Balcones, ¿privados o comunitarios?

BalconesUna de las consultas más comunes que se le plantea a todo propietario es la relacionada con los balcones y la posibilidad de realizar en ellos modificaciones o incluso conocer hasta qué punto se puede hacer uso libremente de ellos. Del mismo modo, surgen dudas sobre si el mantenimiento, las reparaciones o las rehabilitaciones de estos elementos deben ser costeados por la comunidad o por el vecino del piso en cuestión.

Por su condición y naturaleza, los balcones no pueden encasillarse en una u otra denominación, es decir, que se encuentran a mitad de camino entre lo privado y lo común.

Por un lado, al formar parte de la fachada, se considera un elemento comunitario y, por consiguiente, las barandas también son comunes. Lo mismo debe entenderse del balcón en sí, en cuanto que supone el techo del piso inferior. Así pues, se puede afirmar que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad de vecinos y será su responsabilidad el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento.

Sin embargo, el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio. Por tanto, cada propietario puede modificar el solado de su balcón libremente y colocar baldosas del estilo, diseño, color o material que más le guste. Eso sí, siempre que no perjudique o dañe su estructura.

Igualmente, el espacio que queda dentro del balcón se considera privado, lo que implica que todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas corresponde única y exclusivamente al propietario del piso.

Además, en muchas localidades existen normativas municipales que regulan los usos de los balcones, prohibiendo, por ejemplo, que se muestren al exterior las clásicas cuerdas de lado a lado con ropa tendida para que se seque.

Cabe señalar que los balcones, por su ubicación, constituyen un elemento más de la fachada y como tal deben cuidarse y mantenerse en perfecto estado y armonía estética.

47 thoughts on “Balcones, ¿privados o comunitarios?

  1. Buenos días,
    Vivo en piso con terraza y he colocado una malla de seguridad de nylon en la terraza para la protección de mis hijos, que se caracteriza por ser prácticamente invisible. Podría la comunidad hacerme quitar la red? Muchas gracias.

  2. Hola:
    El tubo de la barandilla original que tenemos en comun mi vecina y yo se ha deteriorado y parece que por ahi le ha entrado agua al vecino de abajo. El arreglo del mismo le corresponde a la comunidad? Hace falta alguna mayoría para su arreglo? El mantenimiento de la misma corresponde a la Comunidad?
    En el caso en que haya que cambiar ambas barandillas porke no se puede arreglar. Que mayoria seria necesaria para el cambio?
    Hay vecinos que han hecho cerramiento de los balcones. Le corresponde a la Comunidad su mantenimiento o a los propietarios porke es un elemento puesto por ellos?

    • Hola Ane,
      Como decimos en el artículo, la barandilla se considera un elemento comunitario y su reparación corresponde a la comunidad (siempre que no sea motivado por el mal uso). Las reparaciones necesarias no necesitan ser aprobadas, lo que debe aprobarse es el presupuesto de la reparación, es decir, el coste, pero no el arreglo en sí.
      El cerramiento también se considera un elemento comunitario aunque habría que estudiar cada caso en concreto, dependiendo de sus características y tipología.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  3. Buenos días.
    Acabo de alquilar un local comercial y desearía abrir huecos de luces al patio de la parcela para proporcionar
    iluminación natural a una de las estancias. Solo Iluminación, no vistas.
    La comunidad no me lo permite, pero lo estatutos de la misma me autorizan a:
    “…abrir huecos de luces desde los corredores-soportales del inmueble…”
    Necesito que el hueco tenga 6m2 de tamaño.
    Es compatible este hueco con lo autorizado en los estatutos?
    Muchas gracias
    Saludos

    • Hola Pat,
      Creo que eso no nos corresponde a nosotros determinarlo puesto que sin conocer el inmueble es imposible tener un juicio tan técnico. No obstante dudamos mucho que una abertura de 6 metros cuadrados se pueda considerar un “hueco de luces” razonable. Si crees que hay discrepancia entre los Estatutos y la decisión de la Junta, acude al Juez para que determine quién lleva razón.
      Un saludo.

  4. Buenas noches. Un vecino tiene el balcón y la baranda destrozada y oxidada por su dejadez me gustaría saber si la comunidad de vecinos se tiene que hacer responsable de todo el arreglo o la baranda es responsabilidad del propietario ya que a sido dejadez suya.
    Muchas gracias

    • Hola Susana,
      No sé hasta qué punto se puede demostrar eso de la dejadez, pero como ya hemos dicho, las barandas de los balcones son comunitarias y su mantenimiento corresponde a la comunidad.
      Un saludo.

  5. Buenas tardes mi balcón osea todo el suelo se está callendo, hace 12 años que se arreglaron por la parte de abajo, pero no se le dio pintura ni nada de nada ni se pintófachada a qquien pertenece el arreglo

    • Hola Raúl,
      Habría que estudiar el caso in situ para analizar el problema. Es muy difícil dar una valoración de estas cuestiones tan concretas sin conocer presencialmente el caso.
      Un saludo.

  6. Hola soy una vecina je ha puesto un armario de aluminio del mismo color ke la fachada, persianas baranda etc a juego , es armario movil sin encallar a ningun sitio ni pared , la vecina de pegada a mi balcón se queja , nuestros balcones están separdos por mitad pared y mitad lama , mi pregunta es
    ¿ Puedo poner un armario como he definido dentro de mi balcón ?

  7. Buenos dias. Como jefe de escalera de una comunidad de vecinos tenemos una propietaria que tiene humedades en el techo de su terraza cerrada que provienen del suelo de la terraza de la vecina del piso de arriba que no cerró en su día la terraza y nos pide la reparación a la comunidad de dichas humedades. Corresponde a la comunidad dicha reparación o a la vecina del piso de arriba, ya que como exponeís en el artículo “el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio”.

    Gracias

    • Hola Oscar,
      Nos ha encantado eso de “jefe de escalera”.
      Lo que hay que determinar es la procedencia del daño, es decir, la causa. Si el problema radica en el elemento estructural comunitario o en el privativo. Sin analizarlo in situ es imposible dar una valoración objetiva del problema. Tendréis que peritar el daño previamente.
      Un saludo.

  8. Hola, vivo en un piso de alquiler, y en la verja del balcón he puesto unos tablones de madera simulando una vaya.
    Es sobretodo para que los perros no se puedan asomar.
    La verja tiene barrotes verticales y los tablones están en horizontal.
    Los tablones están sujetos con bridas blancas.
    Verja gris, tablones blancos.

    Los tablones están por dentro, por lo que es imposible que caigan.

    La comunidad de vecinos puede obligarme a retirarlos?
    Gracias

    • Hola Manuel,
      Si se considera que afecta a la estética del edificio sí que pueden ordenarte que los retires.
      Un saludo.

  9. Hola, en la comunidad de vecinos vamos a cambiar los balcones. Quisiera saber si los locales comerciales tienen que pagar y en qué medida, si es por cuota de participación o cómo.
    Muchas gracias.
    MARISA.

    • Hola Marisa,
      Contestamos a tu pregunta en el post. Vuelve a leerlo porque dependerá del cambio que vayáis a hacer. Únicamente indicaros que los locales también forman parte de la comunidad y que la fachada es común a todos, salvo que en las escrituras se establezca otra cosa. El reparto del gasto, por cuotas o como se apruebe, siempre que haya acuerdo.
      Un saludo.

  10. En mi comunidad hay vecinos que ha arreglado el vierteaguas del balcon (somos35) y otros no. Lo quieren arreglar ahora cuando arreglen la fachada, pero los que ya lo han arreglado no quieren pagar la parte proporcional que le corresponde por haberlo hecho antes. Sería correcto exigirle el pago comunitario?

    • Hola Jose Antonio,
      Si ahora no se van a reparar sus vierteaguas porque ya lo tienen reparado, parece lógico pensar que no tienen que aportar nada puesto que cada uno de ellos corrió previamente con un gasto que correspondía a la comunidad.
      Un saludo.

  11. Por asentamiento del edificio o por defecto de construcción, se me han levantado varias baldosas del balcón. ¿Debería hacerse responsable la comunidad o sólo el propietario? Muchísimas gracias de antemano.

    • Hola Txema,
      SI existe un problema estructural del edificio es la comunidad quien debe responsabilizarse de las reparaciones, pero primero hay que certificarlo correctamente y, lo más importante, analizar la causa para que no vuelva a repetirse el daño.
      Un saludo.

        • Hola Txema,
          Es que no podemos darte una respuesta sin analizar el problema in situ. Si no es estructural correspondería al propietario. Es lo más que podemos decir sin verlo.
          Un saludo.

  12. hola! en nuestro edificio hay una mala contruccion y seguidamente hay derramas decositas que arreglar… cayendose una baldosa de la fachada el presidente comento que habia darreglar unos balcones (que son del banco), en concreto la parte del suelo que hay infiltraciones de la lluvia. quisiera saber si es comunitrio o privado? o si hay alguna manera para saberlo. gracias

    • Hola Laia,
      Habría que realizar una peritación para conocer la causa de las filtraciones y luego ya se podría determinar si la reparación sería comunitaria o privada.
      Un saludo.

      • Hola de nuevo,
        Segun el presidente y lo más provable es que las infiltraciones son de la lluvia (efecto natural). Pero el que afecta es en el suelo del balcón, y que eso habrá que pagarlo entre todos.
        He buscado algun tipo de ley por internet para no tener que pagar ningun perito propio, y si que dicen que el suelo del balcón es de cada uno, y no entiendo el porque nos dice de que tendremos que pagar esas reparaciones…
        sabe usted que otra ley puede romper la que dice que esa parte del balcón es privada?
        El presidente es un poco de chanchullos tocando la legalidad, y yo no quisiera pagar algo que no me pertenece…

        disculpe las molestias!
        gracias por las respuestas!

  13. Bnas.noches. Creo se ha comentado pero necesito un poco más de claridad. El techo del balcón de un propietario está agrietado (el lucido) en un 60% y a pique de desprenderse parte del mismo con el alto riesgo de graves consecuencias para viandantes. Es el 6° piso. De los 32 existentes solo ese tiene el problema. No entendemos tal situación porque cuando llueve el agua entra en los mismos por igual. Como único detalle para este caso que creemos pudiera ser el causante del daño, es una jardinera bastante amplia 1×1 y 80 cm. de profundidad situada en el centro de los dos balcones del 7° que al parecer y según comentarios tiene un riego constante por multitud de plantas sembradas. El resto de jardineras (16) no tienen nada sembrado, solo tierra. Mi pregunta: si fuera el del 7° el causante del daño por el motivo expresado ¿Quien paga la reparación, Cdad. o propietario 7° Piso?. Y si por el agua de lluvia o sucesivas limpiezas del balcón del 7° Quien paga Cdad. o el del 7°?. Saludos cordiales.

    • Hola José Julián,
      En todas las situaciones de la vida, el causante del daño es el que asume los gastos por las reparaciones. Lo importante es analizar la situación y peritar la causa para que quede constancia de ello y, posteriormente, reclamar los daños y perjuicio, amén de la reparación correspondiente.
      Si la causa se determina en un elemento estructural del edificio, sería la comunidad quien corriera con los gastos de reparación.
      Un saludo.

  14. Buenos dias, tenemos el balcón cerrado, pero en los azulejos exteriores han crecido plantas que han facilitado la entrada de agua al piso de abajo estropeandole el techo.
    Quien debe reparar esos azulejos impermeabilizandolos, u otra solucion y quien arreglar el techo del vecino, la comunidad o nosostros¿
    Gracias

    • Hola Carmen,
      Deberíamos ver y analizar el asunto in situ porque es complicado dar un criterio por internet a algo así. Normalmente hay que ir a la causa del daño, quién produce el daño, a qué se debe, quién realizó el cerramiento, quién puso los azulejos, existió acuerdo de la comunidad, etc. Sentimos no poder darte una respuesta más concreta.
      Un saludo.

  15. Hola
    La barandilla de mi terraza, que he comprado ahora, tiene que ser reformado porque esta muy oxidada y por eso destrozada y la comunidad dice de haber decidido en una junta que cada inquilino paga la suya. Solo q mi barandilla mide 30 metros y las de los otros entre 2 y 6 metros. Ademas es un atico y la reforma es mas peligrosa y cuesta mas. Es esto legal? Yo les he dicho q no soy responsable por la dejadez del proprietario anterior, si dejadez es la causa, y que la reforma de barandillas tiene q ser pagado por la comunidad, pero siguen diciendo q yo tengo q arreglarlo y pagar porque lo decidieron con majoria.
    Muchas gracias de antemano y un saludo

    • Hola Susa Asar,
      Como indicamos en el blog, la barandilla cuenta como elemento comunitario de la fachada y, por tanto, debe ser mantenida por la comunidad.
      Un saludo.

  16. Es excelente la información y mejor aún la aclaración de dudas de toda la gente. Se nota que confían en vosotros y nosotros valoramos este tipo de información.

    Un saludo, sois excelentes, seguid así!!!

  17. En la comunidad de vecinos donde vivo, hay un vecino que tiene el techo del balcón descascarillado , dice que es a cargo de la comunidad. Es correcto? .

    • Hola Marian,
      Como explicamos en el post, lo que queda dentro del balcón es privado y, por tanto, su mantenimiento también es privado. Esto incluye el techo del mismo.
      Un saludo.

  18. Vivo en un conjunto residencial y deseo instalar un aire acondicionado, ubicando la unidad externa del aire dentro de mi balcón.
    Sin embargo la Administradora manifiesta que no puede autorizarme dicha instalación.
    Pueden ellos legalmente negarme la instalación en esa ubicacion, teniendo por seguro que dicho equipo no quedaría visible hacia la fachada, y que no generará ningún tipo de ruido molesto para los vecinos?

    • Hola Manuel,
      En primer lugar, el administrador no tiene autoridad para decidir, consentir o negar ningún aspecto de la comunidad. Por otro lado, debes consultar las Normativas Municipales al respecto, que son las que fijan las condiciones para este tipo de instalaciones en fachadas.
      Un saludo.

  19. En mi comunidad quieren pintar los balcones. Entiendo que son comunitarios pero resulta que son de dimensiones muy diferentes. Mi balcón no tiene ni tres metros de barandilla y hay otros que tienen más de treinta metros.
    Debo pagar como ellos?
    No lo encuentro justo ya que mi balcón es insignificante y està en buen estado de pintura

    • Hola Lourdes,
      Las aportaciones se harán en función de las cuotas asignadas o a lo que se haya establecido para ello. Piensa que no todo se puede medir, el uso del ascensor en función del piso, la limpieza de las escaleras o la luz que cada uno consume. Son cuestiones imposibles de cuantificar y por eso se toman como referencias las cuotas de participación o lo que se acuerde, que para eso una comunidad es una pequeña democracia.
      Un saludo.

  20. Buena tardes,
    Nos hemos dado cuenta que el frontal de mi balcón puede causar algún desprendimiento. Hemos llamado a un albañil y nos ha dicho que las humedades del balcón son porque pusimos unas baldosas encima de las originales. Vamos a llamar a un arquitecto técnico para saber las dimensiones del problema aunque ya nos han avisado que se deberá de quitar las baldosas, poner tela asfaltica…etc. Mi pregunta ya os la podéis imaginar: Me toca a mi la reparación?. Ningún vecino tiene tela asfáltica, otros hicieron lo mismo en su dia, baldosas encima de las originales. Y el arquitecto técnico que venga deberá mirar todos los pisos que en más o menos tiempo va a sucederles lo mismo. Gracias por vuestra respuesta.

    • Hola Marisa,
      La impermeabilización del balcón debe correr por cuenta de la comunidad al ser un elemento estructural del edificio. Ahora bien, si la causante del deterioro es la instalación de un solado encima del existente, eso te pondría como responsable del daño y correría de tu cuenta la reparación. Por eso, lo importante es determinar siempre y en primer lugar la causa del daño.
      Un saludo.

  21. Hola buenas.
    En mi comunidad son muy restrictivos (con los que quieren) y pedí permiso para instalación de lumon. Al final, informando de las sentencias de la audiencia provincial de Málaga pude obtener permiso. El problema es que el lumon va sobre una pérgola de madera, la cual se ha aprobado en Junta que a partir de ahora el mantenimiento corre por parte del propietario. Al tener que pagar yo la nueva pérgola porque está destrozada, he solicitado cambiar el material, en lugar de poner madera poner las pérgolas de aluminio imitacion madera, cuyo mantenimiento es más económico y se deteriora menos, y lo han denegado. Pueden obligarme ya que pago la pérgola a exigirme el tipo de material si no hay diferencia estética que es lo q a ellos les preocupa?. Y por otro lado, quiero poner en la pérgola.una celosía de madera para que me proteja del sol y sé que no les va a gustar nada a los guiris de.mi comunidad. Al igual.que el lumon, si no es un elemento fijo está celosía , pueden obligarme a retirarla?

    Gracias!

    • Hola Claudia,
      El hecho de que sea una instalación fija o movible no implica un tratamiento diferenciador. Lo que prima es la estética. Por esta misma razón, entendemos que si utilizas una material diferente al acordado pero que cumple con la estética del edificio, no debería haber problema, pero todo depende de lo que esté reflejado en los estatutos, normas internas o libro de actas y, sobre todo, a la interpretación que pueda darle el juez de turno, en caso de acabar en los juzgados.
      Un saludo.

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