Balcones, ¿privados o comunitarios?

BalconesUna de las consultas más comunes que se le plantea a todo propietario es la relacionada con los balcones y la posibilidad de realizar en ellos modificaciones o incluso conocer hasta qué punto se puede hacer uso libremente de ellos. Del mismo modo, surgen dudas sobre si el mantenimiento, las reparaciones o las rehabilitaciones de estos elementos deben ser costeados por la comunidad o por el vecino del piso en cuestión.

Por su condición y naturaleza, los balcones no pueden encasillarse en una u otra denominación, es decir, que se encuentran a mitad de camino entre lo privado y lo común.

Por un lado, al formar parte de la fachada, se considera un elemento comunitario y, por consiguiente, las barandas también son comunes. Lo mismo debe entenderse del balcón en sí, en cuanto que supone el techo del piso inferior. Así pues, se puede afirmar que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad de vecinos y será su responsabilidad el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento.

Sin embargo, el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio. Por tanto, cada propietario puede modificar el solado de su balcón libremente y colocar baldosas del estilo, diseño, color o material que más le guste. Eso sí, siempre que no perjudique o dañe su estructura.

Igualmente, el espacio que queda dentro del balcón se considera privado, lo que implica que todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas corresponde única y exclusivamente al propietario del piso.

Además, en muchas localidades existen normativas municipales que regulan los usos de los balcones, prohibiendo, por ejemplo, que se muestren al exterior las clásicas cuerdas de lado a lado con ropa tendida para que se seque.

Cabe señalar que los balcones, por su ubicación, constituyen un elemento más de la fachada y como tal deben cuidarse y mantenerse en perfecto estado y armonía estética.

119 thoughts on “Balcones, ¿privados o comunitarios?

  1. Buenos días,
    Vivo en piso con terraza y he colocado una malla de seguridad de nylon en la terraza para la protección de mis hijos, que se caracteriza por ser prácticamente invisible. Podría la comunidad hacerme quitar la red? Muchas gracias.

  2. Hola:
    El tubo de la barandilla original que tenemos en comun mi vecina y yo se ha deteriorado y parece que por ahi le ha entrado agua al vecino de abajo. El arreglo del mismo le corresponde a la comunidad? Hace falta alguna mayoría para su arreglo? El mantenimiento de la misma corresponde a la Comunidad?
    En el caso en que haya que cambiar ambas barandillas porke no se puede arreglar. Que mayoria seria necesaria para el cambio?
    Hay vecinos que han hecho cerramiento de los balcones. Le corresponde a la Comunidad su mantenimiento o a los propietarios porke es un elemento puesto por ellos?

    • Hola Ane,
      Como decimos en el artículo, la barandilla se considera un elemento comunitario y su reparación corresponde a la comunidad (siempre que no sea motivado por el mal uso). Las reparaciones necesarias no necesitan ser aprobadas, lo que debe aprobarse es el presupuesto de la reparación, es decir, el coste, pero no el arreglo en sí.
      El cerramiento también se considera un elemento comunitario aunque habría que estudiar cada caso en concreto, dependiendo de sus características y tipología.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  3. Buenos días.
    Acabo de alquilar un local comercial y desearía abrir huecos de luces al patio de la parcela para proporcionar
    iluminación natural a una de las estancias. Solo Iluminación, no vistas.
    La comunidad no me lo permite, pero lo estatutos de la misma me autorizan a:
    “…abrir huecos de luces desde los corredores-soportales del inmueble…”
    Necesito que el hueco tenga 6m2 de tamaño.
    Es compatible este hueco con lo autorizado en los estatutos?
    Muchas gracias
    Saludos

    • Hola Pat,
      Creo que eso no nos corresponde a nosotros determinarlo puesto que sin conocer el inmueble es imposible tener un juicio tan técnico. No obstante dudamos mucho que una abertura de 6 metros cuadrados se pueda considerar un “hueco de luces” razonable. Si crees que hay discrepancia entre los Estatutos y la decisión de la Junta, acude al Juez para que determine quién lleva razón.
      Un saludo.

  4. Buenas noches. Un vecino tiene el balcón y la baranda destrozada y oxidada por su dejadez me gustaría saber si la comunidad de vecinos se tiene que hacer responsable de todo el arreglo o la baranda es responsabilidad del propietario ya que a sido dejadez suya.
    Muchas gracias

    • Hola Susana,
      No sé hasta qué punto se puede demostrar eso de la dejadez, pero como ya hemos dicho, las barandas de los balcones son comunitarias y su mantenimiento corresponde a la comunidad.
      Un saludo.

  5. Buenas tardes mi balcón osea todo el suelo se está callendo, hace 12 años que se arreglaron por la parte de abajo, pero no se le dio pintura ni nada de nada ni se pintófachada a qquien pertenece el arreglo

    • Hola Raúl,
      Habría que estudiar el caso in situ para analizar el problema. Es muy difícil dar una valoración de estas cuestiones tan concretas sin conocer presencialmente el caso.
      Un saludo.

  6. Hola soy una vecina je ha puesto un armario de aluminio del mismo color ke la fachada, persianas baranda etc a juego , es armario movil sin encallar a ningun sitio ni pared , la vecina de pegada a mi balcón se queja , nuestros balcones están separdos por mitad pared y mitad lama , mi pregunta es
    ¿ Puedo poner un armario como he definido dentro de mi balcón ?

  7. Buenos dias. Como jefe de escalera de una comunidad de vecinos tenemos una propietaria que tiene humedades en el techo de su terraza cerrada que provienen del suelo de la terraza de la vecina del piso de arriba que no cerró en su día la terraza y nos pide la reparación a la comunidad de dichas humedades. Corresponde a la comunidad dicha reparación o a la vecina del piso de arriba, ya que como exponeís en el artículo “el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio”.

    Gracias

    • Hola Oscar,
      Nos ha encantado eso de “jefe de escalera”.
      Lo que hay que determinar es la procedencia del daño, es decir, la causa. Si el problema radica en el elemento estructural comunitario o en el privativo. Sin analizarlo in situ es imposible dar una valoración objetiva del problema. Tendréis que peritar el daño previamente.
      Un saludo.

  8. Hola, vivo en un piso de alquiler, y en la verja del balcón he puesto unos tablones de madera simulando una vaya.
    Es sobretodo para que los perros no se puedan asomar.
    La verja tiene barrotes verticales y los tablones están en horizontal.
    Los tablones están sujetos con bridas blancas.
    Verja gris, tablones blancos.

    Los tablones están por dentro, por lo que es imposible que caigan.

    La comunidad de vecinos puede obligarme a retirarlos?
    Gracias

    • Hola Manuel,
      Si se considera que afecta a la estética del edificio sí que pueden ordenarte que los retires.
      Un saludo.

  9. Hola, en la comunidad de vecinos vamos a cambiar los balcones. Quisiera saber si los locales comerciales tienen que pagar y en qué medida, si es por cuota de participación o cómo.
    Muchas gracias.
    MARISA.

    • Hola Marisa,
      Contestamos a tu pregunta en el post. Vuelve a leerlo porque dependerá del cambio que vayáis a hacer. Únicamente indicaros que los locales también forman parte de la comunidad y que la fachada es común a todos, salvo que en las escrituras se establezca otra cosa. El reparto del gasto, por cuotas o como se apruebe, siempre que haya acuerdo.
      Un saludo.

  10. En mi comunidad hay vecinos que ha arreglado el vierteaguas del balcon (somos35) y otros no. Lo quieren arreglar ahora cuando arreglen la fachada, pero los que ya lo han arreglado no quieren pagar la parte proporcional que le corresponde por haberlo hecho antes. Sería correcto exigirle el pago comunitario?

    • Hola Jose Antonio,
      Si ahora no se van a reparar sus vierteaguas porque ya lo tienen reparado, parece lógico pensar que no tienen que aportar nada puesto que cada uno de ellos corrió previamente con un gasto que correspondía a la comunidad.
      Un saludo.

  11. Por asentamiento del edificio o por defecto de construcción, se me han levantado varias baldosas del balcón. ¿Debería hacerse responsable la comunidad o sólo el propietario? Muchísimas gracias de antemano.

    • Hola Txema,
      SI existe un problema estructural del edificio es la comunidad quien debe responsabilizarse de las reparaciones, pero primero hay que certificarlo correctamente y, lo más importante, analizar la causa para que no vuelva a repetirse el daño.
      Un saludo.

        • Hola Txema,
          Es que no podemos darte una respuesta sin analizar el problema in situ. Si no es estructural correspondería al propietario. Es lo más que podemos decir sin verlo.
          Un saludo.

  12. hola! en nuestro edificio hay una mala contruccion y seguidamente hay derramas decositas que arreglar… cayendose una baldosa de la fachada el presidente comento que habia darreglar unos balcones (que son del banco), en concreto la parte del suelo que hay infiltraciones de la lluvia. quisiera saber si es comunitrio o privado? o si hay alguna manera para saberlo. gracias

    • Hola Laia,
      Habría que realizar una peritación para conocer la causa de las filtraciones y luego ya se podría determinar si la reparación sería comunitaria o privada.
      Un saludo.

      • Hola de nuevo,
        Segun el presidente y lo más provable es que las infiltraciones son de la lluvia (efecto natural). Pero el que afecta es en el suelo del balcón, y que eso habrá que pagarlo entre todos.
        He buscado algun tipo de ley por internet para no tener que pagar ningun perito propio, y si que dicen que el suelo del balcón es de cada uno, y no entiendo el porque nos dice de que tendremos que pagar esas reparaciones…
        sabe usted que otra ley puede romper la que dice que esa parte del balcón es privada?
        El presidente es un poco de chanchullos tocando la legalidad, y yo no quisiera pagar algo que no me pertenece…

        disculpe las molestias!
        gracias por las respuestas!

  13. Bnas.noches. Creo se ha comentado pero necesito un poco más de claridad. El techo del balcón de un propietario está agrietado (el lucido) en un 60% y a pique de desprenderse parte del mismo con el alto riesgo de graves consecuencias para viandantes. Es el 6° piso. De los 32 existentes solo ese tiene el problema. No entendemos tal situación porque cuando llueve el agua entra en los mismos por igual. Como único detalle para este caso que creemos pudiera ser el causante del daño, es una jardinera bastante amplia 1×1 y 80 cm. de profundidad situada en el centro de los dos balcones del 7° que al parecer y según comentarios tiene un riego constante por multitud de plantas sembradas. El resto de jardineras (16) no tienen nada sembrado, solo tierra. Mi pregunta: si fuera el del 7° el causante del daño por el motivo expresado ¿Quien paga la reparación, Cdad. o propietario 7° Piso?. Y si por el agua de lluvia o sucesivas limpiezas del balcón del 7° Quien paga Cdad. o el del 7°?. Saludos cordiales.

    • Hola José Julián,
      En todas las situaciones de la vida, el causante del daño es el que asume los gastos por las reparaciones. Lo importante es analizar la situación y peritar la causa para que quede constancia de ello y, posteriormente, reclamar los daños y perjuicio, amén de la reparación correspondiente.
      Si la causa se determina en un elemento estructural del edificio, sería la comunidad quien corriera con los gastos de reparación.
      Un saludo.

  14. Buenos dias, tenemos el balcón cerrado, pero en los azulejos exteriores han crecido plantas que han facilitado la entrada de agua al piso de abajo estropeandole el techo.
    Quien debe reparar esos azulejos impermeabilizandolos, u otra solucion y quien arreglar el techo del vecino, la comunidad o nosostros¿
    Gracias

    • Hola Carmen,
      Deberíamos ver y analizar el asunto in situ porque es complicado dar un criterio por internet a algo así. Normalmente hay que ir a la causa del daño, quién produce el daño, a qué se debe, quién realizó el cerramiento, quién puso los azulejos, existió acuerdo de la comunidad, etc. Sentimos no poder darte una respuesta más concreta.
      Un saludo.

  15. Hola
    La barandilla de mi terraza, que he comprado ahora, tiene que ser reformado porque esta muy oxidada y por eso destrozada y la comunidad dice de haber decidido en una junta que cada inquilino paga la suya. Solo q mi barandilla mide 30 metros y las de los otros entre 2 y 6 metros. Ademas es un atico y la reforma es mas peligrosa y cuesta mas. Es esto legal? Yo les he dicho q no soy responsable por la dejadez del proprietario anterior, si dejadez es la causa, y que la reforma de barandillas tiene q ser pagado por la comunidad, pero siguen diciendo q yo tengo q arreglarlo y pagar porque lo decidieron con majoria.
    Muchas gracias de antemano y un saludo

    • Hola Susa Asar,
      Como indicamos en el blog, la barandilla cuenta como elemento comunitario de la fachada y, por tanto, debe ser mantenida por la comunidad.
      Un saludo.

  16. Es excelente la información y mejor aún la aclaración de dudas de toda la gente. Se nota que confían en vosotros y nosotros valoramos este tipo de información.

    Un saludo, sois excelentes, seguid así!!!

  17. En la comunidad de vecinos donde vivo, hay un vecino que tiene el techo del balcón descascarillado , dice que es a cargo de la comunidad. Es correcto? .

    • Hola Marian,
      Como explicamos en el post, lo que queda dentro del balcón es privado y, por tanto, su mantenimiento también es privado. Esto incluye el techo del mismo.
      Un saludo.

  18. Vivo en un conjunto residencial y deseo instalar un aire acondicionado, ubicando la unidad externa del aire dentro de mi balcón.
    Sin embargo la Administradora manifiesta que no puede autorizarme dicha instalación.
    Pueden ellos legalmente negarme la instalación en esa ubicacion, teniendo por seguro que dicho equipo no quedaría visible hacia la fachada, y que no generará ningún tipo de ruido molesto para los vecinos?

    • Hola Manuel,
      En primer lugar, el administrador no tiene autoridad para decidir, consentir o negar ningún aspecto de la comunidad. Por otro lado, debes consultar las Normativas Municipales al respecto, que son las que fijan las condiciones para este tipo de instalaciones en fachadas.
      Un saludo.

  19. En mi comunidad quieren pintar los balcones. Entiendo que son comunitarios pero resulta que son de dimensiones muy diferentes. Mi balcón no tiene ni tres metros de barandilla y hay otros que tienen más de treinta metros.
    Debo pagar como ellos?
    No lo encuentro justo ya que mi balcón es insignificante y està en buen estado de pintura

    • Hola Lourdes,
      Las aportaciones se harán en función de las cuotas asignadas o a lo que se haya establecido para ello. Piensa que no todo se puede medir, el uso del ascensor en función del piso, la limpieza de las escaleras o la luz que cada uno consume. Son cuestiones imposibles de cuantificar y por eso se toman como referencias las cuotas de participación o lo que se acuerde, que para eso una comunidad es una pequeña democracia.
      Un saludo.

  20. Buena tardes,
    Nos hemos dado cuenta que el frontal de mi balcón puede causar algún desprendimiento. Hemos llamado a un albañil y nos ha dicho que las humedades del balcón son porque pusimos unas baldosas encima de las originales. Vamos a llamar a un arquitecto técnico para saber las dimensiones del problema aunque ya nos han avisado que se deberá de quitar las baldosas, poner tela asfaltica…etc. Mi pregunta ya os la podéis imaginar: Me toca a mi la reparación?. Ningún vecino tiene tela asfáltica, otros hicieron lo mismo en su dia, baldosas encima de las originales. Y el arquitecto técnico que venga deberá mirar todos los pisos que en más o menos tiempo va a sucederles lo mismo. Gracias por vuestra respuesta.

    • Hola Marisa,
      La impermeabilización del balcón debe correr por cuenta de la comunidad al ser un elemento estructural del edificio. Ahora bien, si la causante del deterioro es la instalación de un solado encima del existente, eso te pondría como responsable del daño y correría de tu cuenta la reparación. Por eso, lo importante es determinar siempre y en primer lugar la causa del daño.
      Un saludo.

  21. Hola buenas.
    En mi comunidad son muy restrictivos (con los que quieren) y pedí permiso para instalación de lumon. Al final, informando de las sentencias de la audiencia provincial de Málaga pude obtener permiso. El problema es que el lumon va sobre una pérgola de madera, la cual se ha aprobado en Junta que a partir de ahora el mantenimiento corre por parte del propietario. Al tener que pagar yo la nueva pérgola porque está destrozada, he solicitado cambiar el material, en lugar de poner madera poner las pérgolas de aluminio imitacion madera, cuyo mantenimiento es más económico y se deteriora menos, y lo han denegado. Pueden obligarme ya que pago la pérgola a exigirme el tipo de material si no hay diferencia estética que es lo q a ellos les preocupa?. Y por otro lado, quiero poner en la pérgola.una celosía de madera para que me proteja del sol y sé que no les va a gustar nada a los guiris de.mi comunidad. Al igual.que el lumon, si no es un elemento fijo está celosía , pueden obligarme a retirarla?

    Gracias!

    • Hola Claudia,
      El hecho de que sea una instalación fija o movible no implica un tratamiento diferenciador. Lo que prima es la estética. Por esta misma razón, entendemos que si utilizas una material diferente al acordado pero que cumple con la estética del edificio, no debería haber problema, pero todo depende de lo que esté reflejado en los estatutos, normas internas o libro de actas y, sobre todo, a la interpretación que pueda darle el juez de turno, en caso de acabar en los juzgados.
      Un saludo.

  22. El techo de escayola del soportal que hay debajo del bloque se ha caido un trozo. Ese techo esta situado debajo de varios bloques que comprende la urbanizacion.A quien le corresponde el arreglo del techo.los techos tambien son servidumbre como el suelo que le corresponde mantenerlo la intercomunidad.

    • Hola Benito,
      Es imposible determinar esta cuestión con una explicación tan simple. Por lo que entendemos la reparación corresponde al bloque que tenga ese soportal.
      Un saludo.

  23. Hola, mi pregunta es, es obligatorio que todos los vecinos de una comunidad pongan la misma lampara de alumbrado de un balcon.
    O pude ser diferente?

    • Hola Marcelo,
      Cada propietario puede poner la lámpara que considere, siempre dentro de una lógica, es decir, que desde la fachada no se vea una cosa que rompa la estética por completo.
      Un saludo.

  24. Hola!
    En los balcones hay un punto de luz, pero es escasa para apenas poder ver algo cuando es de noche, queremos instalar otro punto de luz con el mismo foco (modelo y color) que el que ya hay. ¿Pueden hacérmelo quitar?
    Gracias

    • Hola Rocío,
      Estas cosas son más de lógica que de legalidad. Si pones un foco de 500 vatios es posible que te llamen la atención pero si es únicamente un poco más potente y lo usas de manera correcta no tiene por qué haber problemas.
      Un saludo.

  25. Buenas,
    estamos teniendo varios problemas con el porcentaje de participación y la cantidad de elementos que han de incluirse en el presupuesto ya que entran o no dentro de la privacidad del propio inquilino o corre a cargo de la comunidad de vecinos.

    He leído tu articulo y pero no veo ninguna referencia en las leyes (para ser exacto en LPH ni en Codigo Civil) que establezca lo que aseguras a continuación: “Sin embargo, el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio. Por tanto, cada propietario puede modificar el solado de su balcón libremente y colocar baldosas del estilo, diseño, color o material que más le guste. Eso sí, siempre que no perjudique o dañe su estructura.

    Igualmente, el espacio que queda dentro del balcón se considera privado, lo que implica que todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas corresponde única y exclusivamente al propietario del piso.”

    Podrías decirme donde exactamente, dentro de las leyes especifica esto? porque, por lo que yo entiendo, esto ha de tratarse como comunitario a menor que quede registrado en un acta por parte de la comunidad de vecinos, o al menos que este regulado por normativas municipales.

    Nada mas y gracias.
    Atentamente, en espera de su respuesta, Xabier.

    • Hola Xabier,
      Nos hemos basado en la legislación actual. Hay muchos aspectos que no se especifican literalmente ni expresamente en las leyes y hay que interpretarlos para su aplicación. Los jueces hacen lo mismo para dictar las sentencias. No tratamos de convencer a nadie, aportamos soluciones y consejos basados en nuestra experiencia y formación. Si usted lo interpreta de otro modo, pues perfecto. También puede obviar los consejos de su médico y pedirle los libros que estudió en sus años de carrera para que le demuestre que es cierto su criterio.
      Un saludo.

      • Buenas noches. Mi consulta es respecto al balcón. Si es un elemento común pero el solado es privativo ¿es legal que los pintores salten sin mi autorización al balcón “de mi casa” desde el andamio en el que están pintando la fachada? Puesto que la ley es interpretable, lo interesante sería saber a ciencia cierta que el solado es privativo, puesto que en mi caso redujeron el bajante del balcón desde el solado y por ese motivo llevo varias semanas sufriendo inundaciones por lluvias y acceso de agua al interior de la vivienda. Muchas gracias,

        • Hola Ángel,
          El balcón es privado en su espacio interior, es decir, que si alguien se mete en tu balcón está invadiendo tu casa. No se puede hacer bajo ningún concepto sin autorización del propietario.
          Un saludo.

  26. Hola! Quiero poner un aire acondicionado en mi casa y la junta de vecinos solo aprueba que el compresor se instale el la azotea, sitio desde el cual es imposible acceder por mi casa sin pasar por escalera o zonas comunes, cosa que también me prohíben. La única solución que me ha dado el instalador es poner la máquina en mi balcón, en el suelo, asegurando no dar vibración o ruido a los vecinos y además escondido en una zona donde no se ve desde la calle o afecta a la estética de la fachada. Mi pregunta es ¿necesito el consentimiento en junta de vecinos, o puedo ponerlo sin más ? Muchas gracias

    • Hola Ana,
      Las normativas municipales suelen regular la instalación de los aparatos de aire acondicionado por lo que te sugerimos que primero lo consultes en tu Ayuntamiento para que de indiquen lo que puedes o no hacer. No obstante entendemos que dentro de tu balcón lo puedes instalar sin problema pero en la pared no hace falta que sea en el suelo.
      Un saludo.

  27. Hola, soy inquilino, y en el piso hay una jardinera exterior, y yo por supuesto la utilizo con mis plantas, (ya habían algunas)

    Pero ahora quiere la comunidad de propietarios pintar la fachada y eliminar, (tapar con cemento) las jardineras, ¿tengo derecho a conservar la jardinera tal como yo alquilé el piso?

    Gracias

  28. Hola,
    Vivo en un bloque en el que algunos vecinos tienen baldosas en las paredes laterales del balcón, algunas en mal estado.
    Se les ha avisado, tal como consta en acta y también mediante circular, de que en caso de caída a la calle por mal mantenimiento será su responsabilidad.
    Si ocurriera algo la comunicad tendría alguna la responsabilidad ??.
    Muchas gracias

    • Hola Rosario,
      Si son las paredes interiores del balcón, en principio la responsabilidad es del propietarios del piso.
      Un saludo.

  29. Buenas tardes.

    Soy propietario de un piso. El mío es el último, mis terrazas están a cielo abierto, no están techadas. Con las abundantes lluvias de este año, se ha filtrado agua a través del suelo de una de ellas, manchando el techo de mi vecino de abajo. El seguro de la Cdad. no se hace cargo y me dicen que corre por mi cuenta levantar la soleria, sustituir la tela asfáltica y volver a colocar las baldosas. El mantenimiento ha sido excelente, no hay baldosas sueltas o rotas y el “lechado” entre las juntas esta bien. Al ser un deterioro extructural (la vivienda tiene unos 35 años) ¿no le corresponde a la comunidad el coste de la reparación?. Gracias.

    • Hola Javier María,
      Estás en lo cierto, esa reparación le corresponde a la comunidad porque la impermeabilización se considera un aspecto estructural del edificio.
      Un saludo.

  30. en mi bloque existen unas terrazas de 20 metros cuyo suelo son maderos de pino. y tiene una puerta de salida con sus respectivos porticones, no ya en terraza sino retranqueado hacia mi apartamento. Ese suelo tiene una separacion entre tablon y tablon , lo que quiero decir es que si no hubiese un tejadillo encima de mi terraza, la terraza de abajo se mojaria.Ese suelo de mi terraza es mio y no comunitario????? Los porticones al estar dentro de los limites de mi apatamentp son comunitarios o privativos???????
    Hace poco se aprobo en junta de propietarios el barniz del suelo y de los porticones, yo me negue paro se aprobo por mayoria y se pago por coeficientes. Resulta que despuesme di cuenta que habia un acuerdo del año 2012 supongo que tomado por unanimidad de que cada uno se hiciera su terraza y ese acuerdo no se ha revocado, ¿hay que revocarlo para tomar otroacuerdo en contra??????
    Gracias por todo, un saludo
    Angel

    • Hola Ángel,
      Los acuerdos que no se han revocado son perfectamente válidos. Así pues, lo aprobado en 2012, si no hay acuerdo posterior que lo anule, es lo que debe llevarse a efecto.
      Un saludo.

  31. Buenas, me llamo Andoni.
    Van a hacer una obra los del edificio de al lado, que esta pegado al nuestro, y nos quieren quitar parte de barandilla y suelo del balcon a nuestra vecindad, y parte de la pared también, puesto que estan pegados los dos edificios pared con pared.
    Algunos vecinos no queremos y a otros les da igual, es legal? Nos lo pueden quitar? Dicen q es comunitario, y que si la mayoria acepta lo pueden hacer( segun la constructora), es asi?
    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Hola Andoni,
      Tendréis que acudir a vuestro Ayuntamiento para ver los aspectos legales del proyecto. En caso de que se vulneren vuestros derechos u os veáis perjudicados por la nueva construcción podéis ponerlo en manos de un abogado para reclamarlo.
      Un saludo.

  32. En mi finca se están haciendo obras en las jardineras y en las barandas (de los áticos) de la fachada posterior. Nosotros vivimos en un ático, y para reparar las barandas, nos dicen que han de poner una baldosa cortaaguas en el borde del balcón (o algo por el estilo) porque así lo indica la normativa. Nosotros no queremos que cambien el resto de baldosas (a excepción del borde si es necesario “por normativa”), pero el arquitecto insiste en cambiarlas todas. Llevan puestas 35 años y jamás han dado ningún problema, y por ello no las queremos cambiar. Pueden “obligarnos” a cambiarlas aunque no queramos?

    • Hola Diego,
      Si la recomendación del arquitecto es que se cambie todo, suponemos que tendrá más información técnica y precisa que nosotros para poder dar una opinión al respecto. Además, si la normativa lo indica, pues creo que queda bastante claro.
      Un saludo.

  33. Buenos días, en el edificio de mis padres (los cuales no viven allí) hoy hay una Junta General Ordinaria y en el Orden del Día, entre otros puntos, me ha llamado la atención el siguiente, y copio literal : “Modificación de cuotas de comunidad por el cierre de balcones y el uso privativo de estos por parte de sus propietarios. Propuesta de encargo a un técnico de realización de un estudio sobre las nuevas cuotas a aplicar. Acuerdos a adoptar”.
    Desde hace más de 30 años hay varios balcones cerrados, y siempre se han aplicado las mismas cuotas para los vecinos que tienen el mismo coeficiente de participación, tengan o no cerrados sus balcones. ¿Es legal esta propuesta?. ¿Hay alguna Ley o antecedentes?. Gracias anticipadas por su respuesta. Un cordial saludo.

    • Hola Marisa,
      La propuesta, como toda propuesta es legal hacerla, otra cosa es que salga adelante o no, es decir, que los propietarios la aprueben.
      Si los balcones están cerrados por tres lados, ya computan al 100% y no sería necesaria la modificación de las cuotas de participación. Eso sí, si los balcones son volados, sobresalen de la fachada y no están cerrados por tres lados, computarían al 50% y, por tanto, al realizar el cerramiento sí que habría que modificar las cuotas.
      Un saludo.

  34. Buenas. Tengo filtraciones en mi balcón por el suelo o el rodapié. El balcón está en perfecto estado pero las filtraciones me han dañado todo el suelo de mi piso. Las compañías dicen falta de mantenimiento y que no quieren costear nada. La cominidad pone pegas para hacer una derrama y aprobar presupuesto. Qué debo hacer ? Debo arreglar yo el suelo de mi balcón y el de mi piso ? No se trata de un tema comunitario al ser parte de la fachada ? Gracias de antemano.

    • Hola Manuel,
      Sin verlo ni valorarlo bien, es difícil dar una respuesta. Si el problema se detecta en la estructura correspondería a la comunidad la reparación de todo. Si no quieren responsabilizarse puedes denunciarlos.
      Un saludo.

  35. Buenas tardes,

    En mi comunidad de vecinos todas las plantas tienen balcón exterior a la calle menos la mía que al ser ático únicamente tengo un muro de obra.

    Se está planteando hacer una obra de mejora de toda la fachada que incluiría cerrar los balcones de toda la finca. Yo tendría que entrar en esa derrama? al no tener balcón, me podría negar a participar en esa partida?

    Entiendo por ejemplo, que si los bajos no pagan, yo tampoco tendría que pagar. Sería la misma situación creo yo…

    Gracias.

    • Hola Laura,
      Los cerramientos de los balcones deberían ser costeados por cada uno de los propietarios que desee cerrar su balcón. El resto de la reparación de la fachada corresponde a todos los propietarios.
      Un saludo.

  36. Buenas tardes,
    La comunidad de propietarios ha decidido en junta que debo, debido a unas filtraciones en el suelo de mi balcón, debo reparar levantando baldosas, poniendo tela asfáltica y demás en lugar de impermeabilizar únicamente ya que el suelo tiene bastante pendiente para desaguar y según varios albañiles consultados, no es necesario hacer más. ¿Pueden obligarme a reparar el balcón cómo ellos quieran?
    Gracias

    • Hola Lala,
      Si el problema está en la estructura, como indicamos en el post, la reparación corresponde a la comunidad. Así que, se puede proceder con la impermeabilización que nos indicas pero los gastos deben correr por cuenta de la comunidad.
      Un saludo.

  37. Hola, el techo de un balcon está empezando a agrietarse y a despegar parte del enlucido. La duda es que si el piso de arriba ha puesto baldosas por su cuenta sin acuerdo a la comunidad, la responsabilidad de los daños que pueda ocasionar por debajo de esas baldosas, quien se responsabiliza, la comunidad o la propietaria de esa viviebda que puso baldosas por sus cuenta y se está filtrando abajo? Gracias

    • Hola Irene,
      Lo que hay que hacer es una peritación para poder determinar la causa del daño y si existe filtración de agua o no. En base a eso se podrá determinar la responsabilidad. Mientras tanto, es hablar por hablar.
      Un saludo.

    • Hola Elas,
      Se puede fumar en los espacios abiertos. El balcón es una espacio abierto y no hay inconveniente.
      Un saludo.

  38. Buenas y feliz año!

    Mi vivinda consta de un segundo piso con solarium arriba. El caso es que la escalera de acceso a la terraza de arriba es exterior y pegada a la fachada del edificio. A quien le corresponde el mantenimiento? Entiendo que si las barandillas pertenecen a la comunidad la barandilla de la escalera y la propia escalera tambien no?

    Grsvias y saludos.

    • Hola Poeso,
      Para resolver estos casos siempre hay que irse a las escrituras de constitución. Probablemente, si no se especifica nada al respecto, se consideren zonas comunitarias y, por tanto, su mantenimiento corresponderá a la comunidad. Pero es solo una suposición, como ya decimos hay que estudiar el caso con detenimiento y analizando las escrituras.
      Un saludo.

      • En la escritura pone que se accede a la terraza a través de una escalera que parte del balcón de la vivienda. En ningún momento cita m2 de la escalera ni cuenta como superficie útil.
        Como lo veis?

        Gracias por responder.

        Saludos.

        • Hola Poeso,
          Se el acceso únicamente existe a través de una vivienda privada, se entiende que el mantenimiento es privativo, es decir, la limpieza. Pero si hay que reparar, pintar o reformar ese acceso, estaría considerado como una zona comunitaria. En cualquier caso hay que ver bien las escrituras tanto de la vivienda como de la división horizontal.
          Un saludo.

  39. Hola,
    Mi duda es que si en los estatutos de propiedad horizontal establece que los bajos no deben hacer frente a gastos de conservación y mantenimiento de la fachada, ¿eso incluiría también a los gastos de conservación de los balcones y voladizos o se consideran elementos independientes?

  40. Hola!!
    En nuestra comunidad hay 10 pisos y dos locales. Quieren reparar 8 balcones en mal estado, y han aprobado una derrama, pero a los locales nos aplican una cuota superior (coeficiente escritura). La entrada a los locales es independiente y nunca nos han dado las llaves de la puerta exterior del edificio para por ejemplo mirar los contadores. Los balcones dan a una terraza posterior, no a la calle.

    La pregunta, podemos impugnar el acuerdo y pedir que paguemos menos (al ser un local, estamos exentos del coeficiente escalera, es decir no pagamos nada relacionado con el mantenimiento de la escalera (limpieza, ascensor, etc.).

    Muchas gracias de antemano!!
    Feliz 2019!!

    • Hola Elisabet,
      Los elementos comunitarios de un edificio están estipulados en el Código Civil (Artículos 396 y sig.) y, por tanto, con independencia del tipo de propiedad, ya sea un piso, un local o un garaje, todos los propietarios están obligados a contribuir para afrontar los gastos de su reparación y conservación. Con lo cual, es difícil que prospere vuestra reclamación.
      Un saludo.

  41. Hola.! Vivo en un ático con terraza (Madrid capital). El caso es que quería poner un toldo que irá apoyado en una pérgola. Nadie en el edificio tiene toldos, y yo quiero ponerlo en color blanco/crudo. Además la pérgola aún no se si ponerla en madera/alumino etc.

    Quería saber si siendo mi terraza (escriturada en las escrituras de la casa) necesito permiso de la comunidad. Si es así se que debo incluirlo en la próxima reunión de vecinos como punto del día, pero no sé hasta que punto debo dar detalles…tengo algún vecino quisquilloso, y quiero saber exactamente que puedo y que no puedo hacer.

    Muchísimas gracias

  42. Mi bloque consta de 9 pisos con el ático y el balcon del ático es a cielo abierto.La cuestión es que el propietario del ático no ha mantenido el suelo de su balcon esta filtrando humedad al vecino de abajo y el gestor quiere que la comunidad pague el arreglo del suelo y el techo que ha dañado al vecino entonces ha convocado una reunión donde le preguntó que la cambié porque coincide con mi horario de trabajo a lo cual me ha dicho que no que me informaran por acta de lo que se apruebe.mi duda es supuesto es que los balcones son comunitarios pero el solado tb y el techo del vecino tb por supuesto si tiene derecho a cambiar el horario de la reunión para que yo pueda asistir?gracias.

    • Hola María,
      Cambiar una convocatoria por un vecino es una cosa complicada y carente de sentido. Siempre habrá vecinos que pueden un día y otro no. Puedes salvar el voto o delegarlo en otra persona.
      En cuanto al problema de la filtración de agua, si la causa es el deterior de la impermeabilización, corresponde la reparación y los daños a la comunidad.
      Un salud.

  43. hola quisira hacer una consulta vivo en el 2do piso y el balcon mio seria el techo de mi vecina esta medio podrido por debajo, a quien le corresponderia arreglar eso? desde ya muchas gracias

    • Hola Maxi,
      El interior del balcón, como ya indicamos en el post, salvo los elementos estructurales, se considera privado y su mantenimiento y reparación corresponde al propietario.
      Un saludo.

  44. Tengo un cierre aguas en mi balcón a acusa de que mi vecina de arriba regaba las plantas y me inundaba el balcón con el agua y los restos de plantas
    Llevo dos años con él puesto y ahora la comunidad de vecinos quiere que lo retire pero no hay normativa en la comunidad sobre este tipo de elementos externos y en la fachada interior dos de los vecinos tienen vierte aguas sobre su lavadero……ellos dicen que esos no son voladizos y que al estar en la parte posterior no es fachada.
    Que debo hacer…. GRACIAS

    • Hola Raúl,
      Siempre indicamos que cualquier modificación de la fachada o de la estética debe contar con la aprobación de la junta de propietarios. Si no la tienes, te pueden obligar a quitarlo. De momento no puedes hacer nada. O solicitas que te lo aprueben en junta o esperas a que te reclamen que lo quites y lo quitas, claro está.
      Un saludo.

      • Ante todo muchas gracias por tu respuesta…me sirve de gran ayuda
        Entiendo que cualquier modificación hay que solicitarla y aprobarla en junta….por ello pregunto que si lo demás vecinos modifican la fachada con otros elementos ,estos elementos tienen que ser aprobados en junta.
        Por todo lo anterior pregunto si hay agravio comparativo en solicitar quitar un elemento en concreto y obviar otros con las mismas circunstancias y que no se han aprobado en Junta ……de nuevo muchas gracias.

        • Hola Raúl,
          Sí que puedes alegar un trato discriminatorio. Estos asuntos suelen acabar en juicio y eso ya dependerá de cada caso en concreto y de cada juez.
          Un saludo.

  45. Buenas tardes,quisiera hacer una consulta sobre un voladizo que he puesto en el techo de mi balcón pero está enganchado por dentro,es de chapa blanca, sobre sale del balcón 15 cm,es como un vierte aguas, para proteger el toldo. Mi pregunta es si tengo que quitarlo,por queis vecinos dicen que no puede estar ahí,pero ellos tienen por fuera de la barandilla del balcón hierros con cuerdas para tender y dicen que eso no estorba.
    Que debo hacer?dicen que me van a denunciar.
    Gracias y espero la respuesta.

    • Hola Mari Paz,
      Cualquier modificación de la fachada o de su estética requiere aprobación en junta. Si no lo tienes tendrás que quitarlo.
      Un saludo.

  46. Hola buenas noches! Mira te cuento… Resulta que de los 5 portales que Dan al interior de la comunidad que somos más de 80 vecinos, hay tres portales que son del 1 piso en los balcones hay un espacio muerto que se podría usar.. Mi pregunta es.. Que tengo que hacer para poder ha er dicha obra? Recoger firmas? Porque la, administradora dice que hay que hacer una reunión pero es que solo van 7veci os solos a las reuniones y entonces he pensado en adelantarme y recoger firmas antes de la reunión. Y por otro lado si tengo la mayoría la podría hacer? Con eso basta? O necesito hacer algo más? Gracias…

    • Hola Miguel Ángel,
      Como bien dice vuestro administrador, únicamente se puede acordar en Junta de Propietarios. Los asistentes, ya sean en persona o por representación, son los únicos que pueden votar. Si tuvieras la aprobación de la junta, tendrás que solicitar el permiso municipal de turno.
      Un saludo.

  47. BUENAS NOCHES¡¡¡
    ME GUSTARIA SABER SI EN LAS FIESTAS QUE COLGAMOS PROPAGANDA EN LOS BALCONES ( AUNQUE SABEMOS QUE ES ILEGAL POR NO CONTAR CON LOS PERMISOS REGLAMENTARIOS ) LOS VECINOS QUE NO CUELGAN DICEN TENER PARTE DE ESE BENEFICIO QUE ESA PUBLICIDAD NOS REPORTA
    TIENEN DERECHO A ESO ? PORQUE SI EL AYTO MULTA LO HACE AL PROPIETARIO. GRACIAS

    • Hola Francisca,
      Creo que te respondes tú misma. No puede ser que los beneficios sean comunitarios y las sanciones privativas. O todas las actuaciones son comunitarias o todas son privadas, pero no puede cambiar el criterio según le venga mejor a quien sea.
      Un saludo.

  48. cordiall saludo, mi balcon es privado pues solo se accede a el por la puerta de mi sala, la dministracion me puede prohibir tomar una cerveza en el, ya que tengo una mesa y me puede prohibir poner mi bicicleta.. es decir puede decirme el uso que le debo dar porque dice el manual que solo puedo poner una mesa y unas materas. mi balcon es bastante grande como de 4 por 2 metros.

    • Hola Sandra,
      No te pueden prohibir hacer el uso de esa zona. Colocar enseres o útiles sí que te lo pueden prohibir, pero salir y sentarte a leer, por ejemplo, no pueden prohibirlo.
      Un saludo.

  49. Hola, los balcones de mi edificio son transparentes y no le doy uso al mio porque se ve todo desde fuera y hay mucho tránsito de gente en mi calle. Además vivo en un primero y está muy a la vista. Me gustaría poner algo para cubrir por dentro el balcón y que no me vean desde fuera ¿podría hacerlo sin problema?

  50. Buenas tardes. Gracias de ante mano por la respuesta.
    ¿Poner una barandilla que suba 10 cms el muro del mi balcón, lo pueden impedir los vecinos? Si es por seguridad de los habitantes del piso. Ya que el muro es pequeño y corremos el peligro de caer al vacío.
    Gracias

    • Hola Julio,
      Debes consultarlo en la Junta de Propietarios y que lo autoricen. No sabemos exactamente las características de lo que quieres hacer, así que mejor pide autorización antes de hacer nada.
      Un saludo.

  51. Hola, yo compraré un bien inmueble, y para empezar el precio por.la.zona está muy elevado, creo rebasa por mucho avalúo bancario, además me están sumando la precio total los metros de departamento, los metros del balcón volado, que son casi 20 y el.precio se disparó… Esto es correcto??

    • Hola Bethy,
      Somos administradores de comunidades de vecinos, no tasadores de inmuebles. Creo que no es éste el lugar donde poder resolver tu duda.
      Un saludo.

  52. Buenos días
    La barandilla de mi balcón estaba podrida y la cambiamos siendo la nueva totalmente igual a la original. Ahora la comunidad quiere cambiar sus barandillas. ¿Tendría que pagar su parte al haberlo hecho yo de forma independiente?
    Un saludo

    • Hola Jone,
      Las barandillas forman parte de la fachada del edificio y no tendrías que haberla cambiado por tu cuenta. Puedes alegar que la de tu balcón ya la has costeado tú y, en principio, no deberías haber problema.
      Un saludo.

  53. Hola.
    Vivo en un edificio que solo somos 4 vecinos,el primer piso tiene una terraza la cual solo tiene derecho a disfrutar de ella las del primer piso,ahora quieren arreglarla ya que abajo de ella hay un garaje y les entra agua.
    Me gustaria saber,si el arreglo lo tenemos que pagar la comunidad o las propetarias del primer piso?

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