengo duplex y dos plazas de garage por lo cual pago aparte la comunidad por un lado la casa y aparte las plazas de garage con trastero.resulta que hay una sola puerta de entrada y la mitad de las plazas de garage se vendio pero la otra mitad no se puede vender pertenece al banco supuestamente .la cuestion es que hay vecinos que se hicieron de mandos y estan usando esas plazas son mas de veinte sin pagar nada.que se puede hacer si el administrador no hace caso del tema.la puerta pasa rota.y ellos nada.tambien dejan coches aparcados que no los sacan nunca de alli .es un abuso.!!!

    • Hola Carla,
      Es un tema complejo, pero si sospecháis que hay gente que utiliza las cocheras sin ser propietario ni contar con autorización para ello, una de las medidas que podéis tomar es cambiar los mandos de la cochera y dárselo únicamente a loa propietarios.
      Un saludo.

  13. Buenos días, en mi Comunidad hay varios residentes que son propietarios de plazas de garajes que a su vez también son propietarios de trasteros sitos en los mismos sótanos. Respecto a las Plazas están al corriente de pago, respecto a los trasteros no han pagado nunca su cuota de participación. Mi pregunta es ¿estos propietarios tienen derecho a voto en una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria? ¿Cuántos años podemos reclamar respecto a la deuda de los trasteros? Muchas gracias por su atención.

    • Hola Genaro,
      Si no se encuentran al corriente de pago de las cuotas, ya sean ordinarias y ordinarias, en la Junta de Propietarios no tendrán derecho de voto.
      Se le pueden reclamar hasta cinco años.
      Un saludo.

  14. Hola,mi pregunta es la siguiente , vivo en una comunidad la cual tiene unos locales en sus bajos, en dos de estos bajos guardan coches , para lo cual usan los vados de acceso al parking de la comunidad sin pagar vado es esto legal y por el contrario cuando les apetece dejan el vehículo delante del local . He hablado con el administrador el cual me indica que pueden hacerlo ya que tienen asignada servidumbre de paso es legal la actuación de dichos propietarios y del administrador el cual otorga que no tiene ni que pagar por usar el vado de la comunidad. Muchas gracias .

    • Hola Juan,
      La servidumbre de paso es un derecho otorgado en escritura y el vado es un impuesto del Ayuntamiento. Son dos aspectos totalmente diferentes y, por tanto, no están exentos de este pago.
      Un saludo.

  15. Hola, en mi edificio hay un restaurante alquilado que por lo pequeño que es les toca guardar la comida en unos trasteros del garaje, con las molestias que provocan la entrada de furgonetas de reparto, gente extraña, roturas de vidrios y derrame de botes, arroz, etc
    No estoy seguro si el local tiene plaza de garaje, pero tengo dudas que se pueda dar uso comercial de comida en un trastero de un garaje
    Muchas gracias

    • Hola Alex,
      No existe un uso comercial del trastero si se usa como almacén, que es para lo que está diseñado. Por tanto, al margen de las molestias que pueda causar, no hay nada ilegal.
      Un saludo.

  16. Hola, Quiero adquirir un solar que está justo detrás de un edificio. En la planta baja de dicho edificio hay unos trasteros ( no garajes) que dan al solar. Quiero cerrar el solar, pero entiendo que debo dejar un paso para el acceso de los propietarios a sus trasteros, ya que el único acceso posible a ellos es a través de dicho solar. Desconozco si hay una servidumbre o derecho de paso y si es así que metros de paso debería dejar. Algunos propietarios utilizan el trastero para aparcar el coche pues, como he dicho, está en planta baja. No se si por está razón se debe de dejar más metros de paso o sólo el necesario para acceder a pie a los trasteros. Muchas gracias. Saludos

    • Hola Juan Andrés,
      En principio debes consultar las escrituras para ver lo que pone en ella respecto a la servidumbre. Por otro lado, siendo acceso para trasteros, no tienen por qué aparcarse vehículos en esa zona y, por tanto, no tienes que conceder más metros para eso.
      Un saludo.

  17. Buenos días,
    Nuestra comunidad está formada por 2 edificios de pisos que tienen sus plazas en el garaje y 30 viviendas unifamiliares (y el garaje lo tenemos dentro de nuestra vivienda), por lo que las viviendas sólo utilizan la servidumbre de paso para acceder a sus viviendas.
    Mi duda es sobre si las viviendas tenemos que participar en los gastos de limpieza (q sólo se benefician las plazas de los pisos), gastos de luz y conservación del garaje. Y en qué medida o proporción.

    • Hola Pilar,
      Eso tienes que comprobarlo en las Escrituras de Constitución. No obstante, entiendo que las plazas de garaje están anexas a las viviendas y, por tanto, todos han de contribuir a todo.
      Un saludo.

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