La convivencia en pisos, bloques, edificios, urbanizaciones, etc. obliga a los vecinos a tener que ocuparse de los asuntos propios de cada Comunidad, lo que puede suponer un gran esfuerzo y dedicación.
El Código Civil impone importantes obligaciones a los propietarios de los inmuebles, entre ellos, tener cuidado de los mismos y soportar el coste de los daños que se deriven de su falta de cuidado y mantenimiento o por el mero paso del tiempo. Al mismo tiempo, la vida en común, que viene legislada por la Ley de Propiedad Horizontal, impone una serie de limitaciones al dominio en aras a las relaciones de vecindad y convivencia, cuya gestión no es nada sencilla.
Junto a esto nos encontramos con la complejidad añadida de la falta de personalidad jurídica formal de las Comunidades. Nuestros
vecinos de Europa del Norte, una vez más, nos sacan ventaja habiendo otorgado ya dicha personalidad a las Comunidades y habiendo legislado la profesión del Administrador de Fincas. A efectos prácticos, en España, las comunidades actúan como si gozaran de personalidad jurídica, aun no teniéndola, ya que pueden intervenir en juicios, gestionar su propio patrimonio, etc. Del mismo modo, la profesión de Administrador de Fincas no se encuentra para nada regulada.
Los Administradores de Fincas se encargan de la adecuada y eficiente gestión de inmuebles ajenos y deberían tener que cumplir con una serie de requisitos, tanto de formación como de especialización. Dicha profesión, constituye una actividad compleja debido a la gran cantidad de materias que dicho profesional debe abarcar (conocimientos jurídicos, laborales, fiscales, contables, técnicos…).
Aunque la Ley permite que sea un vecino, concretamente el Presidente, el que pueda cumplir las funciones de administrador, se debe considerar la complejidad del cargo como justificación más que suficiente para que dicha función sea desempeñada por un profesional.
A continuación, desglosamos algunas de las tareas más importantes que debe llevar a cabo un Administrador de Fincas:
- Gestor de Patrimonio Inmobiliario, siendo un experto en la gestión de proveedores y servicios, seleccionando los que ofrecen la mejor calidad-precio.
- Gerente especializado en la resolución de emergencias y averías, controlando y consiguiendo las mejores condiciones para la comunidad gracias a su capacidad negociadora y al volumen de negocio conjunto que suponen las comunidades que administrada.
- Asesor en temas inmobiliarios, jurídicos, laborales, técnicos y económicos.
- Mediador entre la Comunidad y los propietarios, gestionando y eliminando la morosidad.
- Secretario con funciones de custodia de la documentación comunitaria, redacción y elaboración de las Actas, convocatorias de las Juntas, certificación de los acuerdos y asesoramiento sobre la viabilidad de los mismos.
- Contable, ocupándose de los cobros y pagos, elaborando informes económicos de la comunidad con claridad y precisión, haciendo la previsión de gastos e ingresos, buscando alternativas de ahorro, financiación, gestión y obtención de subvenciones, ingresos atípicos, etc.
La responsabilidad que conlleva el cargo de Administrador difícilmente quiere ser asumida por un propietario, puesto que la mayoría de los vecinos lo ven como una carga más que como un servicio a sus convecinos.
Pese a la creencia de muchos vecinos, un Administrador de Fincas NO ENCARECE LOS COSTES DE UNA COMUNIDAD, más bien al contrario (siempre que sea un buen profesional) proporcionando a la Comunidad un ahorro considerable gracias al conocimiento de todas las necesidades de una comunidad y por los contactos y colaboradores generados por el propio ejercicio de su profesión.
Comunadis es una empresa dedicada en exclusiva a la Administración de Fincas y cuenta con un equipo de profesionales perfectamente cualificados, lo que hace que pueda proporcionar a las Comunidades que administra los mejores servicios del mercado, al mejor precio posible y siempre con una total y absoluta transparencia en la gestión.
No olvide que una Comunidad bien administrada obtiene un valor añadido de gran importancia.
Buenas tardes.
Me pongo en contacto con ustedes porque tengo una duda y no se donde buscar respuesta.
Soy propietario de una vivienda en una comunidad de vecinos donde la mayoría de pisos pertenecen al banco. Tenemos una administración de fincas a la cual le he pedido el acta de la ultima junta para ver quien es el presidente. En este caso en el acta se indica que el presidente es un señor que a ido en representación de la empresa del banco. Mi sorpresa buscando información es que la persona que pone en el acta es el dueño de la administración que tenemos contratada para la comunidad, pero en este caso no es propietario de ningún piso. ¿Eso es legal? Veo que esta persona al tener cargo de presidente y ser dueño de la administración pueden hacer y deshacer lo que quieran bajo su única opinión y me da cierta desconfianza. Yo según las leyes entiendo que el presidente a de ser un propietario, en nuestro caso el banco en ese momento, y no nadie en representación de el. Ahora no se a quien dirigirme para exponerle nuevas propuestas para la junta ni nadie me da el contacto de nuestro presidente.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo,
Carlos.
Hola Carlos,
Lamentablemente no es ilegal que el administrador represente a los propietarios, incluso al presidente. Esto no quiere decir que sea el «presidente sustituto» pero sí que en las Juntas, si tiene la mayoría de la representaciones pueda decidir a su antojo. Es una práctica abusiva totalmente que debería prohibirse ya que, obviamente, el administrador va a decidir siempre en función de sus intereses. La única forma sería denunciarle cuando suceda algún hecho que vulnere los derechos de la comunidad, de algún propietario o que se actúe en contra de la comunidad. Complicado y un vacío legal sin justificación por parte de la legislación española.
Un saludo.
Muchas gracias.
Ya sabemos que nos queda armarnos de paciencia y pensar que pronto se venderán los pisos y llegaran nuevos propietarios para por lo menos, no tener esa sensación de ser una minoría constante. También se intentará conseguir que la presidencia recaiga sobre algún nuevo propietario en la próxima Junta Ordinaria por lo menos para ser como un «cortafuegos» entre los intereses de la comunidad y los suyos.
Un saludo.
el administrador de mi comunidad no tiene contrato firmado. El dice que su contrato es la renovación de su cargo en la junta anual, pero ni hace la junta de forma anual ni cumple con sus obligaciones.
Al tener este tipo de relación contractual , entiendo que cada mes que pasa tras el año, sin realizar nueva junta para renovación de cargos, se está autoregalando el contrato. Estoy en lo cierto?
Tiene que emitir factura por los honorarios que cobra ? y los debe declarar en algún lugar
Podemos obligarle a firmar contrato reglado por escrito?
Puede cobrar por hacer el modelo 407 de hacienda?
nos cobra por proteccion de datos, pero no se ha molestado en realizar el contrato que deberia para asegurarnos su tratamiento de forma correcta.
el presupuesto anual es el mismo desde hace 8 años, lo unico que hace es cambiar las cifras o no incluir algunas para que cuadre en la misma cifr y ya en esta última ha visto que curiosamente, su sueldo se ha elevado. Esto puede ser asi?
Muchas gracias
Hola Don Quijote,
El contrato en sí no es necesario pero es una garantía para la comunidad. Siempre que haya un trabajo remunerado debe haber una factura o una nómina, con sus correspondiente impuestos y declaraciones. Todo lo que se salga de ahí es ilegal y denunciable.
Un saludo.