El Registro de la Propiedad es una institución pública en la cual se inscriben los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles y cuya función principal es la de crear protección jurídica. En España la inscripción en el Registro de las viviendas o de los hechos que la atañen tiene carácter voluntario, es decir, que no hay ninguna norma o Ley que obligue a registrar los inmuebles. Si se lleva a cabo es por la seguridad jurídica que otorga una vez inscritos, ya que se consideran ciertos los derechos registrados.
Cabe señalar que es numerosa la jurisprudencia que determina que el Registro carece de una credibilidad irrefutable ya que se apoya en las declaraciones de los otorgantes, lo que significa que no hay garantías de que los datos o circunstancias físicas sean verdaderos. Dicho de otro modo, el Registro de la Propiedad se encarga de inscribir los hechos de los inmuebles pero no de cotejar que sean correctos. Como consecuencia, en caso de discrepancias entre lo inscrito y la realidad física de una finca, el Derecho no puede hacer que la finca se ajuste a lo que figura en la inscripción registral, ya que ésta confió en una descripción que pudo no ser exacta.
Por tanto, el valor jurídico que confiere el Registro de la Propiedad compete únicamente al derecho de propiedad, es decir, a la titularidad de los inmuebles. De este modo, las personas que figuran como propietarias en el Registro poseen una seguridad jurídica frente a terceros, pero no así las características o descripción física del inmueble.
Además, en el Registro también se inscriben las cargas que posean (hipotecas, embargos, deudas, etc.), un dato muy relevante de cara a futuras compra-ventas y con valor jurídico.
En resumen, la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero en caso de realizarse, debemos tener en cuenta la siguiente tabla:
