¿Coeficiente de Propiedad o Cuota de Participación?

Uno de los temas más importantes en una Comunidad de Propietarios es el referente a las Cuotas de Participación. De éste dato se van a derivar una serie de derechos y obligaciones dentro de la Comunidad, como es la determinación de la cuantía que cada vecino debe aportar para cubrir los gastos de la comunidad.

Es bastante frecuente encontrar comunidades cuyas Cuotas de Participación están mal calculadas sin que nadie se percate de ello hasta que un Administrador cualificado lo revisa y corrige.

¿A qué se debe este error?

Normalmente se tiende a confundir o tratar como sinónimos al Coeficiente de Propiedad y a la Cuota de Participación. Ambos conceptos, aunque muy similares no deben confundirse.

Coeficiente de Propiedad

Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.

Cuota de Participación

Según el Art. 3º de la LPH, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.” Y continúa en el Art. 5º diciendo “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Es decir, que ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un Coeficiente de Propiedad bastante elevado debido a que posee grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una Cuota de Participación muy baja.

¿Cómo se determina la Cuota de Participación?

Por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

Para obtener el valor de la Cuota de Participación utilizaremos una fórmula muy sencilla:

1

 La suma de todos los coeficientes debe dar como resultado la unidad.

¿Se puede cambiar la Cuota de Participación?

Sí, por acuerdo unánime de todos los propietarios. No obstante, si un vecino entiende que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y siente que el acuerdo le perjudica, puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas que se ha hecho.

¿Para qué sirve la cuota?

La Cuota de Participación tiene varias utilidades entre las que destacamos:

- Determina la participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad.

- Determina la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de la comunidad.

- Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para constituirse válidamente en junta y para la adopción de acuerdos.

La regla general es que la distribución de gastos se haga en proporción a la Cuota de Participación de cada propietario, sin embargo, pueden establecerse otros criterios que se contemplen en los Estatutos de la comunidad o bien mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, recogido debidamente en el Acta de la Junta.

Hay que quedar claro que según establece el Art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y que para que un propietario no participe en determinados gastos, debe encontrarse previsto en una cláusula establecida en los Estatutos.

540 thoughts on “¿Coeficiente de Propiedad o Cuota de Participación?

  1. hola, tengo una duda, en mi edificio ya esta hecha la comunidad de vecinos, pagamos según coeficiente (según metros) mi pregunta no teníamos tendederas y hemos decidido ahora hacer un diseño para ponerlas en la azotea (zona común) ¿dentro de los beneficios que supone el pagar por coeficiente, estaría el tener mas metros de tendederas?

    un saludo

    • Buenos días,

      El hecho de que las cuotas de la comunidad estén calculadas según coeficiente de propiedad no implica que deban corresponder más o menos privilegios. En vuestro caso y por lo que entendemos, por mayoría se decide poner tendederas con unas características concretas y el coste de las mismas lo asume la comunidad, es decir, los vecinos en proporción a su coeficiente. Pero esto no implica que sus tendederos deban ser mayores o menores. Por esa regla, a un vecino que pague más de cuota le deberían corresponder más derechos de uso de ascensor, más horas de piscina…
      La obligación de contribuir a los gastos en una u otra proporción no otorga mayores o menores derechos. Pagar por coeficientes hace que sea justo el reparto de los gastos teniendo en cuenta las dimensiones de las diferentes propiedades, pero no conlleva ningún beneficio similar al que nos planteas.

      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  2. cuota de propiedad es igual al de participacion si una vivienda tiene 40 metros utiles y 100 de parcela debe pagar mas que otra que tenga 75 de metros utiles y 10 de parcela, por que no lo entiendo cuota de propiedad no se puede establecer como participacion si no pasa lo que pasa que viviendas mas grandes pagan menos que las chicas solo que tienen mas parcela.

    • En el post hemos explicado claramente la diferencia entre una y otra, que estriba fundamentalmente en la utilidad o acceso a las zonas comunes de los pisos o locales. Habrá ocasiones en las que el coeficiente de propiedad coincida con la cuota de participación y otras en las que no. Por regla general, viviendas en igualdad de condiciones tendrán una cuota de participación en función de los metros cuadrados que posean. Sin embargo cuando hablamos de los locales, como ya hemos explicado, la cosa cambia.
      De todos modos, la Junta de Propietarios puede determinar las cuotas de participación siempre que haya unanimidad.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  3. Pago una cuota de comunidad más elevada porque mi piso es más grande aunque el uso de las zonas comunes es el mismo que el de el resto de vecinos. Mi voto en las juntas vecinales tiene más valor? Qué beneficios tengo al pagar más o sólo tengo más cargas?

    • Buenas tardes,
      En las Juntas existe lo que se conoce como “la doble mayoría” que hace referencia al número de votos y al porcentaje que suman las cuotas de participación de los votantes.
      Una mayoría simple equivaldría a la mitad de votos más uno y a que la suma de cuotas de participación de los votos a favor sea mayor a 0,500000.
      Por tanto, su voto no tiene mayor valor, ya que supone un único voto (como cualquier otro), pero sí que puede influir a la hora de que se ratifique o no la doble mayoría. Aunque, normalmente sólo se tiene en cuenta el número de votos para tomar las decisiones.
      En cualquiera de los casos, el pagar más o menos, no otorga ningún privilegio dentro de una comunidad de vecinos, al igual que pagar más o menos impuestos no confiere más o menos derechos.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  4. Hola, tengo un local comercial que esta en un edificio, no utilizo ni entrada ni hago uso de las zonas comunes, mi local esta totalmente independiente de la comunidad de vecinos.Llevo varios años alli y me obligan a pagar el 33% mas de comunidad que ellos el 33% mas de seguro y el 33% mas en cualquier derrama.Lo encuentro muy raro y no entiendo el por que.espero su ayuda gracias

    • Buenos días,

      Deberías tener acceso al Libro de Actas para poder ver en qué Junta se tomó la decisión que te obliga a pagar más por estos asuntos y en base a qué argumentos. Una vez lo tengas podremos asesorarte mejor.
      No obstante, imagino que te están aplicando un porcentaje mayor porque tu local tenga dimensiones más grandes que las viviendas aunque eso no es justificación. En todas las comunidades los locales siempre pagan muchísimo menos de comunidad porque sólo tienen que cubrir los gastos generales (seguro, administración o gastos bancarios). No así los referentes al portal, como son la limpieza, los extintores, el ascensor, la luz, etc.
      Si quieres, envíanos a info@comunadis.com el último balance de cuentas de la comunidad junto con la dirección y te enviamos por email el cálculo de las cuotas para que lo presentes en la próxima Junta y puedas argumentarlo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  5. En mi comunidad tenemos cuota de propiedad distinta a la cuota de participación de gastos comunes ya que en los estatutos se fija unos coeficientes de reducción de gastos comunes para algunos de los inmuebles.

    Nosotros votamos en referencia a la cuota de propiedad ¿no es injusto? no se debería votar con la cuota de participación de gastos, si yo pago menos porque tengo una reducción mi cuota de voto no debería tener tambien esa reducción ?????
    Gracias, si me puede justificar su pregunta haciendo referencia a un articulo de la ley o sentencia se lo agradecería.

    • Buenas tardes,
      Simplemente le remitimos a la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 17, en el que se fija las reglas para los acuerdos en las Juntas. En ella se habla expresamente de cuotas de participación. No obstante, existe una gran confusión entre coeficiente de propiedad y cuota de participación e incluso los propios magistrados confunden ambos términos y los utilizan como sinónimos. Aún así, con la Ley en la mano, en las votaciones se ha de tener en cuenta la cuota de participación.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo

  6. Buenas tardes,

    Sumando las cuotas de participación de mi comunidad de vecinos no resulta el 100% ¿A qué se puede deber?
    ¿A zonas comunes?

    Gracias

    Un saludo.

    • Buenas tardes,

      Sencillamente se debe a que no están bien calculadas y las causas pueden ser múltiples. Las cuotas de participación de todos los propietarios deben sumar el 100%. Si no es así, su comunidad tendrá que contactar con un buen administrador y que les haga el cálculo correctamente.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo

  7. Hola. Cuando me instale en la vivienda ya estaban la comunidad formada y sus estatutos. Quería saber si los temas de limpieza de escalera, luz y agua se deben pagar por coeficiente o bien a partes iguales. Gracias

    • Hola Carlos,
      Los gastos de la comunidad, sean cuales sean, se pueden pagar tanto por cuotas de participación como a partes iguales. Son los vecinos quienes tienen que decidirlo y aprobarlo en Junta.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo

  8. Buenas tardes. Me gustaría saber si, teniendo el mismo coeficiente que varios de mis vecinos, es normal que mi cuota de participación sea mayor que la de ellos y, por sistema, sea yo quien más paga de gastos de comunidad.
    Muchas gracias.

    • Hola Marta,
      Dada la diferencia conceptual entre coeficiente y cuota de participación, tal y como explicamos en este post, puede darse el caso perfectamente. No obstante cada situación requiere ser estudiada para asegurarse de que los cálculos están bien hechos.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  9. Hola. Me gustaria saber si es normal que con una vivienda de 70 m utile y 70 m de terraza pago mas que otro vecino que no tiene terraza pero tien un vivienda de 110 m utiles

    • Hola,
      Lógicamente si sumas los 70 metros de terraza de los que puedes hacer uso a los del piso, tienes 140 metros totales, por lo que tu cuota es mayor que la de un piso con 110 metros.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

      • Hola, cómo puede ser que se sumen los metros de la terraza a los útiles del piso?. Si la terraza fuera de uso privativo, significa que no me pertenece y no figura cómo metros útiles de la vivienda.

        • Hola Rosa,
          Si el uso de la terraza pertenece a un vecino en concreto, los metros de la misma computan a ese piso, con independencia de si la propiedad figura a nombre de la comunidad. Tener terraza es una ventaja y revaloriza un piso.
          Esperamos haber resuelto tu duda.
          Un saludo.

      • En el cómputo de metros útiles las terrazas cubiertas cuentan la mitad. O sea, que sí tú terraza es de 70m2, contaría como 35m2, que sumados a los 70m2 del resto de la vivienda tienes 105m2 útiles.
        Así que creo que no deberías pagar más que tú vecino que tiene 110m2

        • Hola Liliana,
          Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.
          Un saludo.

          • Entonces según esta extracto de la definición de superficie útil, una terraza de 70m2 totalmente descubierta no computaría nada en las cutos de participación, verdad?

          • Hola Alejandro,
            No sabemos de dónde te sacas esa conclusión, pero no es correcta.
            Un saludo.

  10. Tengo 4 trasteros de los 5 que tiene el edificio. Hace poco y de casualidad, me entero que estoy pagando comunidad por la totalidad de los trasteros, desde hace 18 años. ¿ Como debo reclamar las cuotas que me han cobrado por el trastero que no es mio?
    Gracias por su ayuda

    • Hola Mercedes,
      Lo primero es hacer que se refleje en el Libro de Actas tu reclamación y solicitar a la comunidad la devolución o compensación del exceso cobrado. En caso de que se nieguen a hacerlo, tendrás que presentar una reclamación formal ante los juzgados.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  11. Hola.
    Hace un mes que tuvimos una junta de vecinos donde la administradora de nuestro “edificio” enseñó cuentas por primera vez. En mi caso, la diferencia anual a pagar con respecto a mis vecinos con la misma cuota de participación (o coeficiente de propiedad más bien) era de 504.52 €. Somos dos edificios en los que, según división horizontal, un edificio (5 viviendas) tiene una cuota en la urbanización del 23.56 % (el mío) y el otro un 76.44 %. Tenemos dos escaleras independientes de acceso a las viviendas, pero a las que se puede acceder por el ascensor del garage. La diferencia que tengo que pagar anual viene, porque la administradora ha separado los gastos de luz y de ascensor por escalera. El resto de gastos los ha hecho comunes. Hay un añadido y es que la única salida del garage por escalera, está en el lado de la finca con la participación del 23.56%. Además el garage lo pagamos aparte, porque hay otra finca con acceso. Mis preguntas son:
    ¿es justo o normal según la ley que haya unos gastos repartidos entre todos y otros gastos por escalera? ¿Cómo voy a pagar esa diferencia anual respecto a mis vecinos de la otra parte, siendo mi cuota de participación en el total prácticamente igual?
    ¿Qué puedo hacer?

    • Hola,
      Respondiendo a tu primera pregunta, sí, pueden existir gastos que afecten a todos los propietarios y otros que sólo afecten a una parte.
      Con respecto al resto, pese a que nos das una buena explicación, para ser objetivos necesitaríamos muchos más datos, ver las escrituras, los estatutos, etc.
      Lamentamos no poder ayudarte más.
      Un saludo.

  12. Tenemos un entresuelo,con una habitación menos que el resto,el coeficiente es 6%, Se decidió poner ascensor y arreglar el portal.No estuvimos en la junta, y segun ellos tenemos que pagar todos igual.Por supuesto no haremos uso del ascensor,por estar el piso en planta.Pagamos habitualmente todos lo mismo de comunidad.Mi pregunta :¿ Nos podemos ajustar al derecho que tenemos de coeficiente , en toda la obra ?.

    • Hola Aurora,
      Los propietarios pueden decidir libremente el modo en el que se quiere repartir los gastos, siempre que todos estén de acuerdo. Aún así en la Ley de Propiedad Horizontal se indica que los propietarios deben contribuir según su cuota de participación (pero insistimos es que se puede acordar otro modo). Lo que debéis hacer es solicitar que se reajuste el reparto de los gastos en función de las cuotas.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  13. HOLA BUENAS, MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE YO TENGO UN LOCAL DE 2000M Y SEGUN ME DICEN MI COEFICIENTE ES DEL 24,2..%, PERO AL ESTAR EN EL SUBSUELO, Y AUN SIN OBTENER NINGUN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD, SOY EL QUE MAS PAGA AL TENER EL LOCAL CON MAS METROS DEL CENTRO, ¿ PODRIA RECLAMAR LO DE LA CUOTA DE PARTICIPACION?, DEJO CLARO QUE NO RECIBO NINGUN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD TALES COMO POR EJEMPLO, PORTERO, LIMPIADORA, ALARMA, ETC…

    • Hola Hilario,
      Por supuesto. Un local que no hace uso de las zonas comunes, ni tiene acceso a ellas, no debería pagar más por tener el local más grande. Lo normal es que pese a su tamaño, las aportaciones a la comunidad sean las menos cuantiosas. No obstante revisa las Escrituras del inmueble porque este hecho debe reflejarse perfectamente dándole la razón.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  14. Buenos días
    Llevo 3 años y medio viviendo en un edificio, desde su nacimiento. En la primera reunión de vecinos, al firmar, me llamó la atención que el coeficiente de participación de mi piso fuese un 0.211 y el de arriba y el de abajo de 0.39 (se supone que todos son iguales). Se lo hice saber al administrador por aquel entonces (aún conservo mi mail por escrito) y me respondió que no pasa nada, que si aparece así será por algún motivo. Yo no quería pagar ni más ni menos de lo que me correspondía, así se lo hice saber, pero en varias ocasiones me tranquilizó, porque esos coeficientes aparecen en las escrituras del edificio. Este administrador no es el actual.
    Tres años y medio después, cuando el tema lo tenía olvidado y estaba tranquilo, revisando cosas, los nuevos administradores han visto que en realidad eso es un error, y que varios vecinos estamos afectados, unos por exceso y otros por defecto (entre ellos yo). Eso quiere decir que he estado pagando menos cuotas de comunidad involuntariamente todo este tiempo (simplemente me giraban recibos por un importe inferior al que debería haber sido, por el error en coeficientes).
    Mi pregunta es: me pueden reclamar ahora todas las cantidades por la diferencia? La cantidad ascendería a 1300 euros, entiendo que no es mi culpa porque me han cobrado los recibos mal e incluso en su momento pregunté. Todas las cuentas de estos años están aprobadas en Junta y nadie reclamó (ni ha reclamado aún, esto de momento lo conocemos unos pocos) nada al respecto.
    Muchas gracias y un saludo

    • Buenos días Capi,
      En principio no deberían reclamarte nada puesto que has cumplido con tu obligación según la cuota que te tenían asignada. Otra cosa es que esa cuota se haya corregido o cambiado, ya sea por un error anterior o por una nueva condición del edificio. Aplicar carácter retroactivo a la cuota por un error del anterior administrador no sería muy correcto. En todo caso habría que pedirle explicaciones a éste último.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

      • Muchas gracias por la respuesta
        Yo siempre he dicho que estoy dispuesto a pagar cuotas revisadas de ahora en adelante, porque entiendo que el coeficiente de mi piso es mayor que el que se refleja. Incluso poder subsanar parcialmente la diferencia, hasta donde dicte la ley (si es que me obligara, en este caso).
        Efectivamente, no he impagado jamás, y no me parecería justo tener que abonar estas diferencias cuando no he tenido que ver en el cobro erróneo. Pero también he leído que se pueden reclamar pagos con hasta 5 años de retroactividad, aunque desconozco si esto es aplicable a mi caso. Sabe usted si legalmente hay alguna norma que especifique lo que me pueden reclamar, más allá de lo que el sentido común dicte?
        O si es realmente el anterior administrador el responsable de la situación (aunque él no hizo tampoco los cálculos de coeficientes)?

        • Habría que ver los Estatutos de la comunidad, si en ellos se reflejan los coeficientes aprobados, las Actas que lo ratifiquen y demás documentación. Todo con el fin de comprobar que las cuotas hasta ahora abonadas por todos se han realizado adecuadamente. Sí es cierto que se pueden reclamar los pagos de hasta cinco años, pero normalmente corresponde al Juez de turno dictaminar la conveniencia o no tras analizar el caso.
          Es difícil darte una respuesta más comprometida sin tener acceso a toda esa documentación.
          Un saludo.

  15. Buenas tardes,
    En mi comunidad, primero pagábamos todos lo mismo, pero algún vecino quiso cambiarlo según el coeficiente de propiedad, y no se porqué nosotros siempre pagamos más del doble que los otros vecinos. La verdad es que no lo puedo entender puesto que no tiene ningún extra por metros, por vistas (puesto que es un primero)… Porqué el constructor nos puso a nosotros un coeficiente mayor si son todos los pisos iguales?? Se podría modificar??

    Muchas gracias por todo.

    • Hola Mireia,
      Habría que ver las escrituras de constitución para saber por qué motivo tiene un porcentaje mayor. Y en cualquier caso, repetimos, que no es lo mismo el coeficiente escriturado que las cuotas de participación para el reparto de los gastos.
      Se puede modificar por unanimidad o por requerimiento de un juez.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  16. Si de inicio las cuotas de participación coinciden con los coeficientes y posteriormente se modifican en junta las cuotas de participación, también se modifica el valor de los votos para igualarse a las cuotas de participación nuevas¿ gracias

    • Hola Óscar,
      La Ley de la Propiedad Horizontal habla de propietarios y de cuotas de participación. A cada propietario le corresponde una cuota de participación. En una votación se tiene en cuenta el voto por propietario y su cuota de participación, la que corresponda o se haya determinado.
      Repetimos, el coeficiente de propiedad no sirve para esto y no importa que coincida o no con la cuota de participación.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  17. Buenas tardes,
    En mi comunidad veníamos pagando una cuota mensual que ya habíamos modificado hace más de un año por acuerdo en junta de propietarios, sin que nadie impugnara dicho acuerdo. En la última reunión, hace unos dias, se ha decicido volver a cambiar la cuota mensual, pero con varios votos en contra.
    Dos preguntas:
    – Entiendo que la modificación de las cuotas debe realizarse de forma unánime, por lo tanto, tengo que impugnar este acuerdo ante un juzgado?
    – Para el cálculo de esta cuota creo que se deben emplear los metros útiles de la vivienda y no los construidos, por ejemplo si yo tengo un chalet de 90m2 con 30m2 de jardin la superficie construida serian de 120m2 pero para el cálculo de la cuota serían 80m2 útiles del chalet a lo que habría que sumar los m2 de las zonas comunes (piscina y jardines comunes) no?
    Gracias y un saludo.

    • Hola JJ,
      Efectivamente la modificación de las cuotas requiere el acuerdo unánime de los propietarios, con lo que si hay vecinos que votaron en contra el acuerdo no tiene validez y si se está aplicando puede ser impugnado.
      La mejor forma de ver los metros que corresponden a cada vivienda es dirigirse a la Sede Catastral.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  18. Hola,

    En nuestra comunidad establecida en 1999, vemos que por bajos con mucha pero que mucha parcela pagan lo mismo o menos por coeficiente que las viviendas superiores que son exactamente iguales.
    ¿Es normal esto?
    ¿A que puede ser debido?
    ¿se deberia modificar?

    Gracias y saludos

    • Hola JM,
      No podemos dar una explicación a un caso concreto pero en general sí que podemos decirte que es posible. Puede ser debido a muchas causas, por ejemplo que se les haya considerado exentos del pago de determinados gastos como puede ser el mantenimiento del ascensor. Siempre que estos acuerdos se adopten debidamente en Junta y con el quorum necesario son perfectamente legales.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  19. Buenas noches,

    Tengo un local comercial al que se le asigna un coeficiente de 20 % en un edificio que consta de dos escaleras. Hace años, se constituyeron dos comunidades, una por cada escalera, y quisiera saber si mi coeficiente, en cada una de esas “nuevas comunidades” es del 20 % (como afirman los vecinos) o si habría que dividir ese 20 % en dos partes que sumen el 20 %, asignándole a cada escalera la parte que correspondan (aproximadamente el local ocupa el mismo espacio en una y otra escalera.

    Si lo calculo como dicen los vecinos, en realidad estaría pagando del edificio en base a un coeficiente de 40 % no (y la suma de todos serían de 120 y no de 100).

    Gracias por adelantado.

    • Hola Kharlan,
      Si como dice su local se ha dividido en dos partes iguales para contabilizar en cada una de las comunidades, el cálculo es correcto.
      Con un ejemplo:
      El 20% de 1.000 metros cuadrados es 200.
      El 20% de 500 metros cuadrados es 100. Al multiplicarlo por dos, el resultado es el mismo, es decir, 200.
      Por lo tanto es correcto.
      Esperamos haber resuelto su duda.
      Un saludo.

  20. Buenas
    Expongo el caso a ver si me pueden ayudar.
    Por estatuto cuando se creó la comunidad eximio al el local comercial que hay en el edificio de pagos de mantenimiento,ascenso,gastos etc.. cuando ellos tienen un 32,94 %de cuota de participación y un 32.94 %de coeficiente . Este ha sido embargado y ahora no hay nadie que venga a las reuniones. Voy al grano queremos cambiar el estatuto al menos en ese punto para que ellos paguen ya que utilizan el portal, garajes trasteros,luz y agua de la comunidad ? Somos solo 5 vecinos 1 es moroso y este no está ahora pero en un futuro habrá alguien y el banco que lo embargo también deberá pedir constancia de pago de comunidad cuando se venda , con lo cual como hacemos para cambiar el Estatuto en ese punto? Si de 5 solo votamos 3 y solo llegamos al 42.41% entre las tres viviendas que estamos al día? Debemos impugnar esto en algún sitio y como se hace? Muchas gracias de antemano.

    • Hola Dayana,
      Para realizar una modificación de los Estatutos hay que seguir los siguiente pasos:
      – Convocar debidamente una Junta Extraordinaria para debatir el tema. Enviar la convocatoria a todos los propietarios, incluidos los bancos.
      – Proceder con la votación y levantar Acta de la Junta. Aunque haya sólo tres vecinos de los cinco, tiene el mismo valor si los tres están de acuerdo con la modificación.
      – Comunicar a todos los propietarios los acuerdos adoptados con una copia del Acta, sobre todo a los que no asistieron a la Junta, utilizando correo certificado o burofax.
      – Si pasados 30 días desde la notificación no se producen reclamaciones, ya se podría ir al Registro de la Propiedad para modificar los Estatutos.
      Es importante que de cada uno de los pasos quede constancia formal y por escrito para evitar futuras impugnaciones. Por eso es recomendable utilizar el correo certificado o el burofax.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  21. Hola, en mi inter comunidad formada por 18 bloques, tenemos una participación de 74% los bloques 20% los garajes y 6% los locales.
    A las reuniones de cerca de 400 vecinos que somos suelen acudir unas veinte personas nada más y son las que toman todas las decisiones con sus votos.
    Por lo que estoy pensando que a la hora de votar al fin y al cabo que mas dá el tema de cuota de participación, creo que lo único que cuenta realmente es la cantidad de votos de los asistentes a dicha reunión, ¿estoy en lo cierto? gracias.

    • Hola Juan,
      Para que se celebre una Junta en primera convocatoria es necesario que haya mayoria, sin embargo, en segunda convocatoria no. Por otro lado, los no asistentes pueden salvar su voto y, en el plazo de 30 días desde la notificación del Acta, pueden emitir su voto y con ello cambiar el resultado de los acuerdos. En cualquier caso, la asistencia a la Junta es primordial para decidir, al igual que en cualquier sistema democratico.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  22. Hola en mi comunidad llevo sobre 35 años y siempre se incluyó la plaza de garaje con el piso para el pago de la cuota de comunidad, ahora unos vecinos quieren hacer una comunidad independiente del garaje pueden hacerlo sin que en la comunidad del edificio se halla tratado el tema, gracias

    • Hola Luis,
      Esos propietarios forman parte de la comunidad general y para desligarse de ésta y formar una independiente han de seguir los pasos legales de segregación. Habrá que consultar los Estatutos y la Escrituras a ver qué dice al respecto y ha de ser aprobado en Junta. En ningún caso pueden proclamar su independencia unilateralmente.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  23. Buenas tardes ,, la rampa de salida del parkin por ser defectuosa de la construcion del edificio nos vemos en la obligacion de hacerla de nuevo ( constructor en su dia concurso de acredores)asi como los permisos oportunos para la concesión del vado a dicho parkin.,para ello debemos pasar una derrama y mi pregunta es,uno de los propietarios no tiene plaza de parkin, debemos cobrar a dicho vecino la parte proporcional de los gastos derivados de dicha obra y del vado?Muchas gracias

    • Hola Maite,
      Habría que ver lo que pone al respecto en las Escrituras o en los Estatutos. Estos casos hay que estudiarlos bien antes de dar una respuesta. No obstante, se le puede eximir del pago si la Junta de Propietarios lo decide.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  24. Nosotros somos una comunidad de 14 adosados.
    Según escritura catorceava parte indivisa de finca destinada a actividades deportivas y recreo para servicio exclusivo de las 14 fincas (casas). Ocupa superficie total de 493 m. cuadrados. Esta finca se destina permanentemente e inalterablemente al servicio de las otras 14 fincas, por partes iguales, por lo tanto queda excluida desde este mismo otorgamiento la acción de división y el retracto de comuneros, rigiéndose la comunidad por las normas del codigo civil.
    No veo por ninguna parte de la escritura ni en en los datos del inmueble del catastro la parte que me correspondería de coeficiente de propiedad o cuota de participación.
    En junta se ha decdido pintar los adosados y en eso estamos de acuerdo (hace falta una mano de pintura).
    Ahora bien, de los 14 adosados que somos 8 son viviendas grandes con mas metros, hay 4 son esquineros y por lo tanto más fachada y hay dos (uno es el mio) que estoy en medio de los esquineros, por lo tanto no tengo fachada a lo lados y mi casa es la que menos tiene metros cuadrados de facha que el resto.
    Mi pregunta es: ¿Debo pagar a partes iguales con lo que se benefician el resto de casas que tienen fachada y más metros? o ¿se paga a razon de los metros cuadrados que hay en cada casa?
    Gracias y saludos

    • Hola Mina.
      En Junta de vecinos se puede acordar que el pago sea por partes iguales o por cuotas de participación. Si todos los vecinos están de acuerdo no hay mayor problema en que sea de un modo o de otro.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  25. ¿El poseer plazas de garaje, incrementa la couta de participación, a la hora de establecerse las cuotas o posibles derramas?
    Saludos y gracias.

    • Hola Jero,
      Eso depende de varios factores. Por regla general sí que influye pero no tiene que ser así siempre. Habría que analizar la comunidad, sus características y sus gastos.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  26. Hola, Mi comunidad consta de 4 plantas, dos vecinos en cada una de ellas excepto en la 4ª que se la quedó entera el promotor para sus padres. La superficie del ático es algo mas del doble del resto de pisos pues al no necesitar el rellano acceso a dos entradas lo han podido hacer mas pequeño. Encima de su vivienda tenemos el tendedero comunitario y un trastero que pertenece al ático.
    En el catastro figura que el ático es mucho mas pequeño de lo que es (aunque descontaramos la terraza de la casa) y además no se le incluye ningun trastero (los nuestros estan abajo en el sótano, el del ático arriba en la zona del tendedero). Por esto el coeficiente de participación de los vecinos figura como mayor que el del ático. Todos pagamos la misma cuota en la comunidad, pero a nivel de catastro el resto pagamos mas, pues sus metros supongo que nos los han repartido al resto, ya que ni por asomo nuestras casas tienen tantos metros como figuran en el catastro. Mi pregunta es si esta práctica es normal entre los constructores-promotores y si tiene alguna solución. Gracias

    • Hola Bernar,
      Según la Sede Catastral:
      “La superficie construida total del bien inmueble es la suma de la superficie catastral construida de la parte privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes. La superficie catastral construida de la parte privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. La superficie de elementos comunes atribuida a cada bien inmueble se publica en la SEC a título informativo y es un reparto aproximado de la superficie total de elementos comunes de la propiedad a cada uno de los bienes inmuebles de la misma, a los solos efectos de su valoración catastral.”
      Si se considera que los datos son erróneos, se puede dirigir al catastro para reclamarlo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  27. Hola,
    Vivo en una comunidad de 45 adosados a dos calles diferentes, los que dan a una calle tienen semisotano que a efectos catastrales computan como trastero. No tenemos elementos comunes como garajes y demas y nuestra fase pertenece a una Mancomunidad en la cual todos pagamos la misma cuota fija.
    Sin embargo e nuestra comunidad los vecinos que tenemos semisotano pagamos un tercio mas de la cuota que los de la otra calle que no.
    Es normal?

    • Hola Elena,
      La cantidad que paga cada vecino se decide en Junta de Propietarios, sin que tenga que ser más o menos normal, común o frecuente que otros casos. Si no está de acuerdo con ello puede solicitar que se revise o llevarlo a la próxima Junta. Además, en el Libro de Actas debe reflejarse el acuerdo por el cual cada vecino paga una cuota determinada.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  28. Hola !
    En mi comunidad tenemos un gasto de 108.000 euros en fachadas sí tengo un coeficiente de 5,32 que fórmula debo aplicar para saber cuanto le tocará pagar mi piso.?
    Muchas gracias
    Luisa Pérez

    • Hola Luisa,
      El coeficiente es un porcentaje (%) y por tanto la regla es muy sencilla, los 108.000 euros los multiplica por el coeficiente 5,32 y el resultado lo divide entre 100. En tu caso te sale 5.745,60 euros.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

    • Hola Pedro,
      Así lo estipula la Ley, aunque si hay acuerdo unánime de los propietarios para pagar las cuotas por igual, también es perfectamente legal.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  29. Hola, he comprado un piso hace año y medio, he pagado las cuotas religiosamente y me encuentro que estamos pagando a partes iguales tras un acuerdo que hubo incluido el anterior dueño de mi piso. Este acuerdo no está pasado por escritura publica con lo que a mi ¿me afecta?.
    ¿Se puede en junta establecer el pago de cuotas a partes iguales sin mayoría unánime? (Acto de mera administración) . Temo que si me rebelo contra todos, através de este acto me obliguen a pagar a partes iguales. Muchas gracias

    • Hola Juanra,
      En principio debes pagar las cuotas según te indiquen que se está haciendo el reparto. Si quieres que se modifique debes llevarlo a Junta para que se apruebe. Para saber si es necesaria una mayoría simple o unanimidad, debes tener en cuenta lo siguiente:
      – Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime.
      – Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

      • Hola !! entonces corrígeme si me equivoco, ¿¿ con una mayoría simple la comunidad puede variar el sistema de pago cuando lo considere, dejando en un segundo plano lo estipulado en escritura ??. Gracias de antemano

        • Hola Juanra,
          Insistimos en las indicaciones anteriores, ya que es la norma general y cada caso habría que estudiarlo concretamente.
          – Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime.
          – Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple.
          Esperamos haber resuelto tu duda.
          Un saludo.

  30. Hola !!
    El presidente de mi comunidad (hace de administrador la mujer sin cobrar claro, se supone) se niega a enseñarme cuanto paga cada vecino y el ducumento 347 ¿hay algún articulo de la LPH que le obligue?
    Además tiene construido ilegalmente sobre su terraza una ampliación del ático y ha pasado a la comunidad una reparación de albañilería del tejado de esa ampliación ¿es legal?
    Muchas gracias

    • Hola Juanra,
      Corresponde al Secretario (o a quien actúe como tal) “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”, como indica el Art.20.1.e de la LPH. Así pues, el reparto de los gastos entre los propietarios de la comunidad es información que debe poder consultarse por cualquier propietario. Lo mismo sucede con el resto de documentos, ya sean las facturas de la luz o el modelo 347.
      Sobre la construcción de la terraza, si consideras que es ilegal puedes denunciarlo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  31. Buenos días,
    En el caso de un mismo propietario de dos viviendas (de un total de 4) quisiera que la planta baja (de la que es propietario) no pudiera tener acceso al terrado, cediendo ese derecho a la primera planta (de la que también es propietario), es necesario modificar la cuota de participación o el coeficiente de participación?. y cual es el procedimiento a seguir?
    Los cuatro propietarios tienen un 25% de cuota.
    Muchas gracias

    • Hola Marta,
      Si a uno de los pisos se le quita el acceso al patio, lógicamente, su cuota se verá afectada. Además, se debería acudir al Registro de la Propiedad y al Catastro para comunicar este cambio y que no le contabilice los metros cuadrados de patio al piso que ha perdido el acceso al mismo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  32. Hasta ahora los vecinos de la comunidad, hemos pagado una cuota fija por igual, para los gastos generales de dicha comunidad. En la última Junta se ha aprobado pagar la cuota de gastos en función de la cuota de participacion que tiene cada piso.
    Mi pregunta es, si la limpieza de escaleras, mantenimiento del ascensor, descalcificador, luz escaleras, etc.
    hace el mismo servicio a un vecino que a otro, independientemente de si un piso es mayor que otro. ¿Como es posible que los que tenemos el piso algo mayor, tengamos que pagar mas ? Siempre y cuando estos servicios los utilizamos por igual unos que otros.
    Muchas gracias

    • Hola Manuel,
      El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.”
      Está así contemplado en la legislación. Del mismo modo se pagan más impuestos por un piso, por pocos metros más que tenga que otro, aunque ambos sirvan del mismo modo para los fines de vivienda. Se puede discutir ampliamente sobre este tema, pero la legislación es la que hay.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  33. buenos días,
    quizás me repito en la consulta, pero me gustaría exponer mi caso:

    somos propietarios de un sótano con acceso propio, y sin acceso a los sitios comunes del inmueble.
    para calcular los gastos en la comunidad se hace por coeficiente de participacion. en este caso nosotros tenemos el 22,40% (según sede electrónica del catastro), por lo que nos toca pagar muchísimo mas que cualquier otro vecino (cada piso tiene del orden del 4%).

    leyendo vuestro artículo me ha parecido entender que el coeficiente de participacion está relacionado con el valor de la propiedad dentro del immueble. Nosotros no estamos de acuerdo con que nuestro sótano (con humedades, de difícil uso por los pilares, etc), valga más de 5 veces más que las viviendas.

    hay posibilidades de cambiar este coeficiente de participación? por descontado los vecinos no votarían a favor, así que entiendo que tendríamos que ir por el juzgado, pero es correcta mi interpretación? tenemos alguna posibilidad?

    muchas gracias.

    • Buenos días Anna,
      Si efectivamente vuestra propiedad no tiene acceso por el inmueble ni comparte zonas comunes (más allá de las propias del edificio), quedaría exenta del pago de los gastos de estas zonas, como son el ascensor, la limpieza de escaleras, la luz o el agua de las zonas comunes, etc. No sucede lo mismo con los gastos extraordinarios, como puede ser la reparación del tejado.
      Normalmente en las Escrituras de Constitución se refleja esta situación, precisamente para evitar estos problemas. Les recomendamos que las revisen porque si en ellas se especifica la exención, el problema quedaría solucionado rápidamente. En caso contrario, se podría acudir al Juzgado y ahí encontramos sentencias a favor y en contra. Dependerá de cómo se presente el caso y de la interpretación que el Juez haga del mismo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  34. Buenos días.
    En mi comunidad un local que en su inicio constaba de una planta y tenia una entrada, lo modificaron y como la altura se lo permitía construyeron dos plantas y dos entradas. Mi pregunta es, si no debería cambiar su cuota de participación al haber conseguido el doble de metros útiles y si para eso se necesita unanimidad-
    Saludos
    Gracias

    • Hola Ana,
      Entendemos que se ha producido una segregación de un local, con lo cual debe contemplarse en las escrituras ya que ahora existen dos locales independientes con todos sus derechos y, además, el conjunto de la finca ha visto aumentado sus metros útiles totales. Si se ha realizado la construcción y el registro de esta división legalmente (como cabe esperar), las cuotas de participación de todos los propietarios se verán afectadas, repetimos, de todos los propietarios, no sólo del local, ya que el cómputo total de metros de la finca ha cambiado.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

        • Hola Ana,
          Efectivamente, para modificar las cuotas de participación e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, es necesario el acuerdo unánime. En este caso, si no es posible llegar a este acuerdo, se puede hacer mediante resolución judicial o por laudo arbitral. Existiendo la construcción como nos comentas es más que evidente pensar que, llegado a este último extremo, el Juez dictaría sentencia a favor del cambio de las cuotas.
          Esperamos haber resuelto tu duda.
          Un saludo.

          • Hola de nuevo.
            Bueno ya hemos planteado el tema en una reunión y no consigo la unanimidad. Hay tres vecinos que no quieren saber nada.
            Que paso seria el siguiente que debería de dar?
            Yo estoy muy perjudicada pues teniendo los mismos metros que otras viviendas del inmueble hay una gran diferencia en mi cuota, 6.4- 3.7.
            No se es tan largo de explicar…..
            Saludos

          • Hola Ana,
            En caso de que consideres que se está perjudicando a algún vecino por el reparto de gastos, puedes impugnar el acuerdo o denunciarlo directamente en los Juzgados y que sea un Juez el que dictamine resolución al respecto.
            Esperamos haber resuelto tu duda.
            Un saludo.

  35. Hola,

    Me gustaría consultar las cuotas de participación de todas las viviendas de mi comunidad. ¿Tengo derecho a que el administrador me facilite esos datos? ¿O en su defecto, si acudo al registro de la propiedad me los pueden dar?

    Muchas gracias.

    • Hola Alberto,
      Como propietario tienes derecho a que el administrador te facilite toda la información y documentación referente a la comunidad, tal y como se contempla en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20.1.e).
      No obstante, en la web de la Sede Catastral puedes consultar esos datos totalmente gratis. En el Registro también te lo pueden dar pero has de pagar por la copia que te faciliten.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  36. Hola!
    Mi piso tiene 70 metros cuadrados, pero en las escrituras originales erróneas pone que tiene 130 metros. Hace unos años cambiaron los coeficientes mirando las escrituras en reunión de comunidad y ha sido ahora al pagar unas derramas cuando nos hemos dado cuenta de todo esto. Los vecinos no quieren saber nada ya que manifiestan que el error es nuestro por no leer lo que firmamos y nos instan a ir a un juzgado.
    Me pueden indicar la mejor manera de proceder y mas barata para nosotros.
    Gracias por adelantado y un saludo
    Aitor

    • Hola Aitor,
      Pues si los vecinos no quieren contribuir a solucionar la discrepancia, lo que debéis hacer es acudir al juzgado para impugnar el acuerdo y denunciar vuestra situación. Previamente, tendríais que presentar al Registro y al Catastro la documentación necesaria para modificar los datos que estén equivocados, ya que eso os sirve de justificación para la denuncia y para exigir que se modifique el reparto de gastos de la comunidad.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  37. Hola
    En mi comunidad somos 4 propietarios. Dos ostentan el 31% y otros dos el 69% restante. Cómo los intereses de unos y de otros suelen ser dispares, nunca se llega a ningún acuerdo, porque son 2 votos contra 2 y no se aplica el porcentaje. ¿Eso es así? o en caso de empate, prevalece la decisión del porcentaje mayoritario?.

    Un saludo y muchas gracias

    • Hola Alberto,
      La Ley especifica que “cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.” Esto quiere decir que, en caso de no obtener la mayoría de votos que, a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación y, por tanto, no poder alcanzar acuerdos, cabe la vía judicial para resolver el conflicto. En vuestra situación, la única salida es esa.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  38. Nos acaban de comunicar una oferta para la instalacion de una antena de telefonia movil en la azotea de nuestro bloque donde tenemos independientes una comunidad de viviendas y dos comunidades de cocheras. La cuestion es si a azotea es zona comun de todos los propietarios del bloque incluyendo cocheras o solo los de las viviendas. Gracias.

    • Hola Alonso,
      En principio la azotea es comunitaria a todo lo que cubra en vertical, es decir, que si las cocheras están bajo la superficie de la misma se consideraría parte común. No obstante, habría que estudiar las características concretas del edificio para confirmar lo que indicamos.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  39. Hola, buenas
    Tenemos un local en un edificio y nos han asignado un coeficiente el doble de una vivienda normal porque aseguran que es el doble de metros cuadrados.
    Mi cuestión es que a pesar de este hecho basado en la superficie, ¿No debería ser menor el coeficiente dado que no hacemos uso de gran parte de zonas comunes y otras instalaciones del edificio?

    • Hola Yajie,
      Efectivamente si el local no hace uso de las zonas comunes por no tener acceso a ellas, tales como escaleras, rellanos, ascensor, etc,., no tiene que contribuir a estos gastos y, lógicamente, su cuota de participación será menor pese a los metros cuadrados que tenga. Puede que en las escrituras de constitución se haga mención a este hecho. Revíselas y compruebe que en ellas se especifica que está exenta del pago de esos conceptos.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  40. Hola buenos días
    me gustaría comentaros una duda que tengo respecto a nuestra comunidad de vecinos ,

    este edificio es de los años 70 , tiene acceso por 2 calles , en una de ellas tenemos 8 plazas de garaje comunitarias a pie de calle, debajo de estas plazas de garaje ,hace muchos años había como una sala de juegos de unos 170 m2 que se accedía desde nuestra comunidad, ese local se vendió a un local adjunto que no pertenece a nuestra comunidad , unió los 2 locales en uno , ampliando el local existente con acceso independiente y cerró el acceso a nuestra comunidad .

    nunca a pagado ningún tipo de gastos en nuestra comunidad,ni reparaciones de fachada , ni nada ..

    este local de 170 m2 no figura en el catastro.advertimos al ayuntamiento donde realizó una inspección al local donde aparecieron esos m2 de más que al ayuntamiento no les constaban en el permiso de apertura del local en su día .

    mi pregunta es si debería pagar la parte que le corresponda de los 170 m2 ya que pertenece a la parcela del edificio y tiene desagües y tubos de ventilación en nuestro patio interior.

    muchas gracias
    saludos
    alex

    • Hola Alex,
      Para que contribuya a los gastos de vuestro bloque debe figurar debidamente en el Registro de la Propiedad como parte integrante del edificio. Si es así, claro que debe pagar la parte correspondiente de los gastos comunitarios.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  41. hola, compre piso año 2003 y la cuota de gastos era fija; el año 2013 estamos pagando por coeficientes porque se quejaron dos vecinas; es legal haber cambiado la cuota si ya estaba fija

    • Hola Sergio,
      Es perfectamente legal modificar las cuotas de participación siempre y cuando exista acuerdo para ello. Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime, pero si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  42. Hola, mi duda es a la hora de hacer una derrama, los vecinos quieren realizar mejoras de patios interiores y pintar la escalera. En el coeficiente que me implica indica que tengo un 14,25%, pero supongo que estan contando las terrazas (sin techar) que son bastante grandes, mi piso no tiene mas de 100m2, al igual que el resto de mis vecinos. (que tienen una participacion entre el 4 y el 5%)

    Es logico que tenga que participar con el triple de cualquiera de mis vecinos por las terrazas?

    • Hola Ricardo,
      En principio, si se acuerda que se pague en función de los coeficientes así debe hacerse y sería correcto. No obstante, para tener un mejor criterio habría que examinar las escrituras de constitución. El artículo 5º de la LPH regula este asunto. Échale un vistazo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  43. Buenas.

    Acabo de comprar un piso y en esta comunidad se me esta aplicando una cuota de 60€ al mes, he pedido el acta en la cual han llegado a un acuerdo por unanimidad para aplicar dicha cuota y no la tienen, dicen que siempre se ha aplicado esas cuotas y nadie sabe porque son esas cantidades. El tema es que en la división horizontal del Edificio dice que los gastos del edificio se repartirán através de las cuotas de participación de cada vivienda. Mi casa es la mas grande en m2 pero según mi escritura y registro de la propiedad tengo la cuota mas pequeña 5%. Por tanto si se aplica la cuota de participación que aparece en mi escritura, en el registro de la propiedad y en la división horizontal de edificio, tendría que pagar 40€. Que puedo hacer? Hablar con los administradores para que apliquen las cuotas que aparece en la división horizontal?

    Saludos

    • Hola Carlos,
      Si has leído bien nuestro artículo entenderás que una cosa es el coeficiente escriturado y otra es la cuota de participación. Lo que puedes hacer es solicitar que en una Junta se proponga una revisión de las cuotas para que se debata y decida. La Ley permite que los vecinos acuerden un pago diferente al de los coeficientes escriturados, siempre que exista mayoría.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  44. Se construyen 11 viviendas y 33 cocheras o parking, según LPH. Una de las 11 casas es propiedad del promotor y desde que se constituyo la comunidad de propietarios, hace aproximadamente 6 ó 7 años, no paga los gastos de la comunidad, porque dice que su vivienda esta aparte de las otras 10. Hay un solo proyecto para todas según comprobación efectuada en el Registro de la Propiedad. Para llegar a su cochera (que está debajo de su casa), tiene que entrar por la misma puerta que todos. En varias ocasiones, hemos tenido que hacer derramas, ya que el presupuesto no era suficiente, por no pagar este propietario. Es lógico que tenga que pagar su cuota de participación, pregunto. Gracias de antemano.

    • Hola P.Sol,
      Sin tener la documentación de la finca y de la comunidad es muy difícil saber cuales son las obligaciones de ese propietario. Aunque a priori pensemos que al formar parte de la finca debe contribuir a los gastos, pueden darse determinados supuestos que permitan la exención del mismo.
      Lamentamos no poder ayudarte más.
      Un saludo.

  45. Perdone que insista, además de lo dicho en la consulta anterior, en el Registro de la Propiedad figura inscrita una escritura de OBRA NUEVA, en la que el TITULO CONSTITUTIVO, es que se construyen 11 viviendas y 33 parkings.
    Esta finca según escritura de división horizontal es la nº 39385. El propietario de la casa que no paga los gastos de comunidad es el promotor de la obra nueva y no paga porque dice que su vivienda está independiente de las demás. Sin embargo existe UN SOLO PROYECTO.
    La superficie construida 3248 m2- Superficie suelo 956 m2. Tipo finca: Parcela con varios inmuebles (división horizontal).
    Que determinados supuestos son los que permiten la exención del pago de los gastos de comunidad, si forma parte de un todo, la vivienda a la que nos referimos. En que articulos de la LPH vienen tales supuestos. Si puede contestarme se lo agradeceré. Muchas gracias.Saludos.

    • Hola P.Sol,
      Artículo 9.1.e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
      Artículo 5. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  46. Buenas tardes yo llevaba pagando lo mismo de comunidad que los otros vecinos desde hace 7 años que compre el piso y ahora ha venido un administrador nuevo y dice que debo de pagar un poco más porque el piso es un poco más grande. Los demás vecinos han tirado una pared en la cocina y la han hecho más grande cosa que yo en mi piso no puedo hacer porque está el hueco para salir al patio. Me puedo ha negar o hacer algo para que me sigan respetando y pagar lo mismo que los demás vecinos.

    • Hola Gonzalo,
      No podemos responderte ya que deberíamos estudiar las Escrituras, Estatutos y demás documentación de la comunidad. Habla con tu administrador y que te muestre los criterios que se siguen para el cálculo de las cuotas.
      Un saludo.

  47. Mi consulta es la siguiente tengo dos pisos uno tiene 60 metros construidos con 60 de terraza por lo que pago el doble y mucho mas que pisos con mas habitaciones, el otro es nuevo se paga también es por coeficientes pero con poca terraza y mi vecino tiene 245 metros de terraza a lo que tan solo paga 3 euros demás ante mi sorpresa acudo al administrador este me contesta que el promotor computa una pequeña parte pues no son construidos por tanto computan menos esto es un lío alguien sabe como sulucionar este tema.

    • Hola Antonio,
      Por las explicaciones que nos das, hasta nosotros nos hemos liado. Revisa las Escrituras de Constitución porque ahí debe reflejarse la distribución y asignación de los metros cuadrados que le corresponden a cada vivienda. También puedes consultar al Catastro.
      Para ver qué cuotas os han asignado a cada piso y en función de qué, debes consultarle a vuestro administración.
      Esperamos haber sido de ayuda.
      Un saludo.

  48. Hola, tenemos una comunidad de propietarios solo de plazas de garaje, la cual fue constituida en 1990, si bien es cierto que hay alguna plaza un poco más grande que otra, por como fueron divididas por el constructor nunca hubo ningún problema con los gastos comunitarios ya que siempre se acordó por unanimidad o mayoría de los presentes cualquier tipo de decisiones, tal como cuota a pagar de la comunidad, limpieza, gastos comunes, etc… Pero ahora hay un propietario que está insistiendo en que se haga una cuota de participación a la cual una gran mayoría de los propietarios, por no decir todos, se está negando por la insignificancia de la diferencia de las superficies a considerar.
    Existe alguna norma o ley en la que nos podamos amparar para seguir como estamos hasta ahora?
    En un cambio hipotético de la puerta de entrada de vehículos se tendría en cuenta la cuota de participación?
    Muchas gracias por vuestra atención.
    Un saludo

    • Hola Jose,
      Si la mayoría de los propietarios en Junta ha decidido que el reparto de los gastos se haga de una determinada forma, por mucho que un solo vecino insista no puede modificarlo libremente ni obligar al resto. Del mismo modo, si en Junta se acuerda que un gasto extraordinario (por ejemplo de reparación de la puerta) se haga a partes iguales, pues decidido está de ese modo. Si un propietario considera que se le perjudica y quiere impugnar el acuerdo, es libre de hacerlo pero es muy probable que no consiga nada.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  49. Hola,tenemos una comunidad de 24 vecinos en la cual pagamos nuestra cuota ordinaria por coeficiente. Hasta hay bien, nos a surgido una obra necesaria por arquetas ciegas, en la cual a hecho la obra sin saber que cuota extraordinaria ha y que pagar. Como deberíamos pagar esta cuota, por coeficiente o igual para todos?. Y otra pregunta, tenemos una intercomunidad de tres bloques, como deberíamos pagar cada vecino su cuota? Porque ha habido problemas de pago de cada comunidad, y la queremos pagar por vecino. Seria la cantidad que pagaba la comunidad dividida entre los 24 vecino? Gracias

    • Hola Enrique,
      La Ley dice que se debe contribuir a los gastos comunitarios en función de la cuota de participación, pero deja la puerta abierta para que la comunidad acuerde otra cosa, siempre que exista acuerdo. Es decir, que son los vecinos en Junta quienes pueden establecer el sistema de pagos que deseen.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

    • Hola Enrique,
      Si se pretende modificar las cuotas o el título constitutivo es necesario el acuerdo por unanimidad. Sin embargo, si se plantea el reparto del gasto como un mero trámite administrativo, sólo sería necesaria la mayoría simple.
      Un saludo.

  50. Hola y muchas gracias….Mi duda es la siguiente: Somos un edificio de 90m2, un piso por planta y seis alturas, todos iguales. Ahora bien, en el bajo del edificio existen tres locales totalmente independientes, el primero un bajo de 36 m2 con acceso a vía pública y los otros dos, trasteros de 30 m2 cada uno con acceso desde el garaje.
    Si los edificios de 90m2 pagamos 60€ al mes, cuanto le corresponde a esos tres locales. Nunca pagaron nada, cuantos años podemos reclamarle. Gracias y un saludo

    • Hola Carlos,
      Se pueden reclamar hasta cinco años de atrasos. En cuanto a su cuota, hay que analizar las escrituras y los balances de gastos para determinarlo, por tanto, no hay podemos darte una respuesta a esa cuestión.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  51. Hola , buenas tardes. En nuestra Mancomunidad se viene pagando desde su constitución la misma cuota. El año pasado en la reunión anual se propuso cambiarlo para pagar por cuota de participación de cada comunidad, pero se votó en contra y al no haber mayoría se dejó como estaba. En la reunión de este año nuevamente un portal solicita la votación y amenaza con llevarlo a juicio si vuelve a salir en contra. Mi pregunta es, ¿cuántas veces puede un portal solicitar la votación? Una vez hecha y con un resultado,¿ nos vale la amenaza de volver a preguntar y si es negativo llevarlo al juzgado? Es como decir que va a seguir pidiendo la votación hasta que salga que si…
    Otra cosa, para hacer el reparto de coeficientes por portales, hay algunos que han permitido la construcción de lofts en alguno de sus locales cerrados. ¿Estos como entrarían en el reparto de esa cuota?. Gracias.

    • Hola Begoña,
      No hay ningún impedimento para que un asunto vaya a Junta cuantas veces sea requerido. Si hay quien considera que debe llevarlo a juicio, que lo haga. Las “amenazas” no tienen cabida en una sociedad democrática.
      En cuanto a la duda que nos planteas sobre el reparto de las cuotas, sin analizar los datos in situ es imposible dar una respuesta.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  52. Buenas hemos adquirido un piso el cual es un bajo con 150 metros de jardin.
    Las otras dos plantas por encima tienen terrazas pero no jardines.
    Vamos a tener zona común y preveo que los gastos de comunidad sean algo elevados.
    Mi duda es si en el reparto de gastos de comunidad debería entrar nuestro jardín o sólo los metros de la vivienda ?
    Aun no hay estatutos porque está en construcción , con qué deberíamos tener cuidado para que esto no entrará?
    Gracias

    • Hola Ainhoa,
      El artículo 5 dice que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
      Un saludo.

  53. hola, vivo en una comunidad en planta baja, mi pregunta es, si no voy a usar el ascensor ni el garaje en mi vida debo pagar los gastos? un saludo

    • Hola Juan Carlos,
      Para evitar tener que contribuir a esos gastos tienes dos opciones, que la Escrituras lo indiquen o que se acuerde en Junta de Propietarios.
      En caso contrario sí que estarías obligado.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  54. Muy buenas quería que me aclararan unas dudas que tengo;
    Tengo una plaza de garaje (cabina individual) de 21,7 m2 y una cuota de participación de3% sobre el edificio que está enclavado dicho garaje. Los garajes tenemos nuestra propia comunidad de propietarios. Con la comunidad de vecinos de dicho edificio no participo en nada, nunca me comunican las asambleas ni acuerdos, solo abono mi parte del seguro, que será del 3%. No uso zonas comunes ya que la entrada la tengo por otro edificio.
    Este edificio va a realizar obras en las dos fachadas y me exigen el 3%. Los pisos de 80m mas un trastero de 5m tiene una cuota de participación del 7%, y ahí tengo las dudas, la poca diferencia en la cuota de participación de un piso 80m (7%) a mi garaje 21,7m (3%).
    Hay también garajes delimitados por rayas pintadas en el suelo, estos garajes miden 11m y tienen una cuota de participación de 0,80% , la diferencia con el mío está a las vistas 50% en metros pero no en cuota de participación .
    Mis preguntas son; ¿Me puedo abstener del pago correspondiente a la obra ya que no me comunicaron ni de la asamblea de vecinos para la realización de obras ni en la aprobación de presupuestos ni de la aprobación de dichas obras? ¿Me puedo abstener del pago correspondiente a la obra ya que aprecio diferencias en las cuotas de participación entre pisos y mi garaje? ¿Me puedo abstener del pago correspondiente a la obra por la diferencia de las cuotas de participación entre plazas de garaje y mi cabina? ¿Puedo exigir que cambien las cuotas de participación para que sean equitativas?.
    Muchas gracias y un saludo.

    • Hola Juan Manuel,
      Por ninguna de las cuestiones te puedes negar a pagar la parte que te corresponda. Si consideras que hay algo incorrecto puedes impugnar el acuerdo o acudir al juzgado. Si no estás de acuerdo con las cuotas establecidas, propón que se revisen en un Junta, pero a nosotros (sin conocer más datos) no nos parece que sean incorrectas.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  55. Buenas, les pongo en antecedentes:
    Bajos, local comercial y primeras plantas donde jamas se ha constituido juntAs de vecinos, se arregla el tejado por decisión de un primero, sin previo aviso, alegando goteras, una vez arreglado se reclama a 4 vecinos (no a los 7 que completan el inmueble) haciendo partes iguales, este gasto como se repartiria? Por cuota de propiedad o por coeficientes? Aunque se arregle una parte del tejado estamos obligados todos a pagar? Como calcular que me corresponde pagar si soy la del local comercial? Los patios cuentas en los coeficientes?muchisimas gracias.

    • Hola Laura,
      En primer lugar, todos los propietarios están obligados a contribuir al arreglo del tejado ya que es un elemento estructural del edificio, con independencia de si el arreglo es total o parcial. El reparto del gasto se puede hacer por cuotas o a partes iguales, la decisión corresponde a los vecinos, quienes pueden acordar el método de pago.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  56. Buenas noches gustaría saber si en el cobro de administración de un edificio se debe tener en cuenta q rl edificio no tiene ascensor por ende las personas que en en el sexto piso deben pagar menos administración por no tenerlo.

    • Hola Eliana,
      Se puede plantear en Junta y existen casos en los que así se realiza. En principio la Ley permite la distinción de las cuotas de las diferentes propiedades en función de su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  57. Buenos días:
    La comunidad de propietarios ha decidido pintar la fachada de la finca, pero dentro del total de la fachada, hay un portal que pertenece a la finca vecina (zona que abarca desde el nivel de la calle hasta el suelo del primer piso, y el frente es de aproximadamente 2.50 metros de unos 13 metros que tiene el total del frente de la finca). ¿En que medida debe participar en los gastos del pintado de la fachada el propietario de la finca vecina, teniendo en cuenta el coeficiente de propiedad, o sólo una cuota de participación?.
    Gracias y un saludo.

    • Hola Ernesto,
      Es difícil dar una respuesta concreta sin poder estudiar las características de la finca, escrituras y demás documentación. Las cuotas que corresponden a cada propiedad dependerá de lo que tenga establecida la comunidad para el reparto del gasto o lo que se contemple en las escrituras.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  58. Hola en mi comunidad han decidido poner un ascensor, yo no me niego a ponerlo, pero han decidido prescindir de las cuotas de participacion y que paguemos todos por igual sin la unanimidad de la conformidad de los vecinos.
    A parte de eso tambien han decidido perdonar su cuota ( el 22%, unos 15.000€) al local comercial del bajo a cambio de 3 metros cuadrados.
    La votacion de la forma de pago (por cuota de participacion o todos por igual) ni siquiera se celebro, y el administrador de fincas la ligo a la votacion por la instalacion sin ni siquiera darme la oportunidad de votar previamente la forma de pago porque los que mas cuota tienen se niegan de antemano a ponerlo si pagaban por cuota, por lo que el resto se plegaron segun ellos por “el bien comun”.
    ¿puedo negarme?
    ¿que pasos he de seguir para hacer prevalecer mis derechos?
    Gracias

    • Hola Paco,
      En caso de no estar de acuerdo con lo aprobado en Junta o con lo establecido para el pago de la derrama, lo que tienes que hacer es impugnarlo judicialmente.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  59. Buenos días:

    El edificio de mi comunidad (es antiguo) es un bloque de 10 pisos con un semisótano, con la correspondiente cuota de participación reflejada en escrituras para cada uno. En su día (hace más de 30 años) se hizo un partición del mencionado semisótano (plazas de garaje y trasteros) estando todos los vecinos de acuerdo y plasmándolo en un papel firmado por todos.Yo cuando compré el piso hace 15 años me indicaron cual era el lugar exacto del cual disponía según esa cuota de participación y primer acuerdo que había sido respetado por todos y que ha seguido siendo así durante más de 30 años Ahora uno de los vecinos quiere impugnar ese acuerdo al tener un lugar de peor acceso (comprando el piso también con posterioridad al acuerdo) Mis preguntas son: ¿ Aquel primer acuerdo tiene validez? , ¿Tengo alguna fuerza legal al haber comprado el piso con la cuota de participación en el lugar que me indicaron?

    • Hola Isidro,
      En principio el acuerdo es perfectamente válido y su impugnación no tiene cabida. Otra cosa es que el acuerdo no se registrase debidamente ni se modificaran los datos en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro. En cualquier caso, estos casos tan concretos y a la vez ambiguos son de difícil solución y en la mayor parte de las veces requieren de la intervención judicial, sin que se pueda prever la resolución del mismo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  60. ¡Hola!
    Estoy buscando ayuda sobre el siguiente tema: Como propietario de un local, después de más de diez años pagando religiosamente mi cuota, se produce un cambio drástico. Viene la crisis, surgen derramas importantes, la nueva presidencia cambia de Administradores cuatro veces en cinco años y comienzan a reclamarme unas cuotas con las que estoy en desacuerdo, pero que por motivos de atrasos se me ignora en las reuniones y me veo imposibilitado para impugnar las actas. Yo tenía una cuota domiciliada que al ser reclamada obviamente venía con unos gastos bancarios. La nueva presidenta me reclama los siguientes recibos basados en el nuevo importe de cuota + gastos, y calculando las sucesivas cuotas de subidas exclusivamente a locales (¿?). En las reuniones me veo indefenso porque no tengo voto, no acude ningún otro propietario de los 6 locales que hay y encima, en las derramas me incluyen en algunas zonas comunes que en mi caso no se corresponden (mi local da a la calle y es el único que no linda con escaleras ni pasillos y se paga limpieza, ascensores). Durante los últimos años, era un caos la forma de pago con los diferentes administradores, no daban con los importes correctos de los comuneros y, en mi caso, por motivos de ir mal el negocio, dejé de pagar la mayoría de las cuotas, hasta que me demandaron y me vi obligado a atender el pago pero con un acuerdo, de palabra, para no presentar oposición, ya que tengo recibos que demuestran que pagué algunas cuotas del importe total que se me exige, y porque vendí la propiedad. Es decir, gracias a que vendía el local, el nuevo propietario me abonaba el total de la deuda certificada, y yo, para zanjar el asunto, acordé para no oponerme, como dije, asumir el pago de la totalidad de la deuda contraída con la comunidad. El caso es que una vez ya hay nuevo dueño, no me responden del acuerdo a devolverme la diferencia a mi favor, ni tan siquiera a darme los recibos de las cuotas pagadas a efectos contables, etc.
    Han pasado tres meses, ¿tengo algún derecho para resarcirme sin ya ser propietario? ¿Puede hacerlo el nuevo dueño como si fuera en mi nombre? ¿Puedo demandar a la comunidad?
    Siento haberme extendido pero entiendo que es un caso diferente. Muchas gracias de antemano por lo que ayudáis a los usuarios. Un saludo.

    • Hola Carlos,
      Si ya no eres propietario no puedes reclamar nada. Además, entendemos que la compraventa se haría libre de cargas y responsabilidades, con lo cual todo lo anterior a la misma quedaría zanjado. Del mismo modo, el actual propietario no puede reclamar nada anterior a su entrada en la comunidad.
      No obstante puedes exponer tu caso a un abogado para que lo examine más detalladamente y pueda aconsejarte con datos más concretos que los que nosotros podemos suponer por tu explicación.
      Esperamos haber sido de ayuda.
      Un saludo.

  61. Como antecedente decir que en una comunidad de garajes que no tiene estatutos y que desde siempre, y hace mas de 25 años se paga la comunidad a partes iguales en vez de por cuota de participación, es decir desde el principio de la construcción del inmueble.
    Ahora uno de los vecinos quiere que se pague por cuota de participación . En caso de que lo proponga en una junta y no se apruebe por mayoría, se seguiría pagando por cuota única o o por el contrario abría que aplicar el sistema de cuota de participación por pedirlo un solo propietario. En caso de que este propietario dejase de pagar la cuota única, por no aprobarse lo que él propone ( es decir la cuota de participación)se le podría demandar, y en este caso que posibilidades de ganar tiene tanto la comunidad como él.
    Y en resumen es o no obligatorio pagar la comunidad por cuota de participación o como en este caso si siempre se ha pagado cuota única se seguirá así hasta que en una junta y por mayoría se acuerde otra cosa.
    Gracias.
    Un saludo

    • Hola P,
      Según la legislación vigente, cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título constitutivo de la propiedad, el acuerdo deberá ser unánime, pero si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  62. Compre un apartamento nuevo y desde que me lo entregaron avise de q tenía un coeficiente mal calculado mucho más alto que el real. Y me he negado a pagar la administración hasta que me pongan el cobro justo. La administración acepto mi petición y dijo q iba a hacer las correcciones que hasta el momento no lo ha hecho. Y ahora me prohiben usar las zonas comunes porque tengo que ponerme al día con el cobro que me estaban haciendo mientras ellos corrigen el error. Me toca hacer el pago para poder utilizar las zonas comunes ? O limitarme a no usarlas mientras hacen la corrección ? Como me puedo defender para poder hacer uso de lo que también es mío ?

    • Hola Jesús,
      A un vecino moroso no se le puede prohibir hacer uso de zonas comunes ni de nada. Lo único que limita la morosidad es a tener voto en una Junta.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  63. Ruego me informen sobre una incidencia que he tenido con la comunidad de vecinos. Las viviendas de mi comunidad, entre otros servicios comunes que tenemos los vecinos esta el videoportero. Hacia tiempo que no podia oir nada desde mi casa con el portal, lo puse en conociemiento del Administrador y me enviaron un técino que lo reparo y era el teléfono de mi vivienda que estaba estropeado, según indicaron, lo sustituyeron por otro y ahora se funciona perfectamente.
    En la ultima reunión de vecinos me han reclamado que al ser la avería del teléfono de mi casa, el importe de su reparación tiene que ser a mi cargo y no al de la comunidad.
    Quisiera que me aclararan si esto es así, ya que al ser un servicio comun de la comunidad y así me lo indicó el Administrador, La Comunidad tiene la obligación de ponerme el servicio en funcionamiento.

    • Hola Manuel,
      Efectivamente el telefonillo que se encuentra dentro de la vivienda se considera un elemento privado y su reparación corresponde al propietario.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  64. En mi comunidad se paga según coeficiente de escritura pagando 30 euros los de dos habitaciones que son exteriores y 46 los de tres que son interiores .Al piso ultimo se le cedió la terraza comunitaria la construyo y la disfruta pero no esta en las escrituras por lo tanto siendo el doble y con vistas paga menos que los que estamos en un primero interior .Esta bien echo?

    • Hola Piedad,
      El que esté bien o mal depende de lo que se acuerde en Junta. Si alguien considera que se perjudica a un vecino o a la comunidad puede impugnarlo o denunciarlo, pero la Ley permite que la comunidad decida el método de pago de sus cuotas, siempre que exista acuerdo.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  65. En el bloque que habito no había ascensor por lo que la Comunidad aprobó su instalacion.El acuerdo y la derrama de los gastos fueron aprobados por la mayoria de los asistentes menos por mi, que impugné el acuerdo porque se aplico el coeficiente de edificación que es igual para todas las viviendas menos para un local que además esta exento del pago de los gastos generales. Sobre lo manifestado solicito la siguiente informació: 1).Al tratarse de un ascensor nuevo,el local está obligado a participar en la derrama de gastos y posterior mantenimiento del ascensor ?. 2).El acuerdo de exonerar al local se tomó sin que figurara en la orden del día de la reunión. 3).Es obligado constituir una servidumbre si la instación se hace sobre el techo de un local ajeno a la Comunidad por no poder hacerse en otro lugar ?. 4).Al estar mi vivienda en planta ba
    ja puedo impugnar via judidicial la derrama efectuada y solicitar otra mas proporcional al uso del ascensor?. GRACIAS

    • Hola Jose,
      Si no estás de acuerdo con el acuerdo tomado en junta o consideras que no se ajusta a la Ley debes impugnarlo y será el Juez quien determine, previo estudio del caso, quién tiene que abonar las cuotas y cuál será el criterio a seguir. Desde aquí, y sin más datos, no podemos ofrecer otra respuesta.
      Un saludo.

  66. Hola:
    Quiero recalcular el coeficiente de participación de un edificio. Partiendo de los datos de la Sede Electrónica del Catastro, calcular el porcentaje de superficie que corresponde a cada piso o local es fácil, pero, para transformar este porcentaje en coeficiente de participación, que coeficientes de mayoración o minoración debo aplicar a los porcentajes obtenidos de cada piso o local en función de si usan ascensor, limpieza de escaleras, luz, agua, …

    Gracias y un saludo

    • Hola Técnico,
      Obviamente no vamos a decirte cómo hacer nuestro trabajo. No creo que lo normal sea ir a taller para que te digan como reparar tu coche y que lo puedas hacer tú de manera gratuita. Para resolver esa duda tendrías que contratar los servicios de un administrador.
      Un saludo.

  67. Buenas.

    En nuestra comunidad vamos a relaizar la reparación de la fachada, se ha aprobado y el coste se reparartirá lineal en lugar de cuota de participación, si éste tipo de gasto es únicamente para esta ocasión ¿el voto es por unanimidad o por mayoría?

    Y una segunda pregunta, un vecino tiene una casa que por metros útiles es menor que otras pero tiene una terraza interior techada, éste paga muchísimo más que otro con algo más de metros pero sin terraza ¿cuanto influye dicha terraza?

    Muchas gracias!!

    • Hola Andrés,
      A tu primera pregunta, el acuerdo que no modifique los coeficientes (que es el caso) puede alcanzarse por mayoría simple.
      En cuanto a la segunda cuestión, los datos deben venir en el Título Constitutivo o en el Catastro. No podemos desde aquí saber mucho más a este respecto.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  68. Señores:
    Voy a ser breve. Hace 35 años que formo parte de una comunidad de propietarios , la cuota que aportamos cada trimestre es según el coeficiente de cada vivienda, pero una remesa de los gastos es a partes iguales (mantenimiento ascensor, gatos energía, etc.) y otra remesa es por coeficiente. Cuándo se adoptó esta medida, no lo se, porque no tenemos Estatutos que pueda consultar.
    Ahora tenemos una derrama debida al envejecimiento del ascensor, hay que hacer unos arreglos para ponerlo un poco al día, en esto estamos de acuerdo, pregunte si la derrama se haría por coeficiente y me contestaron que no que se haría a partes iguales tal como se acordó en su momento (no se sabe el momento).
    Mi consulta es:
    Puedo exigir que se aplique la LPH, que dice que el pago de la cuota y derramas extras se pague por coeficiente de la vivienda, a la derrama del ascensor. También puedo exigir que la partida que pagamos ahora a partes iguales se haga según coeficiente.
    Si hacemos una Reunión extraordinaria , seguramente saldrá que la derrama y esta remesa que ahora pagamos a partes iguales queden tal como estan, el motivo es que hay mayoría de pisos de mayor coeficiente, y éstos que sea partes iguales salen beneficiados. ¿De qué manera puedo defender que todos los gastos sean pagados según el coeficiente de cada vivienda y no a partes iguales.
    Espero su respuesta
    Muchas gracias y muy agradecido.
    Josep Tarragona

    • Hola Josep,
      La Ley indica que se debe pagar conforme a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, es decir, que deja las puertas abiertas para que los vecinos puedan acordar un sistema de pago diferente. Así pues, si se aprueba que el gasto sea de una u otra forma, así debe hacerse. Si no estás conforme puedes recurrir a la justicia ordinaria y que sea el Juez quien determine quién lleva razón. Existe jurisprudencia contradictoria, por lo que no podemos determinar el resultado de la demanda.
      Un saludo.

  69. Muchas gracias por su respuesta.
    Mi última pregunta: Es importante que la Comunidad de vecinos no tenga Estatutos. ¿Es obligatorio tenerlos?
    Saludos cordiales.
    Josep Tarragona

    • Hola Josep,
      No es obligatorio. En caso de que no existan, la comunidad se regirá exclusivamente por la legislación vigente. Los Estatutos pueden completar la Ley pero no pueden nunca contravenirla.
      Esperamos haber resuelto tu duda.
      Un saludo.

  70. Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
    Vivo alquilado y sospecho que la dueña me esta cobrando más de la cuenta en el servicio de agua. He solicitado que me muestre el recibo del mes y esta persona se ha negado, al contrario sea sentido ofendido con mi solicitud que no considero nada malo. Su respuesta no ha resuelto mi duda, al contrario a acrecentado mi desconfianza.
    mi consulta es como debo proceder o a que institución debo enviar mi reclamo.
    Agradezco su atención y estaré a la espera de su pronta respuesta.

    • Hola Diego,
      Si pagas algo sin recibo, la culpa es únicamente tuya. Si no te da una copia de la factura del agua, no pagues. Es muy sencillo.
      Un saludo.

  71. Hola,
    Tengo un aparcamiento en el parking comunitario del edificio.
    El coeficiente no lo recuerdo exactamente, pueden ser que mida unos 25 metros cuadrados, pero cuando se marcaron las plazas en realidad dispongo como útiles tan solo de unos 12 metros útiles ya que el resto se utiliza como paso común de otros vehículos pero me cobran la cuota como 25 m. ¿Puedo utilizar los 25 m. impidiendo el paso a otros propietarios?. ¿Puedo reclamar con retroactividad que se me cobre solo por los m. que dispongo?
    Gracias.

    • Hola Francisco,
      ¿Estás de broma? Que tengas asignados un número de metros de zonas comunes no significa que puedas hacer con ellos lo que quieras. Precisamente se llaman zonas comunes porque pertenecen a más de un propietario sin que ninguno de ellos pueda disponer libremente de ello.
      Por reclamar puedes reclamar lo que quieras, otra cosa es que consigas lo que pides. Cuando pagas tus impuestos de IBI lo pagas en función de los metros asignados, es decir, en función de esos 25 metros cuadrados. Prueba a reclamarlo.
      Un saludo.

  72. Gracias por tu respuesta y atención: Creo que lo has entendido, pero por si acaso, digo que la ley no puede ser tan injusta. En lo de la contribución estoy de acuerdo y no reclamo nada sobre el particular. Pero es que la comunidad (que dispone de esos metros y que pintó a su conveniencia la distribución del espacio) me cobra una cuota de mantenimiento mayor que a los propietarios que tienen aparcamientos que caben dos vehículos, cuando yo en el lugar que dispongo, según esa aleatoria distribución, no me permite aparcar un coche que mida más de 4 x 3 metros, mientras, repito, me cobran cuota de mantenimiento como si dispusiese de 25.

    Nuevamente gracias,

    Francisco Rodriguez

    • Hola Francisco,
      Si no estás de acuerdo con el reparto de las cuotas, sólo te queda acudir a los tribunales. No podemos ofrecer mayor respuesta sin conocer el caso de primera mano.
      Un saludo.

  73. Hola.
    Tengo 2 plazas de garaje en un edificio pero no tengo piso. En la ultima asamblea acordaron establecer una cuota mensual por plaza de garaje de 3,27 euros mensuales, para los propietarios de plaza y que ademas tengan piso en el edificio. Y una cuota de 4,70 para el resto de propietarios de plazas de garaje. Es esto legal?

    • Hola Jose,
      Si así lo han establecido, no hay nada que decir. Las comunidades tienen autoridad para determinar el reparto de gastos. También puede hacerse en función de la cuota de participación. Habría que estudiar el caso, escrituras, balances, etc. Pero a priori, no hay nada ilegal en lo que nos cuentas.
      Un saludo.

  74. Me he leído casi todas cuestiones planteadas y respuestas del BLOG.
    Se aprende mucho en este tema de administración de fincas tan abandonado por casi todos los propietarios.
    La cuestión que planteo a continuación es muy simple, pero tiene su interés en el control de administración de los comunitarios que no domicilian los recibos en entidades bancarias, ya que la LPH no obliga a la domiciliación de las cuotas, derramas y/o gastos extras:
    Para estos casos de no domiciliaciones pregunto ¿El comunitario tiene derecho a que, previamente al pago por ingreso en cuenta, se le envíe una notificación (pre-recibo) con el importe y la fecha de la cuota?
    Gracias. Un saludo. José Ignacio.

    • Hola Jose Ignacio,
      La notificación previa al pago ya existe en la determinación de su cuota ordinaria, la cual se refleja en el Libro de Actas. Sería inviable y totalmente absurdo que cada vecino exigiera una notificación previa al pago de su cuota. Es una obligación establecida por Ley y eso ya es suficiente notificación. Lo único que puede exigir es un recibo después de pagar la cuota pero nunca una notificación antes de pagarla (salvo en los casos de morosos que son avisados de su incumplimiento).
      Un saludo.

  75. Hola
    Vivo en un piso planta baja ,y tengo jardín de cien metros este jardín es comunitario y lo disfruto yo o tienen algún derecho los vecinos sobre el dado que yo pague por este jardín .¿qué derecho tienen los vecinos sobre este jardín ?

    • Hola Jose,
      Entendemos que el uso te corresponde únicamente a ti, pese a que sea propiedad comunitaria. No obstante, deberías leerte las escrituras de constitución.
      Un saludo.

  76. Los coeficientes pueden ser modificados por acuerdo unánime de los copropietarios. Pero, ¿es necesaria la inscripción registral de esos nuevos coeficientes aprobados?. ¿Cómo vinculan esos acuerdos a posibles futuros compradores si no están inscritos?

  77. Mi piso tiene 76 m2 pero en la nota simple aparece que tengo 92 m2. De ahí se explica que esté pagando una cuota de comunidad mayor que mis vecinos, siendo que todos tienen en realidad más m2. La constructora cerró hace años. ¿Qué debo hacer para que me otorguen los metros y los enteros que en realidad me corresponden? ¿Debo exigir la devolución de la parte de comunidad que he pagado de más desde que compré el piso?

    • Hola Dani,
      Acude al Catastro para que realicen una revisión y comprueben si tienes más o menos metros de los que se supone. Luego debes proponer la modificación de las cuotas en Junta para su aprobación. Si quieres reclamar el exceso de cuota, siempre que exista, eso es decisión tuya.
      Un saludo.

  78. Buenas de nuevo.

    Me gustaria saber si todos los pagos extras deben ser por coeficientes.

    Por otro lado también me gustaría que me aclararais cuales son los gastos en los cuales ningún vecino se debe negar, los llamados “obligatorios” ¿cuales son estos?

    Muchas gracias.

    • Hola Andrés,
      Que el gasto se reparta por cuota o equitativamente es algo que se decide en Junta. Todos los gastos aprobados son vinculantes y obligan a todos los propietarios, con la excepción de los no afectos, entiéndase un local sin acceso por el portal y un gasto referido a la limpieza de las escaleras.
      Desconocemos a qué se refiere con eso de gastos obligatorios ya que todos lo son.
      Un saludo.

  79. Buenas.

    Cuando te refieres a que se decide en junta ¿es que para cada gasto hay que decidir el tipo de reparto? En mi comunidad se da por hecho que siempre el gasto es por coeficiente.

    Gasto obligatorio me refiero a una rotura de tuberia de agua comunitaria y no por ejemplo que a los vecinos se le antojen crear un nuevo jardín.

    Gracias de nuevo ya que nos ayudáis a entender este mundillo tan enredado.

    • Hola Andrés,
      La Junta tiene potestad para determinar el reparto de los gastos. En tu caso ya está establecido, pero eso no quita que se pueda plantear otro método.
      Copiamos contenido del Artículo 17.4. de la LPH en la que puedes encontrar la respuesta a tu duda sobre los gastos obligatorios:

      “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

      Un saludo.

  80. Comunidad formada por bloques y adosados.
    Los propietarios de los adosados, los cuales accedemos a la comunidad, cada uno por nuestra puerta des de la calle, no por la entrada general de la comunidad,llevamos más de diez años pagando, por coeficientes, solamente por los elementos comunes ( limpieza de zonas comunitarias, piscina, zona ajardinada…). Ahora nos obligan a pagar ,también ,los gastos propios de cada bloque ( ascensores, su limpieza interior..). Este hecho perjudica a los adosados, favoreciendo únicamente a los bloques,puesto que nuestro voto siempre está en minoria ( sin entrar a valorar la mala fe y la cara dura que esto supone). Nuestro voto y nuestra voz sirven de poco porque estamos en minoría. Imaginemos que de 50 propietarios, solamente 5 somos adosados.
    Preguntas.
    Ven ustedes este caso ‘limpio’, les parece razonable lo que nos están haciendo?
    Si los adosados denunciamos a la comunidad,una vez impugnado el hecho y dentro de los límites temporales establecidos..qué probabilidad hay de ganar?
    Muchas gracias por toda la información que puedan darnos.
    Confiamos en su profesionalidad y experiencia.

    • Hola María,
      No podemos entrar a valorar las decisiones o propuestas de cada comunidad. Si no están de acuerdo con la decisión, impugnen el Acta y acudan a un Juez para que tome la medida que considere. Tampoco podemos valorar las probabilidades sobre el dictamen del Juez.
      Un saludo.

  81. Buenas, en mi caso tengo una casa q según el catastro dispongo de doce metros comunitarios y 29 privados, lo q suma un total de 41 m2. y un coeficiente de 7,9 % siendo mi. Casa la más pequeña del edificio. Otros vecinos tienen 20 metros comunitarios y 70 metros privados lo q suman 90 m2 y tienen un coeficiente de 6,5%
    ¿ Por que mi coeficiente es más alto, siendo la vivienda más pequeña y ma exigen pagar más de comunidad? Gracias.

    • Hola Gabriel,
      Lógicamente no podemos responder a esta pregunta sin ver las escrituras y analizar el caso con detenimiento. Pero decirte que el Catastro no es un ente abstracto, son personas como tú y como yo, que pueden equivocarse al transcribir los datos de la vivienda. Acude, pues, al Catastro para que te aclaren este asunto.
      Un saludo.

  82. Buenas tardes, soy sergio y tengo una duda , vivo en una comunidad que casi ninguna casa es identica ,plantas bajas ,primeros pisos mas locales comerciales.Hay primeros pisos que tienen mas coeficiente que mi casa siendo una planta baja y yo tengo mas metros utiles que ellos.Y los vecinos perjudicados quieren cambiar los coeficientes para que sean mas reales.Puede ser que los coeficientes tengan en cuenta otras mas cosas como orientacion de la casa ,etc ,etc. ¿ o solo deberian de ser metros utiles?he leido el tema de las cuotas de participacion , ¿eso lo podemos asignar nosotros en junta? lo digo para evitar ciertos gastos inutiles para que venga alguien a asignar coeficientes nuevos.¿que por otra parte no se si se pueden cambiar o no?gracias

    • Hola Sergio,
      Por poder, podéis aprobar lo que os de la gana, otra cosa es que sea legal o que luego algún vecino disconforme quiera recurrir la decisión. Para evitar problemas futuros es por lo que es importante contar con un experto.
      Un saludo.

  83. Hola en nuestra comunidad de vecinos pagamos todo por coeficientes, pero han decidido limitar el consumo exento de pago de agua caliente a 15m3 a todos por igual, no sería lo correcto que ese consumo fuese también en función del coeficiente? ya que se paga mas comunidad o menos según el coeficiente de lógica seria que en los consumos también se tenga esa medida. Es legal que hayan acordado ese limite para todos igual sin tener en cuenta cada coeficiente??
    Gracias

    • Hola Ariana,
      No hay nada ilegal en lo que nos comentas. Si la Junta lo ha acordado así, pues así se hará. Si consideras que existe un perjuicio debes impugnar el acuerdo. No obstante, nuestra recomendación es que pongáis contadores individuales para regular el consumo de agua para evitar los conflictos.
      Un saludo.

  84. Buenos días, quería hacer una pregunta en relación a los gastos ordinarios de comunidad ( cuota de la comunidad) y a las derramas o gastos extraordinarios. Es cierto que ambos se pagan en función de la cuota de participación que aparece en la Escritura de propiedad? Y siendo que en mi edificio hay apartamentos (con menos cuota) y pisos (con más cuota) como es posible que paguemos TODOS POR IGUAL la misma cuota de comunidad? Cómo podríamos cambiar esta situación injusta que y lleva 25 años??
    Muchísimas gracias. Saludos

    • Hola Mar,
      La Ley indica que hay que contribuir a los gastos de la comunidad en función de la cuota de participación (no del coeficiente escriturado), pero deja la puerta abierta a que la comunidad fije otro método de pago diferente, por ejemplo, a partes iguales. Deberás proponer el cambio para que se celebre una Junta y en caso de disconformidad podrás recurrir a la vía judicial, que suele decantarse por el pago proporcional.
      Un saludo.

      • Muchas gracias por la respuesta, sois concisos y claros en vuestras respuestas y ayudáis mucho a los propietarios de comunidad horizontal a solucionar los problemas.
        En relación con su contestación me gustaría hacerle dos preguntas más:
        1- Donde aparece reflejada la cuota de participación en el edifico, si no es en la escritura de propiedad?
        2- En el caso de proponer en una junta de propietarios el cambio en el pago de las cuotas conforme a la cuota de participación, con que mayoría podría salir adelante el acuerdo?
        Muchas gracias de nuevo.

        • Hola Mar,
          La cuota de participación no aparece en ningún sitio, es tarea del administrador el calcularla y de la Junta de Propietarios el aprobarla.
          Si se desea modificar las cuotas a nivel de registro o de modificación de estatutos se requiere acuerdo unánime. Pero puede ser una modificación administrativa, es decir, que no se modifique a los niveles anteriores y que simplemente suponga un acuerdo de distribución de gasto, en cuyo caso se requiere mayoría simple. Lógicamente, el acuerdo unánime tiene más fuerza y valor jurídico.
          Un saludo.

  85. Hola,
    Somos una comunidad de 8 vecinos y 2 tienen una terraza comunitaria de uso privado.
    Tenemos la cuota de participacion, segun la escritura de propiedad de cada uno.
    Las terrazas se accede desde el balcon de cada uno de esos 2 vecinos, que han puesto un acceso y escaleras.
    Se puede incrementar la cuota de particpacion de esos vecinos, que tienen +100 m2 ???

    Muchas gracias

    • Hola Antoni,
      Las cuotas no se pueden modificar al libre albedrío. Hay que tener un criterio objetivo y debe ser aprobado por la Junta debidamente. Para estas modificaciones, lo mejor es que os pongáis en manos de un Administrador profesional y que os realice el cálculo de las cuotas.
      Un saludo.

  86. Hola, soy propietaria de 2 plazas de garaje en un edificio de 2 plantas de garajes y 3 de viviendas. Ahora van a hacer unas obras en fachadas del edificio y sellado de ventanas, etc. que no afectan a las plazas de garaje, sólo a la entrada del portal. En la escritura pone que la cuota de participación de una planta de garajes es de 12,70 por ciento. Si hay 64 plazas y las obras suman 33235,60 €, ¿es correcto que me toque pagar 116,16 € por plaza? Porque tengo que participar en el pago de limpieza fachada del edificio si no hago uso de él? Gracias.

    • Hola María,
      Las zonas comunes son comunes a todos los propietarios del inmueble con independencia del uso que puedan hacer de ellas. El ejemplo más claro para entenderlo es el tejado. Su reparación corresponde a todos aunque sólo los vecinos del ático quedan directamente vinculados al mismo y son los que sufren o hacen uso de él. En cualquier caso, habrá que estudiar las escrituras de constitución para ver lo que dice al respecto.
      Un saludo.

  87. Hace un mes que en la comunidad que yo vivo han decidido cambiar los porcentajes de los coeficientes y ahora soy la que pago mas de comunidad aunque mi piso es el mas pequeño. Me han dicho que es por la terraza que tengo de 50m y que hasta ahora no se había tenido en cuenta. ¿Eso lo pueden hacer ?¿ No se tendría que hacer una escritura con los cambios ?.

    • Hola Mercedes,
      Se puede hacer perfectamente. Se puede elevar a público o no, la implicación, obviamente no es la misma y siempre tiene la posibilidad de impugnación en caso de no estar de acuerdo.
      Un saludo.

  88. Buenas noches,mi pregunta es la siguiente,
    influye a la hora de calcular el catastro los metros asignados por zonas comunes?
    Gracias y saludos.

  89. Saludos:
    Mi pregunta ¿ puede el promotor de un edificio, antes de vender ni un solo piso, establecer los coeficientes de participación?.
    En el titulo constitutivo después de referirse a la declaración de Obra Nueva y división horizontal, hace referencia a los elementos comunes, como pasillos, portal, caja de escalera, patio de luces y curiosamente siempre indica la superficie de los mismos; a continuación establece una “CUOTA” para cada vivienda y local, sin especificar si es de propiedad. Algunos vecinos consideran esa CUOTAS asignadas a cada piso y bajos ( sumadas se corresponden con el 100% del edificio), como coeficiente de participación en los gastos de la comunidad.
    Mi segunda pregunta: ¿ puede el promotor establecer el coeficiente de participación cuando desconoce todo tipo de gastos? pues aún no hay vecinos en el inmueble. Cual es la importancia de conocer estos desembolsos destinados al mantenimiento de ascensor, calefacción, electricidad, seguro, limpieza, administrador etc,etc..para fijar el coeficiente de participación.
    El constructor solamente habla de “CUOTA” , ¿se refiere a la de propiedad. ?( es que a lo largo de todo el Título, no lo hace). ni tampoco se refiere en momento alguno a la “CUOTA” de participación.

    gracias anticipadas por su respuesta
    atentamente
    jorge

    • Hola Jorge,
      En primer lugar, la LPH dice en su artículo 5º que “en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.”
      Por tanto, el promotor puede hacerlo pero también los propietarios si así lo acuerdan en Junta por unanimidad.
      Un saludo.

  90. Gracias por su rápida respuesta
    Saludos
    Para clarificar el tema que nos ocupa, parto de la idea de que ambas cuotas (participación y propiedad) son criterios distintos.
    Continúo con mis dudas en este tema, poco claro, no solamente discutido por vecinos como es la distinción o no entre cuota de propiedad-participación. Son tantas las dudas que uno no sabe a que atenerse.
    Debo entender que la única cuota que fija el promotor en el Título constitutivo, ¿ es a la vez cuota de participación y cuota de propiedad ? ¿ tienen el mismo significado y contenido ? . En la LPH , si mi memoria me es fiel, no se llega a citar la cuota de propiedad para nada. ¿es obligatorio dejarla reflejada y determinada en el Título? . Si solamente se refieren a una CUOTA, será de participación o de propiedad. Puede que esté en un error ( que quiero subsanar), pero la cuota que figura en el Título modestamente pienso que podría refiere, al porcentaje (1,8%) con el que en mi propiedad (110m2) participa en el la totalidad inmueble construido (100%) pero no para determinar el coeficiente de participación en otros gastos generales para todos los propietarios, aunque alguna vez ambas puedan coincidir.

    En mi edificio algunos convecinos, ven la declaración de obra Nueva como si fueran las Escrituras Sagradas, nunca se han modificado y lo que es peor ni se lo han planteado, el promotor ha establecido el 1,8 para todos los pisos (el tema de los bajos comerciales no lo incluyo en este asunto por evitar un mayor confusionismo) y lo dan por bueno y punto, como dice que cada uno contribuirá con el 1,8% dicho porcentaje se aplica para todo lo relacionado con la contribución, mantenimiento y conservación del edificio en sus elementos comunes por naturaleza, como tejado, fachada, bajantes de aguas, propiamente dicho, y a los gastos generales por consumo de determinados servicios que beneficiando a todos los propietarios, algunos que no existían en el momento de emitir el Título constitutivo, y que siendo comunes nacen “a posteriori”.
    Ejem. TV por cable, piscina, sistema de seguridad, seguros…limpieza, incluso de administración
    Posiblemente la solución esté en el Juzgado, ahora bien si el 98 % de los condueños por comodidad en unos casos, por interés en otros, están conformes con la contribución establecida por el constructor, y de los restantes ¿ quien le pone el cascabel…) siendo conocedor de los costes que puede suponer tal decisión para una o dos personas.
    Pido disculpas por ser tan insistente, pero como podrá ver las dudas que surgen son infinitas.
    nuevamente gracias
    jorge

    • Hola Jorge,
      Los conceptos están claros en el post. El coeficiente hace referencia a la proporción con respecto al inmueble. La cuota hace referencia a la distribución del gasto. Pueden coincidir pero en el momento que haya un solo local en el edificio ya no coinciden. La cuota no figura nunca en ninguna escritura, es un cálculo que hay que hacer en función de los gastos que existan. La Ley es muy dispersa en esta diferenciación y no lo aclara correctamente.
      Hacer ver y entender la diferencia, para empezar parte del razonamiento matemático que se tenga y, por regla general, es prácticamente nulo. Si la mayoría está conforme con el sistema que tienen establecido, no hay razón para cambiarlo y el proceso para ello pasaría necesariamente por el Juzgado, sin tener garantías de éxito.
      Un saludo.

  91. Saludos una vez más:
    Con su contestación doy por resuelta mi duda.
    La frase en la que me dice ” La cuota no figura nunca en ninguna escritura, es un cálculo que hay que hacer en función de los gastos que existan “, me ha permitido ver con claridad el tema, reafirmándome en mi postura sobre la distinción del binomio participación-propiedad.
    Respecto a las dudosas garantías de éxito ante los Tribunales, nos enfrentamos a la opinión de unos señores que parecen saber muy poco de números, teniendo que aceptar sus Resoluciones a todas luces imposibles de compartir, ya que estamos tratando de formulas de cálculo elemental que tendrían su solución en las conocidas “cuatro reglas” . Es triste pensar que la opinión de un sujeto pueda imponerse a las matemáticas, ciencia exacta por excelencia y, el cálculo de aquellos coeficientes quedar sometido a una decisión jurídica que siendo legal es, a todas luces socialmente injustas.Que le vamos a hacer ,”son de letras”.

    Agradecido por su atención y respuestas.
    atentamente
    Jorge

    • Hola Jorge,
      Estamos totalmente de acuerdo contigo y nos gusta mucho tu reflexión. Pero qué le vamos a hacer, con una Ley tan liviana es difícil no tener que ceder ante el criterio del Juez de turno que, como bien dices, no siempre se rige por la lógica matemática sino por su libre interpretación. Todo queda en manos de la pericia de los abogados.
      Un saludo.

  92. Saludos: Mi comunidad está compuesta por cuatro plantas de viviendas, bajos comerciales, y garajes en el sótano. Pensamos hacer una serie de obras y quisiera saber como podemos aplicar el coste de las mismas en cada caso.Por una parte pintamos la fachada de las viviendas solamente. En segundo lugar reparamos el alerón que ha sufrido desperfectos y cambiamos los canalones y bajadas de tubos. Mi pregunta es: Entiendo que la reparación del alerón y canalones concierne a todos, es decir bajos comerciales, garajes y viviendas, y la pintura de la fachada ¿también corresponde a todos o solamente a los vecinos con vivienda?
    Gracias.
    Enrique

    • Hola Enrique,
      Ambos gastos repercuten en todos los propietarios, ya sean locales, pisos o cocheras. La fachada es considerada un elemento comunitario del edificio y por ello es común a todos, aunque no se haga “uso directo” de la misma, como puede sucederle a las cocheras.
      Un saludo.

  93. Vivienda de unos 125 años de antigüedad que consta de planta baja ,formada por dos entidades independientes y dos plantas elevadas con cuatro entidades independientes. La consulta versa sobre la planta baja en una de las entidades, cuya superficie según división horizontal por arquitecto es la siguiente: superficie útil de 87,71 mts2, dos cubiertas anejas inseparables de 93,90 mts2 y un patio de 357,01 mts2.
    Ante el derrumbe del muro de contención con las viviendas con las que linda en un frontal, se nos solicita que el resto de propietarios contribuyamos cuantitativamente con la reparación del mismo en base a nuestro coeficiente que no es muy inferior al de ellos, dado que solo esta incluido en el mismo la superficie útil. Debemos de contribuir, al ser un elemento privativo de esta entidad y que está ubicado a unos 40 metros de distancia de lo que constituye las paredes maestras del edificio?.
    La segunda es de que como se ha dado una utilidad de cocina/comedor y dormitorio a cada uno de los anejos, esta superficie se puede exigir que se añada al coeficiente de participación, dado que es otro elemento habitual de este bajo. Quedo a la espera de su respuesta Cordialmente.
    PEPON

    • Hola Pepón,
      Como comprenderá, por mucho que nos describa el inmueble, sin poder examinar las escrituras o las características in situ, es imposible dar un criterio objetivo.
      Un saludo.

    • Gracias por su atención al responder a la cuestión planteada. Pensaba, a priori, que mi pregunta inicial era más simple, pues quería exponer ,si los gastos ocasionados por el derrumbe y reconstrucción de un muro de un patio, que constituye un elemento privativo de uno de los propietarios, así consta en la división horizontal realizada por un Arquitecto, ha de ser costeado también, por el resto de propietarios en función de su coeficiente de participación en los gastos de la Comunidad.

      Saludos

      • Hola Pepón,
        Reiteramos nuestra respuesta anterior, no se pueden dar respuestas tan concretas sin examinar los datos y características in situ, del mismo modo que por mucho que describa una avería, si el mecánico no ve el motor del vehículo no podrá dar la solución concreta.
        Un saludo.

  94. Saludos una vez mas: Gracias por su contestación. Ahora la dudas son las siguientes. Vamos hacer la reunión de propietarios para elegir un presupuesto para las obras de reparación y pintura de la fachada y cambio de canalones.
    La duda es si los propietarios de los locales y garajes pueden o deben asistir a esa reunión y si tienen voz y voto. La entrada al garaje con su pared y puerta ¿pertenece a la fachada? Si es así todos los vecinos tendremos que hacernos cargo gastos ¿no?
    Gracias de antemano..
    Enrique

    • Hola Enrique,
      Lógicamente, si tienen la obligación de contribuir al gasto, tienen el derecho de poder decidir sobre él y esto implica la asistencia a la Junta con voz y voto.
      A priori y sin poder analizar in situ el inmueble ni las escrituras, la entrada al garaje se supone que será un elemento común, pero sin saber más no podemos asegurarlo.
      Un saludo.

  95. Hola quería hacer una consulta por si me pudieran ayudar, la consulta es la siguiente:
    Tenemos una comunidad de propietarios que consta de 6 vecinos y 3 locales, hemos estado pagando
    todos la misma cuota de escalera, hace poco contratamos una gestoría que nos dijo que la cuota debía pagarse
    por coeficientes es decir en función de metros cuadrados y locales de cada vecino. Los que tenemos un piso pequeño
    (los 3 vecinos del primer piso) deberíamos (según la gestoría) pagar menos de la mitad de la mitad que los 3 vecinos del segundo
    que todos tienen dúplex e incluso alguno con 2 plazas de parking. No hace falta decir que los de los segundos se niegan a esto último,
    en perjuicio de los primeros que llevamos años pagando la misma cuota que los segundos. Según la gestoría si fuésemos al juzgado
    obligarían a poner coeficientes. He buscado por internet y he encontrado que si se establece por unanimidad que se paga la misma todos es aceptable, pero que si un vecino cree que se decidio de forma arbitraría se puede impugnar, yo igual que mis vecinos
    del primero queremos que se haga por coeficientes ya que creemos que no es justo el sistema actual. Hay posibilidad de impugnar este sistema si estamos en desacuerdo la mitad de los vecinos? O exigir de manera favorable que se pase a una cuota por coeficientes? Es decir, podemos hacer algo? Ya que la gestoría dice una cosa y una vecina que trabaja en una inmobiliaria (del 2º piso)
    dice otra (esto es en la comunidad de cataluña), no sé si esto va por ley provincial o estatal.
    Muchas gracias por anticipado y un cordial saludo.

    • Hola E,
      Y crees que una vecina que trabaja en una inmobiliaria sabe más que una empresa de administración de fincas? Con eso creo que ya hemos respondido a la cuestión.
      Un saludo.

      • Porsupuesto que no, pero como yo no sé de estos temas, al ver este hilo me animé a preguntar.
        Muchisimas gracias por responder y aclarar mis dudas y encima con tanta celeridad.

        Un cordial saludo y gracias nuevamente.

  96. Buenos días,
    Cuando compre mi vivienda sobre plano en la comunidad había 10 viviendas con dimensiones similares, además de varias plazas de garaje, algunos de los propietarios de plazas no lo son de viviendas, en el titulo constitutivo se establecieron los porcentajes de propiedad en base a las dimensiones de las mismos. La cuota de participación de los gastos de la comunidad se calculan en base a este porcentaje.
    Una vez construido el edificio una de las viviendas se convierte en estudio, ya que se cometieron errores en las mediciones iniciales del solar, pero el porcentaje de propiedad que aparece en la constitución de la comunidad quedo calculado como la vivienda originaria, y por lo tanto el importe de su cuota de participación en gastos vinculada a la misma. Cabe decir que dicho estudio no tiene cedula de habitabilidad, siendo actualmente susceptible de uso legal único como almacén. en concreto una vivienda de unos 100m2 se convirtieron en 25m aproximadamente.
    Dicho estudio en colindante con mi vivienda me he planteado ofrecerle a la actual propietaria la compra del mismo para añadir la superficie a mi vivienda.
    Mi duda es, ¿si añado la superficie a mi vivienda el porcentaje de propiedad resultante sería la suma de los porcentajes individuales, o se debe de hacer una revisión de los mismos?.
    No me parece correcto duplicar el gasto de comunidad por incrementar 25m mi superficie útil. Entiendo que debo plantear a la comunidad de vecinos la revisión de los porcentajes de propiedad, pero por lo que he leído esto debe ser acuerdo unánime, dudo que todos los propietarios acudan a la Asamblea dado que algunos solo tienen plaza de garaje y no suelen acudir por la poca relevancia de los acuerdos para ellos, además esta revisión aumentaría el porcentaje del resto de propietarios, y puede que voten en contra.
    Me ampara la Ley para obligar de algún modo a los propietarios a revisar el porcentaje de participación en el caso que le planteo? Y cuales son las vías para hacerlo.

    Un saludo

    • Hola Monti,
      Lo de resumir y poner los datos esenciales para hacer una pregunta no lo llevamos nada bien… en fin.
      Dado que hay errores en el reparto de las cuotas, lo que debes es acudir al juzgado para que se revisen y así te evitas la junta y las votaciones. La unión de dos viviendas o locales, lógicamente suma sus cuotas, por eso que es mejor que previamente sean revisadas y corregidas debidamente.
      Un saludo.

  97. Hace unos veinte años se acordó por unanimidad la colocación de un ascensor en un inmueble que carecía de este servicio dando un valor extra a los pisos altos , cambiando las cuotas de participación de gastos comunes pasando de pagar por % a pagar por vivienda exceptuando la planta baja que no participaría en los gastos relacionados con dicho ascensor.
    El inmueble consta de Planta baja más 6 alturas, 3 primeras plantas una vivienda por planta i ,4 planta 2 viviendas,5 planta una vivienda y quinta planta 1 vivienda pequeña.
    Mi pregunta es ¿ qué acuerdo se ha de alcanzar para que se vuelva a pagar por %? Unánime, 3/5partes.

    • Hola Carlos,
      Si deseáis modificar el Título Constitutivo necesitáis el acuerdo unánime de los propietarios. Si únicamente se trata de un reparto administrativo, sin necesidad de modificar las cuotas actuales, con el acuerdo de 3/5 partes es suficiente.
      Un saludo.

  98. Hola, soy propietario de un local comercial sin acceso al portal, en la ultima junta han aprobado arreglar la fachada del edificio y cobrar una derrama para pagar los gastos de la obra. Yo tengo mi propia fachada, estoy obligado a pagar el arreglo como el resto de vecinos de los pisos?
    También quería preguntarles si tengo que pagar el agua que consumo, a parte de pagar la comunidad, ya que a los propietarios de los pisos el agua les va incluido en el pago de la cuota de comunidad.
    Gracias.

    • Hola Antonio,
      Como propietario tienes un porcentaje de todos los elementos comunes, incluida la fachada del edificio en su totalidad, por lo tanto debes aportar la derrama que te corresponda por ese concepto.
      Respecto al agua, si tú tienes un contador independiente con facturación independiente, pues no. Pero si coges el agua de la comunidad, lógicamente sí tendrás que pagarlo.
      Un saludo.

  99. Buenas Tardes, vivo en un edificio que tiene 6 pisos, vivo en el primer piso y no utilizo el ascensor, por que no existe area comun en los pisos mayores, pago el gasto comun de electricidad por el uso del mismo, pero ahora me estan exijiendo que page el manteniemiento de dicho bien, ya que no parece viable , por que no lo utilizo por ningun motivo.

    Favor de su apoyo en resolver esta duda y si hay alguna ley que exije el pago de esto.

    Gracias

    • Hola Marilyn,
      Debes consultar el Título Constitutivo porque posiblemente no te exima del pago de este concepto. Lo normal es que con independencia del uso que se le de a un elemento o zona común, todos los propietarios deben contribuir al gasto que se genere de mantenerlas o repararlas.
      Un saludo.

  100. Hola.
    Quería plantearles mi duda.
    Vivo en una comunidad con varios portales, hemos aprobado hacer una obra para arreglar las humedades que pasan desde el jardín y piscina hacia el garaje, por lo tanto vamos a pagar todos, qy que pertenecemos a la comunidad, tengamos o no tengamos plaza de garaje.
    Sin embargo, la propuesta es hacer el pago en recibos extraordinarios de igual cuantía para todos, independientemente de la cuota de participación.
    Dentro de cada portal, tenemos distinta cuota de participación dependiendo de la superficie del piso.
    Dentro de la comunidad, los portales pagan distinta cuota de participación.

    ¿Es justo pagar a partes iguales este arreglo extra por humedades?

    Un montón de gracias

    • Hola Jose,
      Justo es lo que decida la comunidad siempre que no contravenga ninguna normativa o ley, como en toda democracia. Si así se ha aprobado debidamente no existe mayor problema.
      Un saludo.

  101. Muy buenas, revisando extractos de cuentas, actas y demas documentacion del actual administrador, hemos encontrado muchísimos errores, entre ellos un calculo para los recibios mensuales mediante diferentes coeficientes para cada piso en diferentes ejercicios, que no coinciden con el coeficiente de propiedad, pero como bien digo en ningun ejercicio coinciden. En lo unico que se ajustan al coeficiente de propiedad es cuando se ha echo derrama. Esto es correcto?

    • Hola Javier,
      Tendríamos que analizar la documentación para dar una opinión más ajustada. En cualquier caso, no se puede estar modificando libremente y sin acuerdo de la Junta el criterio para el reparto de las gastos, ya sean ordinario o extraordinarios. Estos aspectos deben estar reflejados en las escrituras, estatutos o en las actas.
      Un saludo.

  102. Saludos a todos los participantes.
    Vivo en una comunidad integrada por 46 viviendas, y ante el deterioro que presentaban sus fachadas(el edificio da a dos calles) han decidido renovarla en su totalidad ya que la caída de cascotes comenzaba a ser un peligro serio.
    La junta de propietarios acepta el presupuesto de una empresa que se aproxima 285.000 euros y con el fin de abaratar costes, en Reunión Extraordinaria de vecinos se acuerda que los bajos comerciales no serán objeto de rehabilitación (en realidad no los necesitan pues su armadura es buena y alguno tiene fachada instalada a su propia costa ) y se quedaran en el estado actual.
    EL PROBLEMA: dos vecinos, de los que hay en toda comunidad, quieren que los locales comerciales y las plaza de garaje paguen la parte correspondiente a su cuota de participación ( por cierto mal calculada). Soy conocedor, que la fachada es un elemento común pero el presupuesto se solicitó expresamente para iniciar la obra desde la altura del techo de la planta primera o suelo del piso primero.
    Soy propietario de un piso en el edificio y un bajo, con lo cual me vería obligado a desembolsar unos 12.000 euros sin que el bajo goce de beneficio alguno. ( la fachada actual que instalé a mi local hace unos 5 años supuso un gasto de
    17.545 euros.).
    La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los locales comerciales a contribuir, pero habiendo sido aceptado por el 51,80 de los 33 propietarios asistentes que los bajos no abonasen nada ;el 21 cuota de un local se abstuvo; en contra 3 discordantes, 5,40 por ciento cuota quienes escudándose en el carácter común de la fachada y en el articulado de la LPH exigen el pago de aquellos ( curiosamente estos 3 sujetos tienen el piso en venta).
    A priori, no estoy dispuesto a pagar pues veo un enriquecimiento injusto por parte de la comunidad, concretamente de estos vecinos, que van a revalorizar su piso a mi costa para luego venderlo, por otra parte creo que hay un abuso de derecho, al utilizar la ley como escudo. Será legal, pero a todas luces injusto.
    Las PREGUNTAS para COMUNADIS:
    1ª.- ¿Qué posibilidades tengo de que al Juzgado acepte la validez de estos principios generales ?. La jurisprudencia que he consultado sobre todo del Supremo parece ser que va por delante de la Ley cuando se refiere bajos y locales con salida propia y sin participar en otros elementos comunes que no sean: techo, seguro, gastos administrador del edificio, bajantes y fachada, pues parece tener una consideración especial y distinta a los pisos del inmueble cuando entran en conflicto con estos elementos.
    2ª.- En el Título constitutivo del edificio, ha sido modificado por el Promotor hasta 6 veces en una de ellas viene a decir:
    los propietarios de los bajos podrán colocar en LA fachada, todo tipo de anuncios, rótulos incluso luminosos, y de bandera etc… En otra modificación y última, sobre este mismo asunto, la colocación de anuncios, pero cuando se refiera a la fachada sustituye el artículo LA por el posesivo SU fachada.
    ¿puede extraerse alguna conclusión de este cambio ? De forma genérica entiendo que al decir LA FACHADA se está refiriendo a la del edificio y al decir SU fachada a la del local.
    En fin, seguiré rompiéndome la cabeza.

    Gracias anticipadas
    atentamente
    Jorge

    • Hola Jorge,
      Como bien sabrás, lamentablemente hay jurisprudencia muy diversa sobre los mismos hechos, lo que complica mucho la determinación de un hecho. La fachada es un elemento común y como tal, su reparación ha de repercutirse sobre todos y cada uno de los propietarios, sin excepción. Ahora bien, si el juez de turno y sobre un caso en particular estima otra cosa, bien hecho estará, pero a priori, los locales han de pagar su parte. No obstante, entendemos que el acuerdo de la Junta que exime a los locales deberá ser impugnado debidamente y en el proceso, el juez determinará, en primera instancia, si ha lugar a la impugnación o si, por el contrario, el acuerdo es válido. Así pues, de momento el acuerdo es totalmente vinculante hasta que el juez dictaminase otra cosa y no corresponde a los locales iniciar ningún recurso, sino a los vecinos que no estén de acuerdo con lo acordado en la Junta.
      Un saludo.

  103. Buenas noches,
    Mis padres viven en una comunidad de 8 vecinos. A instancia de algunos de ellos (con limiaciones físicas ), han planteado la instalación de ascensor. Han realizado votación y el resultado ha sido empate 4 contra 4. Si uno de los bloques representa mayor cuota de participación que el otro, ¿se considerará suficiente para instalarlo o habría que recurrir a un juez que lo determine?

    Muchas gracias.
    Saludos
    Elena

    • Hola Elena,
      Artículo diez de la Ley de Propiedad Horizontal:
      1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      […]
      b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

      Esto quiere decir que no se pueden negar a ello.
      Un saludo.

  104. Hola! En nuestra comunidad hay 4 portales y en las escrituras pone que los gastos tienen que ir al 25% aunque no todos los portales son iguales ( en algunos hay mas pisos que otros y de distintas medidas). Aun poniendo eso en las escrituras,en la obra que se hizo hace unos años, cada vecino pago en proporcion al metraje de su piso dentro de toda la comunidad. Incluso todos los años,el seguro de la urbanizacion se paga al metraje del piso dentro de la urbanizacion por qu en su dia se llego a un consenso. El asunto es que ahora nos viene una obra importante y algunos quieren acogerse a lo que pone las escrituras. ¿legalmente hay alguna posibilidad de pagar segun la proporcion del piso? Graciad

    • Hola Leire,
      La Ley indica que los gastos comunitarios deben repartirse en función de la cuota de participación de cada propiedad, pero también es cierto que deja la puerta abierta para que se pueda acordar otro tipo de reparto. Por lo tanto, la comunidad tiene la potestad de poder acordar el método de distribución que crea oportuno, siendo todos ellos legales siempre que se apruebe debidamente en Junta.
      Un saludo.

  105. Buenas noches,
    En nuestra comunidad de propietarios hay 68 elementos privativos, 23 viviendas, 2 locales, 37 plazas de aparcamiento, 1 local independiente para garaje y 5 cuartos trasteros. En total los propietarios somos 36, algunos tenemos vivienda, trastero y plaza de aparcamiento, otros solamente plaza de aparcamiento. Ahora vamos a convocar junta extraordinaria para aprobar la instalación de acometida de gas natural en las viviendas y locales de la comunidad, según la LPH deberá aprobarse con 1/3 de votos favorables de los propietarios de la comunidad que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación. Según indica la LPH los gastos derivados de la instalación de gas natural y su posterior mantenimiento será pagada solo por los propietarios que voten a favor.

    Hasta aquí todo parece claro, pero nos surge la duda de si los propietarios de las plazas de garaje tienen que ser convocados a dicha junta ya que en los garajes no se va ha instalar el gas natural, si tienen voto y si deben contabilizarse a la hora de sumar las cuotas de participación.

    Muchas gracias.
    Saludos.
    Alberto

    • Hola Alberto,
      En la Ley de Propiedad Horizontal no se hace distinción a este respecto, pero puede que sí se haga en las Escrituras de Constitución. En principio son propietarios como cualquier otro y deben ser convocados, contando con voz y voto.
      Un saludo.

  106. Buenas tardes,
    Hemos pedido una certificación literal de todo el historial registral al registro de la propiedad, donde pone:
    ” Y constituye el edificio en régimen de Propiedad Horizontal, que se regirá por la Ley 49/1.960 de 21 de julio
    sobre tal forma de propiedad, artículo 396 del código Civil y demás disposiciones legales concordantes”
    Las fincas de garaje y viviendas se describen así:
    ” Numero UNO, Plaza de garaje señalada con el número uno, en la planta primera de sótano. Cuota. En el edificio del que forma parte de 0,695 % y en la comunidad de garajes y trasteros de las plantas bajo rasante de la que forma parte de 2,578%
    “Número CUARENTA Y SEIS. Vivienda situada en planta baja del portal uno, señalada con la letra B. Cuotas.En el edificio del que forma parte 3,170% y en el portal al que pertenece, 10,093%

    Parece que hay dos cuotas una para la comunidad de viviendas y otra para la comunidad de garajes y trasteros, aunque solo hay un libro de actas, un CIF y un órgano de administración con presidente y secretario administrador.

    No indica la certificación que haya estatutos en ninguna parte.

    ¿ Se puede deducir que los propietarios de los garajes y trasteros no computen en el voto para la instalación de gas natural a la vista de la certificación del registro ?

    Muchas gracias.
    Saludos.
    Alberto

    • Hola Alberto,
      En realidad hay tres tipos diferentes según el tipo de gasto. Nada tiene esto que ver con que haya una sóla comunidad. Cuotas de pisos, cuotas de cocheras y cuotas del edificio en su conjunto. Dependiendo del tipo de gasto, será computable a una u otra cuota. Las instalaciones que afecten al edificio en su conjunto o las reparaciones del mismo son atribuibles a todos los propietarios.
      Un saludo.

  107. Buenas tardes ,En los gastos de comunidad veo que me aplican una cuota de participacion del 0,936, y he visto que en mis escrituras del piso tengo una cuota de participacion del 0,594.,con lo que me cobran mas claro. Puedo reclamar?o puede ser que se hayan cambiado las cuotas de participacion y no sale en las escrituras??.
    Muchas gracias

  108. Buenos días
    En mi comunidad somos 15 vecinos, de los cuales 5 son apartamentos de unos 50m y el resto pisos de unos 110m. No existen estatutos. Pagamos todos lo mismo. Yo soy propietario desde septiembre y no estoy dispuesto a pagar lo mismo que todos, quiero que sea lo que marca la ley, pero solo estoy yo a favor de eso, el resto de los apartamentos les da igual. Tendré problemas para exigir lo que marca la ley aunque este yo solo frente a 14? Desde cuando podría exigir el cobro por cuotas de participación, desde el mes en curso que se celebre la reunión o tendría que ser desde el mes siguiente a la reunión? Muchas gracias

    • Hola Juanjo,
      Revisa las Escrituras porque en ellas debe poner si los gastos se pagarán en función de las cuotas de cada propiedad. La Ley también contempla este aspecto así que estás en tu derecho de reclamarlo y así ha de hacerse. Desde cuándo se hará efectivo el cambio es algo que podéis determinar libremente en la Junta en la que hagáis el cambio de las cuotas.
      Un saludo.

  109. hola,

    vivo en un duplex, con dos plantes, nos perteneece un coheficiente alto por escritura, por la planta 1 24% y por la planta 2 40%, lo vimos ahora en las escrituras y es abusivo, realmente, la planta 1: tiene 41,82m utiles y planta 2: 36,99m, no es tan gran dimesion y no sabemos por dobde tirar…. porque los gastos de comunidad son 430e trimestralmente, contando que somos 4 vecinos y local, ni garaje, ni trasteros ni piscina.

    podremos reclamar algo al respecto? O la unica posibilidad es pactar con los vecinos, a sabiendas que a la que uno se niegue no hay nada que hacer…

    la verdad esque nos parece muy injusto y esto no puede quedar impune, yo como bajos pago mas t coeficiente q el resto por el ascensor, limpieza, electricidad, agua……

    a ver si me pueden aclarar algo.

    gracias

    • Hola Sara,
      Si se detecta un error en las escrituras se puede reclamar por la vía judicial para que se rectifique y se concreten las cuotas correctamente.
      Un saludo.

  110. Buenas tardes. Somos una comunidad formada por varios portales con una plaza común. El año pasado se solucionaron las barreras arquitectonicas de la plaza y se asumieron las cuotas de la obra por todos los propietarios de cada portal. Ahora se nos exige que asumamos todos la colocacion de un ascensor de ascceso que estaria dentro de dicho portal. Mi pregunta es si ese gasto debe asumirlo la totalidad de los vecinos de todos los portales o lo debe asumir los propietarios del portal que tiene el problema de accesibilidad. Gracias.

    • Hola Mercedes,
      Si el ascensor se va a instalar en un solo bloque y sólo ese bloque se va a beneficiar del mismo, lógicamente el gasto debe ser asumido únicamente por ese bloque y no por el total de propietarios.
      Un saludo.

  111. Hola ANTONIO: Comprendo tu estado de ánimo ante esa reclamación de la Comunidad. Me ocurre lo mismo con mi local comercial al cual dote de una fachada completa pagando de mi bolsillo un buen dineral.
    Aunque la fachada es COMUN, tengo concedida autorización para hacer sobre la parte que correspondiente al mismo lo que desee, siempre que no afecte a elementos estructurales. Pues bien, ahora los vecinos deciden obras importantes en la fachada y me piden la derrama que me corresponde conforme a mi cuota de propiedad establecida en el Título Constitutivo (cuota mal calculada dicho se de paso). Desgraciadamente, tienen razón, pues esa imperfecta Ley de Propiedad Horizontal así lo establece, incluso las plazas de garaje encerradas en un zulo tienen que contribuir al sostenimiento sin recibir beneficio de ningún tipo, como ocurre con los locales comerciales objeto de debate. Estamos enriqueciendo injustamente a los vecinos. ( digo injustamente, no “l e g a l m e n t e”).
    La solución a tal desaguisado lo va corrigiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo unificando criterios y doctrina, poco a poco. Pero acudir a los Tribunales es caro, lento y muchas veces hasta sorprendente viendo las pautas que siguen algunos jueces.(mismo supuesto sentencias distintas)
    Yo, ni pataleo, me considero vapuleado por una justicia de 3ª, La solución, al menos para mí, así las cosas, dicho sea con humor, me he aprovisionado de abundante agua. resina y ajo.
    un saludo
    jorge

  112. Buenos dias,en una comunidad de 12 pisos,cada piso tiene una plaza de parking como anejo inseparable,ahora bien,en el parking hay un trastero con puerta bajo la rampa de acceso que en su dia el constructor vendio a un propietario,este hueco no consta en la division horizontal de la finca,nunca ha estado escriturado ni inscrito en el registro de la propiedad.Ahora el banco se ha quedado con el piso de este propietario con un contrato de compra venta que incluye el trastero.
    Puede el banco legalizar este espacio para venderlo?el administrador dice que es una zona comun.

    • Hola Javi,
      No podemos dar una respuesta sin estudiar el caso detenidamente y analizando toda la documentación al respecto. Lo sentimos.
      Un saludo.

  113. Buenas noches,

    Tengo un local comercial que adquirí hace un año y medio. Al realizar la compra el vendedor me explicó que estaba exento de determinados gastos de comunidad, a saber reparaciones de ascensor , luz de escalera o agua comunitaria, así como limpieza de escalera entre otros.

    He recibido la liquidación de el cuarto trimestre , al revisarla veo que en este recibo han incluido una partida que en los últimos 5 recibos no se sumaba a mi cuota. Siendo esta por los gastos en que me encontraba exento.

    Quería saber cuál puede ser el motivo de este cambio, así como también saber que ha debido hacer la comunidad para añadir dichos gastos. Destacar que esto no se mencionó en la junta general, no aparecía en la orden de el día de la junta y no se me ha informado de este hecho.

    Gracias.

    • Hola Salvador,
      Sin saber a qué corresponden esos gastos que ahora asignan también al local no podemos determinar una respuesta a tu consulta. Si nos das más datos podremos ayudarte.
      Un saludo.

  114. Un propietario tiene dos pisos: A y B. Cada piso tiene como anexo una plaza de garaje, formando cada plaza de garaje parte del piso, según las escrituras.
    Si quiere vender el piso A pero con la plaza de garaje de B Y si después de la venta sigue habiendo un propietario que tiene uno de los pisos y una plaza de garaje, y otro propietario que tiene el otro piso y la otra plaza (solo que las plazas están cambiadas): ¿qué proceso hay que hacer?
    Gracias

    • Hola María,
      Nos ha encantado la configuración del supuesto recordando los problemas del colegio.
      Lo que tendríais que hacer es escriturarlo correctamente en el Registro, segregar las plazas de los pisos para que puedan ser enajenadas de manera independiente o escriturarlas de manera “cruzada”. En cualquiera de los casos deberíais modificarlo en el Registro.
      Un saludo.

  115. Hola, vivo en una comunidad de 19 adosados, para poder pintarlos todos juntos, pusimos una cuota de 30 € cada tres meses, mi pregunta es, ¿tendria q pagar mas cuota los propietarios de los adosados de las esquinas al tener mas pared q pintar q las q estan en el medio? Gracias

    • Hola David,
      Eso depende de las características del presupuesto que os hayan dado y de lo que hayáis acordado en la Junta. El pago se puede hacer a partes iguales o por cuotas de participación.
      Un saludo.

  116. vivo en una comunidad cinco bloques, uno de ellos va instalar ascensor. Quieren coger zonas comunes sin el 100 por 100 de los votos. Mi pregunta es si esto modifica la cuota de participación por la que nos regimos, a que el valor de los pisos se va a incrementar.
    Si nos regimos por la cuota, ¿las derramas deberían regirse por las mismas?

    • Hola Luisa,
      Habría que estudiar el proyecto, las características de la comunidad y, por supuesto, el modo en el que se ha planteado y aprobado, ya que si es por accesibilidad no se precisa unanimidad. El modo de pago de la derrama debe también ser acordado, ya sea por cuota o equitativamente. La comunidad tiene potestad para decidir, siempre que se cumpla la Ley. Que se incremente el valor de los pisos por la causa que sea no significa que necesariamente se deban modificar las cuotas.
      Un saludo.

      • El ascensor es por accesibilidad, pero quiero coger terreno comunitario e incluso quiere bajar al garaje y coger un parking comunitario modificando así la salida del garaje. Desde hace mas de 15 años nos regimos por cuota tanto en comunidad como en derramas, menos en este caso que no ha querido hacerlo. La derrama es indefinida pero sin presupuesto aprobado,solo un proyecto, en el que se quitarian elementos comunes que vienen de obra.
        gracias de antemano

        • Hola Luisa,
          La instalación de un ascensor es compleja y, en muchas ocasiones y como es lógico, se ven modificados los espacios comunes porque en algún sitio hay que poner el hueco del ascensor. El proyecto o los proyectos que se presenten tendrán que ser aprobados, al igual que el modo de reparto del gasto, que podrá hacerse por cuotas o a partes iguales, según se acuerde. No vemos ningún problema legal en el planteamiento.
          Un saludo.

  117. Buenas tardes, necesito ayuda con un problemilla.

    Compré un piso de portería y tras la desafección se asignaron unos coeficientes de los que se derivan directamente las cuotas de participación en las cargas. La venta de mi piso y los nuevos coeficientes de todas las fincas se aprobaron en Junta cuyo acta se incorporó a mi escritura y a posteriori se realizó el correspondiente registro. Problema: el sumatorio de los coeficientes da 99,7% en lugar de 100%, y dos años y medio después me he enterado de que se me está adjudicando los costes de ese 0,3% “desaparecido” (derramas y cuota comunitaria). Vamos que alucino: el administrador (que es un profesional “debidamente cualificado”) se equivocó en primer lugar, luego notaría dió el OK a mi escritura incorporando el acuerdo de la Junta, y después el Registro de Propiedad inscribió mi finca…¡¡¡Se ve que nadie tenía una calculadora a mano!!!

    Tras reclamar me indica el administrador que es un error material de la notaría así como del Registro de Propiedad (desde luego él “ha tirado balones fuera”), pero, después de muchas vueltas, he logrado que se incorpore como asunto a tratar en la próxima Junta. Tengo bastantes razones para dudar de su buena fe y me temo que va a tratar de encasquetarme ese 0,3% poniendo a todos los vecinos en mi contra. Ahí va mi “Pregunta 1″: ¿Qué quorum es necesario para adjudicar a mi finca el 0,03% que falta? Como dato relevante indico que el administrador “ha encontrado” otro acta distinta a la que está incorporada a mi escritura en la que figura que mi finca tiene ese porcentaje añadido (aunque la firma del presidente ha cambiado, por lo que “presuntamente” ha falsificado un acta).

    En la convocatoria anota que además se procederá a la “subsanación y regularización en el Registro de Propiedad”. Entiendo que esto valdrá pasta, por lo que (Preguntas 2 y 3): ¿qué coste de esta corrección tengo que asumir yo si se trata de un error derivado de un acuerdo tomado cuando yo ni siquiera era propietario? De hecho, ¿no debería asumirlo el administrador al ser el que debe orientar legalmente a la comunidad?

    Y por último, creo tengo derecho a que se me reembolse lo pagado en estos dos años solicitando que se refleje mi reclamación en el Libro de Actas, (Pregunta 4) ¿correcto?

    Muchísimas gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Hola Carlos,
      Un cúmulo de errores que parte de un responsable, la persona que realiza mal los cálculos en primer lugar. Parece sorprendente que hoy en día se cometan estos fallos. Tan sencillo como usar una simple hoja de cálculo para evitar el error. Posteriormente, la Notaría… bueno, teniendo en cuenta que van de corrido, no comprobarían los cuotas. El Registro obviamente no es el organismo que se encarga de revisarlo porque no es su función y desde luego no se les puede atribuir culpa alguna.
      Para modificar las cuotas se precisa acuerdo unánime de la Junta. Los costes que se deriven de esta modificación corren a cargo de la comunidad salvo que se responsabilice al que cometió el error y quiera asumir su parte de culpa.
      Lo más recomendable es que busquéis el arbitraje de un Juez y que determine las cuotas y la posible compensación por el error en los cobros. Es la manera más fiable dado el caso que nos comentas.
      Un saludo.

  118. Buenos días, les expongo mi caso por si me pueden ayudar.
    Nuestro edificio está compuesto por 5 viviendas con parkings y trasteros anejos y 1 plaza de parking independiente que pertenece a uno de los vecinos, siendo muy dispares, ya que hay 2 dúplexs, 1 vivienda de 100 m y otras 2 de 45 m. Hace unos 10 años se constituyó la comunidad mediante Libro de Actas y se tomó un acuerdo con 4 votos a favor y 1 en contra (el mío) para contribuir a los gastos de la comunidad con unos pagos por el coeficiente que consta en el Registro de la Propiedad (vado y seguro) y el resto a partes iguales. Yo me opuse por querer que todos los gastos tuvieran en cuenta los coeficientes. Pese a no estar de acuerdo, durante estos años he estado pagando la cuota que se me asignó, reiterando en diversas reuniones mi desacuerdo, pero al ser 4 contra 1 nunca se me ha hecho caso. Este año propuse que la gestión la llevara un Administrador de Fincas como mediador, porque quiero pagar en función de lo que marque la Ley y no el cálculo existente donde me siento perjudicado. Como son mayoría, se ha vuelto a desestimar mi petición, así que me siento desamparado. ¿Qué puedo hacer? ¿La única opción que tengo es una reclamación judicial? ¿Puedo negarme a seguir pagando la cuota actual y pagar exclusivamente todos los gastos de la comunidad en función de mi cuota general de propiedad? En las normas estatuarias solo se menciona: A) la cuota general corresponde a la participación en las partes comunes, beneficios y cargas del total edificio y valor total de la finca; B) los gastos propios de la escalera, se repartirán según acuerdo unánime de los propietarios en la primera reunión de la comunidad.
    Yo no quiero discutirme con nadie, pero tampoco quiero pagar más de lo que tenga obligación de hacer.
    Espero puedan ayudarme. Gracias.

    • Hola Dani,
      Lamentablemente la única vía que tienes es la judicial. Hasta que un Juez no decida otra cosa, estás obligado a pagar lo que tengas asignado.
      Un saludo.

      • Y entonces de qué sirven los coeficientes inscritos en el Registro si unos vecinos por mayoría (y no por unanimidad como especifica el punto B de los estatutos) pueden modificarlos a su antojo? Es decir, que si mañana deciden por mayoría subirme la cuota 500 euros, por ejemplo, o que paguemos cualquier reparación a partes iguales, no puedo negarme a pagar sino es por la vía judicial?

        • Hola Dani,
          No hemos dicho que la Ley no esté de tu parte, lo que decimos es que si no te tienen en cuenta y se están vulnerando tus derechos e incumpliendo la Ley, tendrás que denunciarlo. La Ley por sí misma no se cumple si uno no quiere y en tu caso, tendrás que hacer que se cumpla utilizando los medios que tengas y, en este caso, es acudiendo al juzgado. Pero vamos, que es lo mismo que si sufres un robo y no lo denuncias.
          Un saludo.

  119. Hola. Soy propietaria de un bajo de 53m, quisiera comprar el piso vecino para hacerlo mas grande. Pagamos a partes iguales entre los 6 vecinos que somos (20€) pese a mi disconformidad puesto que hay pisos con 100m. Mi duda es si al comprar el otro piso (yo lo uno en el registro como 1 solo piso), pagaria una sola cuota como hasta ahora? y si hay una derrama? dividimos entre 5 en lugar de 6? Doy por hecho que al tener un solo numero catastral legalmente tengo solo un piso. Gracias

    • Hola Ana,
      Si realizas la modificación Registral y Catastral correctamente, en principio constaría una sola propiedad, con un solo voto y, por tanto, una sola cuota. Lo normal es que se pague con arreglo a la cuota de participación porque si seguimos la lógica y vamos uniendo pisos…
      Un saludo.

  120. Buenas tardes,
    En nuestra comunidad llevamos 7 años pagando según coeficiente. Pero creo que no se está haciendo bien. A continuación le expongo mi caso:
    Somos una comunidad de vecinos que tiene dos sótanos (1 y 2) y a su vez tienen tienen los dos niveles, trasteros. A hora viene la pregunta: ¿Cómo en el sótano 1 por una cochera tipo 15m2 paga 18€ y un trastero de 8m2 paga 9€ y en el sótano 2 se paga por una cochera de 15m2 0.99€ y por un trastero de 18m2 otros 0.99€?
    En el sótano 2, la mayoría de las plazas son del banco. Sólo hay 4 vecinos con plaza en ese sótano de un total de 58 y con los trasteros pasa igual. ¿Esto es normal?
    Un saludo y muchas gracias.

    • Hola Paco,
      Cada propiedad tiene asignada una cuota de participación y en función de ella se calcula la aportación de cada propietario a la comunidad, teniendo en cuenta, además, los gastos atribuibles a cada una de ellas. No podemos afirmar si está bien calculado o no sin analizar los gastos de la comunidad, las cuotas, estatutos, etc. Lamentamos no poder ser de más ayuda.
      Un saludo.

  121. Hola, cuando yo compre mi vivienda ya estaba la comunidad formada, en esta comunidad todos los vecinos pagamos la misma cuota, habiendo pisos diferentes en metros, por ejemplo el mio es el mas pequeño (un apartamento), hay alguna ley que me respalde y poder cambiar las cuotas según los metros de cada vivienda.

    Gracias

    • Hola Raquel,
      Claro que la hay, la Ley de Propiedad Horizontal. Es bastante corta y sencilla de leer, así que te recomendamos que lo hagas.
      Un saludo.

  122. Hola como están? Si se decide pintar el edificio (medianeras o laterlaes por filtraciones) la división de gastos se hace por coeficiente o por cantidad de departamento o propietarios? Muchas Gracias!

  123. Hola !
    En mi comunidad tenemos un gasto de 17.000 euros en fachadas y portería quería saber cuales mi coeficiente de un piso de 80m cuadrado.

    I que fórmula debo aplicar para saber cuanto le tocará pagar mi piso.?
    ya que somos 11 vecinos,
    2 con 80m cuadrado.
    9 con 52m cuadrado.

    Según el presidente yo tengo que pagar 8,000€ eso no me cuadra.
    Muchas gracias
    Jaime cabrera

    • Hola Jaime,
      Tu piso tiene asignada una cuota de participación y en función de ella se calculan las cuotas a pagar. Con los datos que nos das no se puede calcular nada. Mira en tus escrituras o en el catastro.
      Un saludo.

      • Hola !
        En mi comunidad tenemos un gasto de 17.000 euros en fachadas y portería quería saber cuales mi coeficiente de un piso de 80m cuadrado.

        I que fórmula debo aplicar para saber cuanto le tocará pagar mi piso.?
        ya que somos 11 vecinos,
        2 con 80m cuadrado.
        9 con 52m cuadrado.

        Según el presidente yo tengo que pagar 8,000€ eso no me cuadra.

        Supongo que a lo que te refieres a Cuota de participación es el Coeficiente. de cada piso.

        Me he podido hacer con una copia del constructor de todas las escrituras.

        Coeficiente del Bajo 1 es de un 8,30%
        Bajo 2 es de un 15%
        Entresuelo 1 es de un 8%
        Entresuelo 2 es de un 8%
        1º 1ª es de un 8%
        1º 2ª es de un 8%
        2º 1ª es de un 8%
        2º 2ª es de un 8%
        3º 1ª es de un 8%
        3º 2ª es de un 8%
        Atico es de un 14,70%

        Muchas gracias
        Jaime cabrera

        • Hola Jaime,
          La suma de los coeficientes tiene que dar 100%, como es lógico, y en este caso no es así. Si sumas todos los coeficientes verás que debe haber un error. Además, no tiene mucho sentido la relación que nos mandas.
          En cualquier caso, si la comunidad tiene un gasto de 17.000 euros y tú tienes una cuota del 8%, quiere decir que te corresponde pagar el 8% de los gastos. Suponemos que no tendrás problema en hacer este cálculo, pero por si acaso: 17.000 x 8 / 100 = 1.360 euros. Esto es nivel matemáticas de primaria.
          Un saludo.

  124. Hola, en mi comunidad somos 9 vecinos y pagamos la cuota de comunidad por porcentajes según los metros útiles de cada vivienda. Ahora unas vecinas que tiene los duplex de última planta y que por tener el acceso al tejado desde su casa nos quiereno pedir el pagar menos cuota pues alguna vez se le requiere pasar al tejado a limpiarlo o para arreglar antena tv.
    Quería consultarles si es legal el no permitir el acceso al tejado y si deben pagar menos del coeficiente que tienen por dejarnos acceder al tejado desde su casa.
    Muchas gracias

    • Hola Ana,
      No pueden negar el acceso bajo ninguna circunstancia. Su piso tiene asignada una cuota y deben pagar en función de ella. No hay más.
      Un saludo.

  125. Buenos Días, en mi comunidad de propietarios hay un vecino que no paga la cota de participación, porque no quiere, y la junta de la comunidad ha propuesto coartarle la luz de su garaje, como medida de presión, quería saber si esto es legal hacerlo. Gracias.

    • Hola Santiago,
      Eso es totalmente ilegal y os puede crear más problemas que otra cosa. La vía para los morosos es la reclamación judicial vía monitorio. Pero no se pueden tomar medidas como cortarle la luz o impedirle el acceso. Esto está totalmente prohibido.
      Un saludo.

  126. Hola en mi comunidad pagan todos uguales . El problema que lo del centro tenemos menos metros cuadrados. Soy una propietaria nueva y despos de 2 años mi soy dado cuonta y o puesto cara a mis vicinos. Ellos dicen que llevan toda la vida asi 47 años y que todos los vecinos estaban dacuerdo en aquellos tempos . Yo o pedido la acta de cuando se a hecco y dicen que esto no la tienen que se a perdido. Yo le o dicho que quiero pagar con coeficencia de mi piso. Y an dicho que no. No lo tienen ne menos registrado en la officina de propiedad. Al final hemos ido a los tribunales . Ahora en espera de resposta. Los vicinos dicen que yo tenia que denuciar despos de la primera re union que tenia tempo 3 meses. Yo no lo sabia . Y hasta que o denuciado a pasado 2 años. Piensas que tengo la raZon yo o ellos
    Saludos.

    • Hola Marta,
      A duras penas entendemos lo que escribes. Si ya habéis ido al juzgado, tendrás que esperar a la resolución del juez puesto que nos faltarían todos los datos y documentos para analizar cómo se ha realizado la reclamación.
      Un saludo.

  127. Hola en mi comunidad tenemos 14.000 euros acumulados . Yo le o dicho que esto es mucho dinero . Hay alguna ley que dice el tope de dinero que puede tener la comunidad? Puedo obligar a no tener tanto dinero? Y como?

    Gracias

    • Hola Javi,
      No, no hay ninguna Ley al respecto. Incluso hemos visto algunos casos en los que la comunidad tenía el dinero sobrante invertido en un plazo fijo, y era bastante más, por cierto.
      Un saludo.

  128. Buenas Tardes,
    En mi caso veo una injusticia en la Ley de Propiedad Horizontal, me explico:
    El edificio de la comunidad donde vivo consta de 6 viviendas, 3 de la cuales miden alrededor de 80 metros y otros 3 que miden alrededor de 40 metros cuadrados , en la de 80 metros cuadrados vivimos una media de una persona por vivienda y en la 40 metros una media de seis personas.
    El uso del ascensor, como el uso de la luz de la escalera, es muy superior el de las viviendas de menos metros , pero mas personas residentes, al que usamos los de la parcela mayor pero que residimos muchas menos personas por vivienda.
    ¿La Ley de Propiedad Horizontal solo recoge los metros cuadrados de las viviendas?
    Un saludo Gracias.

    • Hola Ayoze,
      La cuota de participación no puede medir el nivel de uso de las instalaciones comunes, lo cual sería totalmente imposible de cuantificar. Para entender el concepto de cuota es mejor situarse en el lado contrario, es decir, en vez de pensar en los gastos, pensar en los ingresos. Los pisos con mayor cuota tienen un valor de mercado superior y quien los compra no puede regatear el precio en función de ese supuesto uso de las zonas comunes. No tendría ningún sentido que la venta de un piso dependiera de si en él va a vivir una persona o siete.
      Un saludo.

  129. En mi comunidad se pagan cuotas de gastos iguales en todos los pisos a pesar de tener diferentes coeficientes
    Ignoro si esto esta reflejado en los estatutos
    Mi pregunta: Puedo solicitar el pago por coeficiente, Puedo exigir que el pago sea por coeficientes..
    Gracias anticipadas

  130. Hola
    En mi comunidad los porcentajes de coeficientes
    No dan 100 yo los sumo y dan 172,85 eso
    Puede ser q este mal la cuota de participación
    Tiene que ser también 100 gracias

    • Hola Carlos,
      Obviamente debe haber algún error. Porque la sumas de las partes nunca puede ser mayor que el todo. Es el mismo ejemplo que cuando tenemos una tarta y la partimos en trozos. Si juntamos todos los trozos nos tiene que salir el 100% de la tarta.
      Un saludo.

    • Hola Carlos:
      No había visto tu comentario. Es un caso parecido al mío pero a la inversa. En mi comunidad las cuotas de participación si dan 100 pero como dice COMUNADIS, mi promotor supo repartir la tarta, si le sobra algún trozo lo pone en el plato de otro vecino y viceversa.
      Perdona el tono un tano jocoso pero es que he pasado tantas rabietas con este tema que prefiero tomarlo con un poco gracia. He visitado a Notarios para conocer del asunto, pero no he sacado nada en limpio. Uno me llego a decir que daba por bueno lo que pasaba el promotor. Luego la escritura, se va al Registro, pues allí fui a preguntar ” que hay de lo mío”. No he sacado nada en limpio, es más, en la escritura tengo dos anejos: un cuarto trastero y una plaza de garaje (así figura en escritura pública) pues en la certificación que solicité de mi piso solamente aparece un anejo, un trastero bajo cubierta y dice que lleva vinculada una plaza de garaje. Aparentemente anejo y vinculado significan lo mismo, pero esta distinción semántica puede traerme consecuencias dentro de la comunidad.
      Dispongo de la memoria del edificio, con superficie construida y superficie útil, así como de la superficie de los pisos, lo que desconozco es la formula para calcular el coeficiente de participación:¿una regla de tres?.
      si alguien conoce la fórmula le agradecería que me la facilitase.
      saludos
      jorge

  131. Buenos días

    Tengo apartamento y mi problema es el siguiente. Resulta que hay un total de 35 apartamentos y de los cuales 24 apartamentos corresponden a una empresa que los tiene de alquiler. Hemos entrado en problemas con ellos por abuso de poder y hemos empezado a exigir la doble mayoría. Como se ven muy apretados, nos han dicho que “ojo” que pueden usar la ley y reducir su cuota de participación. El motivo que nos dan es que dicen que tienen 24 apartamentos y no pueden usar los 24 todo el año, es inviable y además que sólo los alquilan durante 2 meses y por lo tanto deberían de pagar menos… Les hemos dicho que si lo alquilan dos meses es porque quieren y que no tienen razón. ¿es correcto, tienen razón? Muchísimas gracias. Es que ahora nos amenazan con hacer subidas de precios de comunidad, pagar menos ellos por cuota de participación… y que nos veríamos obligados a tener que vender nuestro apartamento. Por favor, ya me dirán. Gracias

    • Hola Ana Isabel,
      No pueden modificar las cuotas si no cuentan con acuerdo por unanimidad. Así que por ahí no pueden hacer nada. En cuanto a que paguen menos… No vemos justificación alguna en el planteamiento. Por esa regla, el que tenga el piso o local vacío no pagaría. No tiene sentido. Aunque os amenacen, la Ley está de vuestra parte, no os dejéis amedrentar.
      Un saludo.

  132. Buenas tardes.
    En mi edificio (tres plantas) existe un local en bruto en la parte baja con entrada directa de la calle, el propietario dice que está exento del pago de la cota de la comunidad porque en su escrituras pone que su local es de carácter privativo y no hace uso de escaleras ni de patio superior y que el tejado existente pertenece a los dueños de las viviendas que limitan con ellos(tejados). Quería saber si esto es así.Gracias.

    • Hola Santiago,
      Normalmente los locales como el que nos describes están exentos de los gastos de portal, es decir, limpieza de escaleras, mantenimiento de ascensor, luz, agua, etc. Lógicamente al no hacer uso de estas zonas no tiene porqué correr con dichos gastos. Eso sí, otros gastos como son reparaciones del edificio o incluso el seguro comunitario, sí que estaría obligado a pagar puesto que a él también le competen.
      Un saludo.

  133. Saludos a todos:
    Hoy he tenido una junta de vecinos, como casi todas movidita.
    Resulta que en el Título Constitutivo de mi edificio se fija por el promotor una cuota de participación en gastos, pasándose por el “ala” lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal para tal fin, eso sí lo ajusta al 100 x 100. con total inobservancia de lo establecido en dicha ley ( art. 5 de la misma).
    Que el piso tiene 106 m2 coeficiente 1,8, que son 103 coeficiente 1,8, ahora 100m2 lo mismo 1,8, cuando llegó a los pisos áticos de 88 m2 pues lo bajo a 1,7, y como no le cuadraba el porcentaje pues le sobran 2 centésimas para ajustar al 100%, pues añade una a un local… y la otra al otro. Se da la circunstancias que el apartamento mas pequeño con 85 m2, tiene coeficiente de participación de 2 centésimas. Me cuesta creerlo, pero tengo en mi mano el j……do papel. Es increíble pero verídico. No tiene en cuenta la superficie útil de cada piso o local, su ubicación en el edificio le da lo mismo un bajo que tiene que iluminarse las 24 horas con electricidad, que un ático luminoso, no hablemos de la participación en los elementos comunes, como decía, el 5 de la LPH por los suelos, derrotado, KO.
    Teniendo en cuenta que dicho artículo, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo, de una importancia máxima ya que regirá el devenir económico de la Comunidad, la inobservancia de tal precepto en que medida afecta al Título, ¿resulta viciado?, ¿es nulo?, ¿anulable ? .

    gracias anticipadas
    jorge

    • Hola Jorge,
      Solo te podemos decir que puedes solicitar el arbitraje de un Juez para que “reordene” la situación de las cuotas de tu comunidad.
      Un saludo.

  134. Buenas tardes,

    en referencia a las cuotas de participación, quisiera saber lo siguiente:

    en mi Comunidad de Propietarios, se hizo anteriormente una Junta para decidir cómo se iban a pagar unas obras necesarias para el mantenimiento del edificio.
    Los estatutos de nuestra comunidad establecen que esos gastos se deben pagar según la cuota de participación de cada propietario, sin embargo, en la Junta la mayoría de asistentes votaron a favor de que los gastos de las obras se pagaran a partes iguales entre todos los propietarios. Yo me opuse a esa decisión.
    Quisiera que me argumentaran en base a artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, si estoy en lo cierto de que no es posible que se decida en una junta algo que es contrario a lo propiamente establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios.

    Muchas gracias!

    • Hola Mercedes,
      Una cosa es que respondamos a sus dudas y otra que trabajemos gratis para usted. Entendemos que la decisión tomada es válida y que si algún vecino quiere impugnarlo puede hacerlo porque, de hecho, tiene argumentos para hacerlo ya que, como bien nos indica, en los estatutos se fija un criterio diferente.
      El estudio de la base legal que nos pide… bueno, aquí tiene el enlace de la LPH, que es muy cortita y sencilla de leer http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906.
      Un saludo.

  135. Buenas noches, desearía saber si la junta de gobierno puede cambiar de secretario sin hacer una asamblea con todos los propietarios. Gracias.

    • Hola Santiago,
      El Artículo 13.7 de la LPH dice que “los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”. Ahí tienes la respuesta.
      Un saludo.

  136. Buenos días,

    He llegado a su blog buscando información sobre cuotas de participación pues tenemos una duda acerca de esto.
    Somos una comunidad de 4 propietarios (3 pisos y un local) todos con el mismo número de metros, cuadrados: 30 m2 y con una cuota de propiedad de 25% cada propietario. El local comercial, aunque no la usa, tiene acceso a la escalera y al terrado comunitario. Cada pisos también tienen un pequeño trastero en el terrado comunitario.

    Al ser una comunidad pequeña la administración la llevamos entre los 4 y a parte de reglamento no tenemos los estatutos hechos.

    Hasta el momento hemos ido pagando todo a partes iguales, pero ahora los propietarios del local nos han dicho que no quieren pagar en los gastos de reparación del portero automático (que no usan) ni en la reparación de la luz del terrado comunitario.
    Somos una comunidad pequeña y bastante bien avenida y dispuesta a dialogar, pero no sabemos muy bien como afrontar el tema. Queremos hacer las cosas legales y que nadie pague de menos pero tampoco de más. Nos podrían informar de como deberíamos hacerlos o indicarnos donde podemos ir a consultarlo.
    Muchas gracias.

    • Hola Gemma,
      Deben consultar las escrituras de constitución para ver lo que dice respecto a la distribución de gastos comunitarios y si se exime al local de determinados gastos. Por regla general, lo locales suelen estar exentos de contribuir a los gastos de escalera ya que no tienen acceso ni hacen uso de esas zonas comunes.
      Un saludo.

  137. Como propietario de un piso en la comunidad de vecinos, abono una cantidad superior a la mayoria de los vecinos. Vivimos dos personas y a la hora de hacer derramas especiales, abonamos más que otros que, en menor espacio de piso viven cuatro.
    No es que busque más derechos, pero si se rompe una cerradura, yo pago el % por ciento más que otro, que la usa más que yo y sólo paga un pequeño %.
    Puedo recibir noticias de ustedes. Siempre con mi agradecimiento

    • Hola Fernando,
      La legislación no puede entrar en detalles que son totalmente incuantificables. Es imposible discernir si un vecino hace más o menos uso de las zonas comunes y por tanto éste no es ni puede ser un criterio a tener en cuenta. Además que es totalmente absurdo. Puede que las cuatro personas que viven en un piso hagan un buen uso de la cerradura y la única persona que vive en otro lo haga de forma incorrecta. CUando se rompa la cerradura, ¿quién debería pagar más? Repetimos, son aspectos totalmente absurdos e irracionales, además de que están fuera de la legalidad.
      Un saludo.

  138. hola,me gustaria saber si las terrazas privadas tambien cuentan para el pago de coheficiente aunque no estan cubiertas

    • Hola Maite,
      El coeficiente o la cuota, viene estipulada en el Registro o en el Catastro. Lógicamente un piso con terraza privada vale más que uno que no la tiene y, por tanto, tendrá más cuota.
      Un saludo.

  139. TENGO UN TRASTERO/BODEGA EN UNA COMUNIDAD Y EN LA ULTIMA JUNTA SE VOTO Y SALIO POR MAYORÍA QUE SE LE SUBIERAN 6 EUROS LINEALES A LOS TRASTEROS/BODEGAS MAS UN 20% ADICIONAL. YO NO QUIERO DEJAR DE PAGAR. PERO ¿PUEDO NEGARME A PAGAR ESOS 6 EUROS LINEALES QUE SE SALEN DEL COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN?

    • Hola Jesús,
      La subida de las cuotas tendrá alguna justificación y en base a ella podrás plantear la negativa o no.
      Un saludo.

  140. Hola vivo en un edificio de cuatro pisos mas azotea, los 4 pisostienen 103 m2 , la azotea esta reservada para futura edificacion, esta tmb tiene 103 m2 de area ocupada sin embargo posee un area techada de 19.9 m2, el aporte en el gasto debe ser igual q los demas pisos?

    • Hola Edwin,
      La cuota vendrá estipulada en las escrituras y en el catastro. En todo caso, será función del administrador el calcularla y la Junta de Propietarios deberá aprobarla. Es imposible que calculemos las cuotas con esos datos que nos das.
      Un saludo.

  141. Buenas tardes.
    En la comunidad de vecinos en la que vivo, el constructor que hizo el edificio calculo los enteros a su antojo. El piso que iba a vender a un amigo le puso la mitad de enteros que a los demás. Hay pisos mas grandes y mas pequeños. con mas y menos enteros. y llevamos así toda la vida. mi pregunta es si se puede hacer algo para que este señor paque por lo que tiene como todos. O si le va a salir siempre los gastos regalados.

    • Hola Ángel,
      Deberíais exponer los hechos ante la Junta de Propietarios para que se modifiquen y en caso de que no se alcance el acuerdo, acudir a los tribunales para que ordenen lo que consideren al respecto.
      Un saludo.

  142. Hola
    Somos una mancomunidad de 4 bloques, en la que hay pisos, aticos con terrazas de entre 30-50 m2 y bajos con jardin de entre 100-300 m2. Los estatutos de la comunidad no hacen referencia a la cuota de participacion asi que por defecto se toma el coeficiente de propiedad de las escrituras como base para el reparto de cuotas, derramas etc. El caso es, que ese coeficiente de propiedad establece que el valor del m2 de jardines y terrazas es de 0.875 m2 de vivienda, como resultado un bajo de 120 m2 y 280 m2 de jardin paga como si la superficie total constuida fuese de 120+(280×0.875) = 365m2. Si lo comparamos con un piso de mas de 120m2 sin terraza ni jardin hace que el bajo pague mas de el triple. Es correcto el factor de calculo de 0.875? En que se basa para darle el valor? Que se puede hacer para establecer un reparto más equitativo?
    Muchas gracias

    • Hola Antón,
      Este blog es para resolver cuestiones o dudas generales sobre las comunidades de propietarios, no para problemas matemáticos concretos. Para modificar las cuotas necesitáis un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
      Un saludo.

      • Hola
        No planteo un problema matematico, simplemente quiero saber si los m2 de jardines, garajes y trasteros computan igual que los de las viviendas. Si no es es así… hay un valor preestablecido?
        Y en segundo lugar pregunto que se puede hacer, hay que modificar el coeficiente en las escrituras o se puede hacerse un reparto distinto en los estatutos de la comunidad?
        Gracias

        • Hola Antón,
          La LPH en su artículo 5º, segundo párrafo, dice: “Para su fijación (el de la cuota) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” Lo que computa cada tipo de propiedad, obviamente no es lo mismo, debe consultarlo en el catastro para que le den los datos concretos que está buscando.
          Un saludo.

  143. Hola, buenas noches tengo una plaza de garaje y un bajo de 12 metros sin acceso al edificio, se an reunido los propietarios con el administrador no dando ningún aviso de esa reunión.
    Han acordado una derrama una vivienda con garaje igual que el mio paga 15 euros de derrama y a mi que tengo la misma plaza de garaje me ponen de derrama 57 euros. de gastos de comunidad una vivienda con garaje paga 5 euros y a Mi con el mismo garaje me piden 15 euros. Esto es legal según la ley horizontal teniendo los dos los mismos metros.
    Un saludo Gracias.

  144. Hola,
    En una obra nueva el coeficiente de participación se ha determinado en función del precio de venta del piso, así un tercero tiene mayor coeficiente que un segundo porque el tercero costaba un poco más al subir de planta, o pisos más grandes tienen menos coeficiente que otros más pequeños porque costaban menos al tener peor orientación. ¿ Se puede calcular de esa forma el coeficiente de participación?

    Gracias

    • Hola Antonio,
      La LPH en su artículo 5º, segundo párrafo, dice: “Para su fijación (el de la cuota) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
      Ahí tienes la respuesta a tu pregunta.
      Un saludo.

  145. Buenos días,

    Me gustaría saber si hay obligación de recoger en el ACTA de la reunión de Junta de Propietarios, el coeficiente de los propietarios que están presenten y aquellos que están representados.

    Un saludo y muchas gracias por anticipado

    • Hola Raúl,
      Artículo 19.2.d) de la LPH: “Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.”
      Un saludo.

  146. Hola hace un año q he comprado un piso en un edificio q tiene más de 70 años han decidido arreglar la tachada porque esta muy mal mi piso y el piso q tengo encima tienen 30 años menos q el resto pagamos por cuotas de participación pero no por metros útiles hay pisos con más metros q yo q pagan un 3 porque lo pone en la escritura y yo pago un 7.5 porque lo pone en la escritura eso es justo?

    • Hola Pilar,
      Lo que tengáis aprobado así será, otra cosa es que no esté bien hecho y quieras solicitar que se corrijan las cuotas de participación. Puedes solicitarlo para que se calculen de nuevo y si no, acudir a un juez para que lo determine.
      Un saludo.

  147. Hola a todos los participantes:
    El administrador de mi edificio, a la hora de aplicar derramas y cobro de recibos mensuales, toma como referencia la cuota de participación establecida en el título.
    El problema que me inquieta es, que dicho administrador HA RECONOCIDO EXPRESAMENTE EN JUNTA DE PROPIETARIOS, que están mal calculadas, que no se han respetado criterios legales para su establecimiento por lo que más de un propietario ha tenido que pagar y continua pagando muy por encima de lo que le correspondería si estuvieran bien calculadas.
    ¿Incurre en algún tipo de responsabilidad SI A SABIENDAS de que dicho “error” en el cálculo es perjudicial para algún propietario, lo continua aplicando ?
    Salvo mejor opinión, creo que incumple intencionadamente con el principio de igualdad proporcional entre los vecinos.
    Saludos
    jorge

    • Hola Jorge,
      El administrador no toma decisiones y no puede modificar libremente nada. Si las cuotas están mal calculadas (hecho que desgraciadamente suele pasar), son los propietarios quienes tienen que solicitar que se revisen para ser, posteriormente, aprobadas por unanimidad en junta.
      Un saludo.

  148. Creo q no me he explicado bien, debajo de mi casa hay un rentacar q antiguamente era descubierto y hace unos 40 años constryeron 2 pisos encima y se unieron a un edificio q ahora tiene más de 70 años yo hace un año q lo he comprado tiene 58 metros útiles y creo q los porcentajes están mal calculados y no los quieren revisar por lo cual yo pago más de el doble q otros pisos q tienen los mismos metros o mas

    • Hola Pilar,
      Si consideras que las cuotas están mal calculadas pero tus vecinos no quieren modificarlas, tendrás que acudir al juzgado para que medie en este asunto y dictamine las cuotas correctas.
      Un saludo.

  149. En una comunidad hay 20 casas c/u con cuota participación de 4,75% y un polideportivo con 5% de cuota de participación y comparten la 1/25 parte del polideportivo con otra comunidad de 5 casas, pregunto: cuanto deben pagar los vecinos de las 5 casas?El polideportivo de acuerdo al Registro de la propiedad es una finca aparte con su 5%, gracias

    • Hola Magnífico,
      Ya hemos indicado en más de una ocasión que no resolvemos problemas matemáticos. Este blog es para resolver dudas o cuestiones que surjan sobre las comunidades y no para dar respuesta a cálculos matemáticos de casos particulares.
      Un saludo.

  150. Hola buenas tardes; mi pregunta es la siguiente, es normal que yo por tener una planta baja pague mas de cuota que los inquilinos de los gastos de la finca. Siendo que la planta baja que tengo en un pasaje el porcentaje que pago es menos de la mitad de lo que pago en la finca. Mi pregunta es que lo veo excesivo la cuota que tengo asignada en la finca y por este motivo quiero que Uds. me sacan de duda. !Gracias¡

    • Hola Salvador,
      Entienda que sin analizar los datos de su finca no podemos dar una respuesta. Tendríamos que ver las escrituras de constitución como poco. Lo sentimos.
      Un saludo.

  151. Hola muchas gracias por la respuesta anterior quería hacerles otra pregunta el presidente de la comunidad ha hecho un seguro de la comunidad sin preguntarnos ni nada los vecinos tenemos cada uno un seguro de nuestra casa q cubre las paredes i termas las externas las tuberías etz… y una parte de responsabilidad Civil q cubre la parte de cada piso con respecto al edificio y el de la comunidad cubre las paredes Exteriores de cada casa y la responsabilidad Civil de lo q pasé en el edificio mi pregunta es. No es una burrada pagar dos veces por la misma cosa?

    • Hola Pilar,
      En primer lugar, el seguro de la comunidad lo deben decidir en Junta de Propietarios y no el administrador por su cuenta. Por otro lado, no tiene nada que ver el seguro de cada piso con el de la comunidad aunque tengan elementos “a priori” doblemente cubiertos. Por ejemplo, el seguro de la comunidad cubre las tuberías bajantes y generales de suministro, mientras que el de cada piso únicamente cubre desde la llave de paso o desde el enganche a la bajante general.
      Un saludo.

  152. Buenos días: Si pido un certificado o una copia simple de mi casa en el Registro de la Propiedad.; en él deben apàrecer los estatutos de la comunidad? gracias, saludos

    • Hola Magnífico,
      Un Nota Simple es un documento que ofrece una información fiable sobre la titularidad de una propiedad y sobre las posibles deudas o gravámenes asociados a dicha propiedad. Así pues, no, los estatutos no aparecen, como es lógico.
      Un Saludo.

  153. Muy buenas , me gustaría comentaros un asunto de mi c.pp. y haceros alguna pregunta sobre ello.
    En mi comunidad por el año 95 se construyeron en zona común unos trasteros, uno por vecino, pero no se escrituraron, por medio de los vecinos más antiguos me han comentado que el terreno donde se contruyeron, aunque estan en la entrada a la comunidad, no era de ellos en un principio, que se les cedio, mi pregunta seria ¿como puedo hacer para saber que eso es nuestro? Porque me imagino que en la escritura de división horizontal no vendrá indicado pero supongo que contribución si pagamos por ello, ¿habría que modificar la escritura de división horizontal? Y en ese caso ¿que precio podría llegar a alcanzar?
    Muchas gracias por sus aclaracion, espero su respuesta para informar a los vecinos.

    • Hola Iván,
      El asunto es complejo y no tiene mucha relación con la administración de fincas propiamente dicha, sino con el derecho legal sobre el suelo en cuestión. Debéis consultar con el Catastro, Ayuntamiento y Registro de la Propiedad a ver qué sacáis en claro. Lo ideal es que en la medida que podáis lo dejéis todo bien escriturado para no tener problemas en el futuro.
      Un saludo.

  154. Buenos días, el 2015 compré un piso en un edificio nuevo en Barcelona que consta del propio piso, un trastero en la planta de arriba que está al mismo nivel que el terrado donde los vecinos de la última planta (como es mi caso), nos pertenece una parcela del mismo para uso y disfrute privativo. Esto sale en la escritura del edificio y en las escrituras de cada piso de la última planta. El promotor ya hizo las separaciones con unos poyetes de obra de unos 20 cm. de alto para delimitar cada zona privativa y las zonas comunes.

    Según el ayuntamiento, es ilegal el trastero (pero está el registro catastral y nos cobran el IBI) y la parcela del terrado. Según la constructora, es todo legal. Pero no nos dan el Certificado de 1ª ocupación.

    A esto, he mirado que otros edificios tienen terrazas o parcelas o solariums privativos y el edificio dispone del Certificado de 1ª ocupación.

    ¿Quien tiene razón? ¿Qué podemos reclamar y a quien?

    Gracias

    • Hola Enric,
      A esta cuestión no podemos darle respuesta ya que es un asunto urbanístico de tu ciudad y menos sin analizar la documentación, normativas municipales, etc. Lo sentimos.
      Un saludo.

  155. Hola,
    tengo 2 preguntas, del ascensor en un bajos y del agua en edificio con contador único.
    soy propietario de un apartamento de 30 metros cuadrados, situado en la planta baja. En el edificio los demás apartamentos son de 50, 70 y 100 metros cuadrados.
    1 ) No pago nada de ascensor porque estoy en la planta baja y no lo uso. Me podrían obligar a pagar ASCENSOR aún sabiendo que yo no lo usaré pués vivo en el BAJOS ?
    2 ) El recibo trimestral de la comunidad de propietarios ( incluye limpieza de la escalera, luz escalera, administrador de fincas ) yo pago menos porque mi piso es más pequeño y se paga por coeficiente, y las obras de rehabilitación de fachada se han pagado por coeficientes.
    Sin embargo, el edificio tiene UN UNICO CONTADOR DE AGUA y lo estamos repartiendo a partes iguales, o sea que yo pago lo mismo de agua que los pisos de 50, 70 y 100 metros cuadrados. En el agua no estoy conforme. Si yo me opongo ya no habrá UNANIMIDAD a este sistema de partes iguales en el pago del agua, en la próxima reunión de vecinos quiero plantearlo, puedo obligar a todos los demás propietarios a que el agua se pague por coeficientes, están todos obligados a aceptarlo aunque ellos son mayoría ?
    Muchas gracias por su ayuda !

    • Hola Alfonso,
      1. Si en las escrituras no se te exime de este gasto tendrás que contribuir aunque no lo uses. Supongo que tampoco usas todas las escaleras del edificio y aun así, contribuyes a la limpieza de ellas. Pues es el mismo principio.
      2. Del mismo modo tienes que consultar las escrituras a ver qué dice respecto al consumo del agua. En principio la distribución de ese gasto puede aprobarse por mayoría ya que es un acuerdo administrativo que no pretende modificar las cuotas de participación.
      Un saludo.

  156. BUENOS DIAS

    LO QUE LES VOY A PREGUNTAR NO TIENE QUE VER CON LA CUOTA DE ADMINISTRACION, NECESITO SACAR EL COEFICIENTE DE ASISTENTES A RA ASAMBLEA EL CUAL LA CANTIDAD DE PERSONAS FUERON 100 ME PUEDE INDICAR COMO SACO EL COEFICIENTE DE ESAS 100 PERSONAS
    GRACIAS

    • Hola Marcela,
      Creo que tienes que volver a leer el post ya que hay conceptos que no tienes nada claro. Cada uno de los asistentes tiene su cuota asignada que figurará en las escrituras o donde las tengáis fijadas (Actas, Estatutos…). Si las sumas todas, ya tienes la cuota de los asistentes.
      No obstante, no entendemos tu duda.
      Un saludo.

  157. En una comunidad de vecinos de chalets con parcelas se están calculando las cuotas de participación para pagar cada vecino por coeficientes, ya que antes pagaban todos los vecinos el mismo importe de comunidad a pesar de tener distintas superficies. No tenemos muy claro como calcular dichos coeficientes.
    Si yo tengo un chalet de 50 m2 y una parcela de 140 m2, total de superficie 190 m2, ¿Como se calcula dicha cuota de participación?

    Muchas gracias

    • Hola Beatriz,
      Hemos dado las pautas para ello, pero no podemos estar resolviendo los problemas matemáticos de cada caso concreto. Lo sentimos.
      Un saludo.

  158. Hola,

    Tengo un problema con la división horizontal de mi edificio.
    Cuando se hizo la división, a mi entender, el promotor (Que es propietario del ático que ocupa toda la planta y una entreplanta) hizo la división para pagar el menos.
    El edificio consta de:
    4 bajos con una galería que da acceso a las escaleras y bajos traseros
    3 entreplantas (sin ascensor) una atrás (propiedad del promotor) y 2 delante
    3 plantas con dos pisos uno da a la calle y otro atrás
    1 ático que ocupa toda la planta calle y atrás (propiedad del promotor)

    El caso es que los locales delanteros tienen un 11% con 40 metros cada uno y los traseros 6%
    Las entrepantas delanteras 5%(65metros) y 4%(48metros) y la entreplanta trasera 5% (106metros)
    Los pisos de unos 110metros tienen 7%los delanteros y 5% los traseros
    Y el ático con170metros 5%

    Justo las propiedades del promotor son las que menos pagan!!
    Se puede hacer algo?

    • Hola Jose,
      No estamos para resolver problemas matemáticos. Si consideras que no es justo el reparto de las cuotas, puedes requerir que se recalculen o acudir al juez para que medie y determine cuales son las cuotas correctas.
      Un saludo.

  159. Hola quería consultarles sobre una duda que tengo sobre mi comunidad lo primero que diferencia habría entre pagar la comunidad por coeficiente o por cuota de participación mi bloque es de 40 viviendas de las cuales 10 de ellas tienen mas metros que el resto , siendo yo una de las viviendas que tienen más metros bien nunca me opuesto a que mi cuota de comunidad sea más alta el problema bien ahora por qué hay que reparar los dos ancensores siendo una de las causas por el mal uso que le dan muchos vecinos ,en un principio si iva a pasar una derrama para todos los propietarios iguales,pero hay un vecino de la última planta que quiere que se pague por coeficiente con lo cual yo seguiría pagan más aún siendo la primera planta ,me he estado leyendo el articulo 5 de la LHP y mi duda es si la obra del ascensor no se debería pagar por alturas ,y otra duda es si siempre se pagan las derramas por igual se puede decidir qué está se pague por coeficiente siendo los perjudicados los pisos más bajos ,espero haberme explicado bien de antemano muchísimas gracias

    • Hola Montse,
      La Ley dice que se debe contribuir a los gastos en función de la cuota de participación, aunque deja la puerta abierta para que se acuerde otra cosa. Es decir, que la Junta de Propietarios puede determinar el modo en el que se distribuya un gasto extraordinario, como es el que tenéis ahora. En caso de no estar de acuerdo con el reparto, la única vía es la impugnación de dicho acuerdo.
      Un saludo.

  160. las cuotas de participacion son de chiste resulta que en mi comunidad he mirado en el catastro y los pisos de 73 m2 tienen una cuota del 8 % y yo con mi local comercial de 30 m2 tengo una cuota del 6 % el caso es que tambien lo pone en la escritura cuota de participacion en elementos comunes seis centesimas , podria impugnar esto?? en total los 10 pisos tienen un 80% y los 3 bajos el restante lo veo desproporcionado .

    • Hola Jose,
      Lo que puedes hacer es solicitar que se recalculen o que un juez medie para determinar las cuotas correctas.
      Un saludo.

  161. Hablando de chistes, como el anterior comentario.
    Datos extraidos de la Sede del Catastro y de las escrituras.

    Superficie Útil: 298 Superficie Construida: 1534

    CATASTRO % NOTARIO %
    sotano 11ZX 287 2,22 287,5 6
    bajo1 9XJ 78 17,29 78,5 17,29
    bajo2 10BG 115 8,52 104,3 23,11
    bajo3 12XJ 30 2,22 27,36 6
    bajo4 13MK 42 9,31 41,5 9,31
    viv 1A 1FO 122 9,05 89,2 5
    VIV 1B 2GP 124 8,45 89,06 5
    VIV 2A 3HA 126 8,6 89,2 5
    VIV 2B 4JS 119 8,15 85,44 4,43
    VIV 3A 5KD 124 9,2 89,2 5
    VIV 3B 6LF 118 8,08 85,44 4,43
    VIV 4A 7BG 125 8,53 89,2 5
    VIV 4B 8ZH 119 8,15 85,44 4,43
    1529 107,77 1241,34 100
    Se pueden apreciar varias cosas:
    1.- El catastro suma el 107.77% ???
    2º.- El notario o el Catastro, copiaron dos de las cuotas que son exactas. ¿ Por qúe no copiaron o se aproximaron en las demás?
    3.- El notario se lució utilizando EXCEL, supongo.
    Conclusión , y ahí viene el cabreo: se tuvo que arreglar el tejado por 15.137€ . Yo soy el propietario “DIOS” con el 23.11% total aprox 3.500€. !!!
    La pregunta es que, en vista de que el resto de los propietarios no quieren cambiar la cuota de participación, ¿ deberemos ir al juzgado?

    • Hola Manuel,
      El catastro lo forman personas normales que se confunden como cualquier otro. Si hay un error en las cuotas se puede solicitar que se revisen. Si los vecinos se niegan, obviamente hay que recurrir al juzgado.
      Un saludo.

  162. Somos una comunidad de 109 vecinos. Tenemos parcela privada con piscina, etc. El promotor de la urbanización vendió los trasteros de forma aleatoria, según demanda, según iba formalizando contratos de compra. El resultado, 25 vecinos no tenemos trastero vinculado a la vivienda y esos 25 trasteros se reparten entre 12 propietarios, con los que hay propietarios que tienen vinculados a si vivienda dos, tres o hasta siete en un caso trasteros. El asunto es que en el título constitutivo de la propiedad, los coeficientes de participación se establecieron, como es de ley, antes de comenzar la comercialización, pero luego, este dato no se corrigió. Como nadie reparó en ello, al constituirse la comunidad se determinó que las cuotas de participación se estableciesen a partir de los coeficientes de cada vivienda. De tal modo, que en la actualidad, un vecino con un piso de 100 metros y sin trastero, está pagando a la comunidad que un vecino con un piso de 100 metros y cuatro trasteros que suman 40 metros más.
    Mi pregunta es: Si la ley expresa: “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” ¿Se contabilizan los trasteros como “superficie útil de cada piso” o no entran dentro del coeficiente de propiedad?

    Muchas gracias por la ayuda.

    • Hola Javier,
      Deben incluirse los trasteros al igual que si tiene una plaza de cochera o un patio. Es una parte más de la vivienda. Deberíais solicitar que se revisasen todas las cuotas.
      Un saludo.

  163. Buenos días,

    mi madre tiene un chalet en una urbanización, después de unos problemas entre la urbanización y el ayuntamiento, me da por mirar las escrituras del chalet y veo que no aparece por ningún lado los elementos comunes (piscinas, pistas polideportivas, club social..) por tanto no aparece ningún tipo de coeficiente (ni propiedad ni participación). Harto de los problemas con el ayuntamiento, el cual no paga ni la luz de las farolas, ni el arreglo de viales ni las canalizaciones y que eso lo tengamos que pagar vía derrama comunitaria, ¿puedo dejar de pagar la comunidad al no tener coopropiedad sobre los elementos comunes?. Ademas puedo reclamar que se me devuelvan todas las derramas??. Un saludo y gracias por anticipado. Por cierto, en el catastro no aparece tampoco que la vivienda tenga elementos comunes.

    • Hola Javier,
      Sin analizar las escrituras de constitución no podemos responder a su cuestión. Pero le recomendamos que antes de dejar de pagar realice una consulta jurídica como dios manda de la situación de su urbanización.
      Un saludo.

  164. Hola.
    Tengo un trastero en una comunidad de pisos y viendo el recibo de la comunidad he visto que también me pasan la cuota de antena.
    Si pago esta cuota puedo obligar a la comunidad que me haga la instalación de la antena hasta el trastero o negarme a pagarla?
    Gracias

    • Hola Xabi,
      Nosotros entendemos que si solo tienes en propiedad un trastero deberías estar exento del pago de ciertos gastos, como es el de la antena del edificio, puesto que no haces uso alguno de ello.
      Un saludo.

  165. Somos una propiedad de 30 vecinos y 4 escaleras, se ha decidido instalar 4 ascensores, cada ascensor valorado en 25.000 euros, el problema es que hay 2 escaleras de 6 vecinos que suman alrededor de un 19% cada una de coeficiente de propiedad y otras 2 escales que suman un 31% cada, El reparto de la instalación hay que dividirlas por escalera y por los respetivos coeficientes o el gasto total hay que repartirlo entre todos según los coeficientes?
    En el primer caso cada escalera pagaría 25.000 euro en el segundo serian 19.000 y 31.000 para las distintas escaleras.

    Un saludo

    • Hola Domenico,
      Hay que ver qué dice el título constitutivo en lo referente a la distribución de los gastos. Sin verlos es imposible dar respuesta.
      Un saludo.

  166. Buenas tardes
    He comprado una vivienda en un edificio de tres plantas, baja, primera y segunda; la mía es la primera, tienen división horizontal, no tienen costituida la comunidad de vecinos.
    La planta baja es de tres Propietarios y en la misma vive uno de ellos los otros dos, están fallecidos y es de herederos que no han aceptado y están peleados.
    Se hace necesario rehabilitar la fachada y repartir el gasto.
    Se puede aprobar en reunión por los propietarios de las plantas primera y segunda y el propietario que vive en la planta baja que asuma el gasto que le corresponde a esa planta.
    Este propietario se niega y dice que solo pagará una tercera parte, a pesar de que es él, el que vive y disfruta la vivienda
    Que podemos hacer?
    Muchas gracias

    • Hola Micaela,
      La única solución es llevarlo por la vía judicial y que el juzgado se quien ordene el pago a quien corresponda, propietarios, herederos o quien sea.
      Un saludo.

  167. Buenos días, en el edificio donde vivo tiene la inmobiliaria X una vivienda que está deshabitada, en esta vivienda han intentado meterse ocupas en varias ocasiones y la comunidad lo ha impedido. Hemos mandado notificaciones a su propietario para que busque una solución pero no hemos recibido contestación alguna. Mi pregunta es si la comunidad tiene potestad de tapiar la entrada, para evitar mas problemas, sin el consentimiento del propietario, ya que él no hace nada. Gracias.

    • Hola Santiago,
      Obviamente no podéis hacerlo. Entendemos el problema, pero deben tomarse medidas legales para evitar la ocupación y, desde luego que tapiar la entrada no es una de ellas.
      Un saludo.

  168. Hola buenas tardes, mi duda es la siguiente:
    Vivo en una comunidad de Chalets adosados, en la que en su parte trasera tenemos una terraza y jardin. Un vecino ha solicitado el cerramiento de la misma, realizando un cierre fijo tanto en los laterares como en le techo con partes fijas de vidreo y madera. En si parte fronta ha puesto un puerta corredera de fuelle acristalada. Hasta este momento todo correcto puesto que tenía el consentimiento unanime de la comunidad. Pero mi pregunta es ¿Se le tendría que cambiar la cuota de participacion de su vivienda, al convertir un espacio util como es su terraza en habitable?

    • Hola Koldo,
      El cerramiento de una terraza no tiene por qué modificar las cuotas de participación. Además, para modificar las cuotas de participación se requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
      Un saludo.

  169. Me podrían decir o aclarar, si yo solicito en reunión previa, que mi comunidad se establezca el pago por coeficiente según la ley, necesitó que se por unanimidad?.
    Actualmente pagamos por cada piso cuota por igual, pero yo me siento perjudicado por que mi apartamento mide 35 m2 útiles, contra los que mas metros tienen hasta 90 m2 …. Espero su respuesta gracias de antemano.
    Saludos

    • Hola Andrés,
      Si la comunidad tiene acordado un método de pago de cuotas (en tu caso a partes iguales) y se quiere modificar y para ello no hace falta modificar las escrituras, en principio valdría con obtener la mayoría. también se puede recurrir al Juez para que medie en este asunto.
      Un saludo.

  170. Tengo intención de instalar un equipo de calor y frio en mi piso, para lo cual es necesario poner un ventilador en el exterior de la vivienda.
    Como quiera que en este edificio, no hay ni balcones ni terrazas y la fachada del mismo no se puede modificar de su estado actual, la idea es poner este ventilador, que es totalmente silencioso, en el patio interior de luces, donde estan instalados los tendederos de ropa.
    Ya que algún vecino no esta muy conforme, mi pregunta es,¿ pueden prohibirme esta instalación en dicho patio?, respetando de esta forma, no modificar la fachada exterior, de lo que estoy de acuerdo.

  171. Buenas tardes
    tengo un local comercial en el entresuelo de un edificio, hasta ahora ha estado vacio y pagamos muy poca comunidad por el, 12 euros/mes.
    hace unos meses lo hemos alquilado y nos dicen que tenemos que pagar lo mismo que el resto de las viviendas, 50 euros/mes, no usamos ascensor, por que no tiene parada en esa altura, ni tenemos agua comunitaria como el resto de vecinos.
    el local es de unos 20 metros cuadrados, máximo, muy pequeño.
    ¿es justo/legal pagar eso?

    • Hola Begoña,
      Si el cambio de su cuota viene motivado por el alquiler (por el uso del local) nos parece algo injustificado. No obstante no podemos saber qué cuota le correspondería sin ver las Escrituras y demás documentos de su comunidad.
      Un saludo.

  172. Hola, en mi edificio somos 9 viviendas pero solo 8 trasteros y soy la unica propietaria que no tengo trastero, por ello, en mi atico hice una pequeña obra (que no se ve desde el exterior) hace 17 años a modo de trastero. Pedi autorizacion a todos los vecinos y todos me dieron el ok pero verbalmente y no consta por tanto, en ninguna documentación. Ahora, tantos años después un vecino quiere que pague mas de cuota por la obra que hice en su momento y por tanto revisar los coeficientes de participación mios ¿Se puede modificar dicha cuota? ¿Lo debe determinar un juez? ¿Procede un cambio tras 17 años en los que nunca se trató este tema? ¿Me pueden denunciar? Gracias de antemano-

    • Hola Maryel,
      Lógicamente si cuentas con un trastero que antes no tenías, en su día se deberían haber modificado las cuotas de participación. Pero es que entendemos que también habrías pedido la licencia correspondiente al Ayuntamiento, por lo que no es comprensible que no se modificasen las cuotas. Lo lógico es que se revisen todas las cuotas y se adapten a la nueva situación. En caso de acudir a un juez para este asunto no podemos predecir el resultado, por lo que lo mejor es siempre llegar a un acuerdo entre los vecinos, pero dejarlo por escrito, que es lo más importante.
      Un saludo.

  173. Hola, tengo una vivienda en una comunidad de 160 bungalows construidos en 10 bloques iguales y alguno misma horientacion y hemos visto que que el último bloque en construirse tiene unas diferencias de cuotas de participación y de coeficiente mucho más alta que los demás ( de un 0,5 a un 0,8 ) lo que nos supone pagar un 33 por ciento + – de comunidad. Ya hemos llevado a junta la petición y no hubo unanimidad y hemos pensado en poner denuncia y nuestras dudas son:
    Tenemos posibilidad de ganar aunque en escritura este firmado el 0,8 de participación?
    Que documentación necesitariamos para tener éxito?
    Se podría pedir lo que hemos pagado más a la comunidad
    Gracias y un saludo

    • Hola Antonio,
      Obviamente no podemos saber el resultado de tu demada sin analizar la documentación de la finca. Lo sentimos.
      Un saludo.

  174. Buenos días, en mi edificio hay dos vecinos, que tienen sus viviendas puestas a la venta, que no quieren pagar la parte que les corresponde por pintar sus fachadas. Quería saber si la comunidad puede pintarla por su cuenta y llevar la deuda de estos vecinos al registro de la propiedad para que la tengan en cuenta cuando se vendan dichos inmuebles. Gracias, un saludo.

  175. Hola,
    mi comunidad estableció el pago de cuotas a partes iguales, a pesar de ser todas las viviendas diferentes y existiendo cuotas que van desde 2,8% a 0,8%. Mi vivienda es de las que menos porcentaje asignado tiene, por lo que he intentado cambiar a pago por porcentaje planteándolo en alguna reunión en la que los vecinos con más porcentaje se han negado.
    Ahora se van a acometer unas obras para arreglar las humedades y aparición de agua en los sótanos (garajes y trasteros) que podrían afectar a la estructura del edificio de no realizarse tal arreglo.
    Mi pregunta es: ¿estas obras se deben repartir según coeficientes de participación al ser obras extraordinarias (aunque necesarias) o se entienden como “gastos comunes de la comunidad”?.
    El estatuto de la comunidad indica lo siguiente en cuanto al reparto de gastos:

    ARTÍCULO 8: CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
    Para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios interiores y exteriores, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se atribuye a cada piso o local la cuota de participación, en relación al total de la finca, que le haya sido asignada en la escritura de división horizontal del edificio.
    Esta cuota de participación servirá de módulo para la participación en cargas y beneficios, por razón de la Comunidad, salvo lo establecido en el artículo siguiente.

    ARTÍCULO 9: GASTOS GENERALES
    Los gastos que se indican a continuación, con excepción de lo establecido en el artículo anterior, serán satisfechos de la siguiente forma:
    1. Los gastos de material y administración, por partes iguales entre los copropietarios de pisos y locales.
    2. Los gastos de limpieza de portal y escaleras y, en general, los que afecten a estos elementos comunes, serán satisfechos por partes iguales entre todos los copropietarios, con exclusión de los propietarios de locales que no dispongan de acceso por dichos elementos comunes.
    3. Los gastos de calefacción conforme al coeficiente de propiedad, con exclusión de los locales que no dispongan de dicho servicio.
    4. Los gastos correspondientes al consumo de electricidad de la escalera, conservación de sus instalaciones y reposición de bombillas serán sufragadas por partes iguales por todos los propietarios con exclusión de los propietarios de locales que no dispongan de acceso por dichos elementos comunes.
    5. Los gastos de instalación, conservación y reparación de la antena o cualquier otra infraestructura común serán satisfechos por iguales partes entre todos los copropietarios del inmueble o de los que instaron su colocación. Quedan excluidos aquellos locales o propietarios que no puedan técnicamente contar con tales servicios.
    6. Cualquier tributo, de ámbito estatal, autonómico o local, que gravite directa y conjuntamente para toda la finca y no con carácter individual, será satisfecho según las bases liquidables que figuren en la declaración fiscal del edificio.

    Muchas gracias por adelantado por su consejo.

    • Hola Jose Luis,
      Tendrás que acudir al juzgado para denunciar lo que consideras es un perjuicio para que medie y determine si se mantiene el método de pago establecido en los estatutos o si, por el contrario, impone las cuotas escrituradas.
      Un saludo.

  176. Gracias por vuestra respuesta. Denunciaré para intentar cambiarlo. Sobre mi pregunta, y dada la redacción de los estatutos en mi post anterior, ¿el coste de las obras se consideraría “gastos generales”?: Esta pregunta la realizo porque en el artículo 8 se especifica que se utilizará la cuota de participación para los gastos a excepción de lo enumerado en el artículo 9 y en este no aparece nada sobre obras, sino que se limita a gastos de limpieza y similares. Gracias de nuevo por vuestra respuesta.

    • Hola Jose Luis,
      Recuerda que por encima de los Estatutos de la comunidad siempre está la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que hay que seguir lo establecido en la legislación vigente en cada momento, más aún, en los casos en los que los Estatutos no concreten ciertos asuntos.
      Un saludo.

  177. Una pregunta,
    Qué pasa cuando la mayoria de las cuotas de participacion/porcentaje no equivale a la mayoria de propietarios?; Digamos que dos personas acumulan casi el 50% ¿ cómo se resuelven los acuerdos de juntas?
    Gracias

    • Hola Gala,
      Ese motivo es el que obliga a contar con la doble mayoría para alcanzar los acuerdos. Si no se obtiene dicha mayoría, el acuerdo queda invalidado y para solucionar el más que posible y constante bloqueo de las propuestas, habría que acudir al juzgado para que mediara.
      Un saludo.

  178. Buenas

    Tengo una duda sobre las cuotas de la intercomunidad.

    Se que la de la comunidad es por metros cuadrados.

    Me gustaría saber si las cuotas de la intercomunidad es igual.

    Gracias

    • Hola María Dolores,
      Habría que ver cómo está constituida la comunidad, analizar las escrituras, estatutos, etc. No es tan sencillo como para responder con un sí o un no.
      Un saludo.

  179. MI URB, TIENE UN GARAJES AXEJO A LA VIVIENDAS Y EL CONTRUCCTOR HIZO MAS PLAZA DE GARAJES EN EL MISMO LOCAL PERO SIN DIVISION HORIZONTAL, YO COMPRE DOS MAS Y ESCRITURE Y SEGREGE DEL LOCAL SIN DIVISION Y MI PREGUNTA ES PORQUE EL IBI NO ME VIENE A NOMBRE DE LAS DOS PLAZAS, ME INDICAN QUE CUANDO HAY UN CAMBIO EL IBI VIENE AL TOTAL DE LA COMUNIDAD.

    GRACIAS

  180. Buenas tardes, mi edificio se divide en tres plantas, en la planta del medio hay varios locales comerciales (estos están vacíos) y 11 apartamentos que pertenecen a Servihabitat, varios de ellos están alquilados(alquileres sociales). Debido a los problemas que causan los inquilinos, la junta de propietarios ha aprobado poner cámaras de seguridad en el pasillo comunitario que recorre la planta. Quisiera saber si su colocación es suficiente con la aprobación de la junta de propietarios o haca falta también la autorización de los inquilinos(todos o la mayoría). Gracias.

    • Hola Santiago,
      Es suficiente con la aprobación de la Junta, pero además se debe cumplirse con la normativa sobre la Ley Oficial de Protección de Datos.
      Un saludo.

  181. Buenas Tardes
    En mi comunidad de propietarios, tenemos una cuota de participación igualitaria, esto es todos pagamos lo mismo, pese a que hay pisos de distinto tamaño. Ahora se esta planteando unas obras de recubrimiento de las fachadas con el sistema SATE,, con un coste inicial de unos 190.000 euros. La cuestión, es si en este caso, los propietarios con un porcentaje de propiedad menor podemos, exigir el pago de la consiguiente derrama, de conformidad con el criterio del porcentaje de propiedad, apartándonos del criterio seguido de la cuota de participación.

    Un saludo

    • Hola Claudio,
      Podéis hacerlo perfectamente. La Ley permite dice que se debe pagar en función de las cuotas de participación o a lo que especialmente se establezca, es decir, que la Junta puede acordar otro método de pago, por ejemplo que sea a partes iguales.
      Un saludo.

  182. Buenos días, la terraza que cubre la parte del edificio donde vivo es de propiedad y acceso privado. ¿Debe pagar IBI y debe contabilizarse en el coeficiente de participación de la comunidad de propietarios?

    Gracias

    • Hola Rafael,
      Si es una parte más de la vivienda, debe estar debidamente registrada y computada dentro de una de las propiedades del edificio y estará afecta a todo lo referente a la propiedad, coeficientes e impuestos incluidos.
      Un saludo.

  183. Buenas noches, en nuestra comunidad hasta ahora pagábamos todos a partes iguales, un vecino no estaba de acuerdo y a partir de ahora se pagará por coeficiente, en estos coeficientes no están incluidas las terrazas privadas, (somos 14 vecinos de los cuales 10 tienen terraza privada y 4 no tenemos terraza,). Podemos exigir que se incluyan los metros de terraza de cada piso en los coeficientes para el pago de la cuota de comunidad?
    Gracias

    • Hola Sandra,
      Lógicamente las terrazas cuentan para calcular las cuotas de participación al igual que los balcones. Piensa que el valor de un piso con terraza es mayor que otro igual que no la tiene.
      Un saludo.

  184. En mi comunidad se están aplicando para las cuotas de la comunidad los coeficientes de propiedad del edificio, según la declaración de obra nueva. Me llama la atención que pisos que son el doble que otros, no tienen asignado en cambio el doble de coeficiente de propiedad. Por otro lado, entiendo que para que estos coeficientes de propiedad sean aplicados asimismo como cuotas de participación, debería haber mención explícita de ellos en los estatutos de la comunidad o al menos en el acta de constitución, ¿es así?

    • Hola Jose,
      La aplicación de las cuotas no tiene porqué aparecer en los estatutos ni en acta de constitución ya que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que lo determina.
      Un saludo.

  185. Buenas noches:

    En mi comunidad se viene aplicando un sistema de reparto de cuotas de contribución a los gastos que no corresponde con lo que aparece en las escrituras de división horizontal y los estatutos recogidos en las mismas (por coeficientes de participación).

    Hemos solicitado volver a lo que establecen dichas escrituras pero el colegio de administradores nos dice que requerimos unanimidad de nuestro bloque y del resto de bloques para ello por un acuerdo que se adoptó hace años. El acuerdo en si dice que se minorará la cuota a los áticos porque es lo usual y se incrementará la de los demás vecinos y que se establece una cuota fija a los locales que se cobrará por el bloque en el que se ubiquen (en las escrituras aparecen sin vincular a los bloques). Ese acuerdo no se inscribió en el registro de la propiedad y ni tan siquiera aparece firmado. Por otro lado tampoco se corresponde con lo que se viene aplicando pues las cuotas de los vecinos no se han incrementado y lo que se cobra a los locales no coincide con lo supuestamente acordado. Sólo se ha minorado la de los áticos, hecho que los vecinos desconocíamos ya que en su momento no se estuvo de acuerdo con dicha minoración.

    De modo que las escrituras dicen una cosa, el “acuerdo” de hace años dice otra y lo que se viene aplicando es otra. En la votación hemos estado todos de acuerdo en aplicar las cuotas por coeficientes que aparece en las escrituras a excepción de uno de los áticos, por lo que según el criterio del colegio de administradores el acuerdo no ha prosperado porque además los locales se han segregado.

    He leído que los acuerdos sólo vinculan al año en que se acuerdan y que no se requiere unanimidad para aplicar lo que establecen las escrituras sino mayoría simple. ¿Es posible aplicar las cuotas de escrituras aunque el ático se oponga?
    Mil gracias por adelantado por su respuesta.

    • Hola Anónimo,
      Por lo que nos comentas, la solución es un poco compleja porque hay que analizar varios aspectos. En principio el acuerdo tomado en su momento es válido y perfectamente legal aunque no figure en el Registro. Lo importante es que esté en el Libro de Actas o en los Estatutos. Si no se aplica correctamente dicho acuerdo será motivo para ver la causa y corregirla, pero eso no le resta vinculación, es decir, que el acuerdo sigue siendo válido.
      Ahora bien, si queréis que se realice un recálculo de las cuotas porque existen posibles errores y no conseguís que se apruebe en la Junta, tenéis la opción de acudir al juzgado para que medie en el asunto y determine las cuotas.
      No podemos dar una respuesta más concreta sin analizar toda la documentación de la comunidad.
      Un saludo.

  186. EMPATE DE VOTOS EN UNA COMUNIDAD. ESTA FORMA PARTE DE UNA MANCOMUNIDAD DE DOS COMUNIDADES. ¿COMO ES VOTO FINAL EN LA REUNIÓN DE LA MANCOMUNIDAD DE LOS DOS PRESIDENTES DE LAS RESPECTIVAS COMUNIDADES?

    • Hola Melquiades,
      El presidente es un vecino más, sin ninguna atribución especial en una Junta de Propietarios, por lo que tiene un único voto, como cualquier otro propietario.
      Un saludo.

  187. Buenas noche
    Nuestra comunidad se constituyó en el año 2003 y el constructor único en el titulo constitutivo puso unas cuotas de participación a cada finca en relación a la superficie útil y como norma administrativa el pago de los gastos según cuota de participación.
    En la junta que se aprobó el primer presupuesto se acordó de forma unánime la contribución a los gastos de la comunidad de forma igual (cuota lineal).
    Después de 13 años sin problemas de convivencias, en la aprobación de una derrama un vecino reclamó pidiendo el pago de la cuotas según coeficiente.

    Pero el Tribunal Supremo ha afirmado que solo y exclusivamente en el caso de que los estatutos o la escritura de división horizontal establezcan que la contribución a los gastos se fijará mediante cuota de participación, entonces ese acuerdo de fijación de la cuota lineal deberá aprobarse por unanimidad del art 17.6 en cuanto constituye una modificación de los mismo.

    ¿Puedo exigir que se modifique la norma en el titulo constitutivo según los acuerdos del 2003 y las afirmaciones del Tribunal Supremo, para que no haya mas discordancias entre vecinos?

    Algunos afirma que el acuerdo no es vigente porque en el titulo constitutivo pone que hay que contribuir según cuotas de participación.
    Un saludo.

    • Hola Doménico,
      Si en su día se aprobó por unanimidad que los gastos se repartieran a partes iguales y ese acuerdo figura en el libro de actas y hasta la fecha nadie lo ha reclamado, es perfectamente legal y vinculante. No obstante es un tema que crea mucha discordia y puede leerse jurisprudencia de todo tipo. Para evitar gastos de abogados y juicios a la comunidad, lo mejor es que se acuerde en consenso por todos los propietarios y dejarlo bien reflejado en Acta, Estatutos o incluso escrituras.
      Un saludo.

  188. Buenas tardes.
    En mi edificio hay varios locales que son de la promotora, se encuentran vacíos y sin puerta. El acceso a ellos es a través de un pasillo comunitario (a un lado los locales y al otro apartamentos). Al estar sin puerta han depositado en ellos bolsas de basuras y algunos enseres viejos, creando un foco de infección en el edificio.
    Mi pregunta es si se le puede obligar al propietario a cerrar estos locales y como hacerlo.

    • Hola Santiago,
      Entendemos que sí que se puede reclamar para que los locales estén cerrados y adecentados en sus fachadas, ya sean interiores o exteriores.
      Un saludo.

  189. En mi edificio un propietario hizo en su garaje una planta mas que utiliza como desvan. Pidio permiso a la Comunidad pero no al Ayuntamiento. Mi pregunta es si debo ir al Administrador para que revise la cuota de participacion de la Comunidad y de ser asi si debe pagar la diferencia en cuotas y derramas de los 5 años ultimos.

  190. Hola buenas,

    En mi comunidad no había administrador de fincas hasta este año, el año pasado pagaba 88€ y este me lo han subido a 103€ siendo yo al único vecino que se lo han subido, podría entender que estaban mal calculados los coeficientes anteriores, el caso es que mi comunidad tienen servicios centrales de calefacción y agua caliente, soy el único vecino que no tiene todos esos servicios, tengo un termo eléctrico para el agua caliente, la calefacción si que tengo pero el agua normal he tenido que engancharme a ella a través de una tubería del patio de luces (vivo en un 1º), haciendome yo cargo de los gastos del enganche.

    El caso es que la primera planta de mi edifico hace ańos era un academia y cuando desapareció hicieron 3 viviendas cuando lo normal son 2 por planta, se engancharon mis dos vecinos de al lado al ramal del agua caliente y fría y yo quede ºtiradoº.

    Decir que el piso lo compre así y me centre con todo el berenjenal despues, estaba enganchado al agua de los bajos comerciales y por eso hice la obra.

    El caso es que yo nunca he reclamado nada y encima tuve que pagar la obra para engancharme al agua del edificio, al ser en un patio interior el agua es potable pero tiene mal sabor (óxido), no dispongo de agua caliente si no que dependo de un termo eléctrico de agua limitada.

    Se supone que yo al pagar la comunidad parte de esos gastos son para la caldera, la cual yo solo hago uso de la parte de la calefacción, el resto de vecinos tienen agua caliente (pagan la parte del gasoil según m3,aparte}

    Podría reclamar algo? No tenía pensado hacerlo pero ahora con esta subida inesperada me parece el momento perfecto

    • Hola Dani,
      Debes acudir a las Escrituras de Constitución del edificio para ver qué obligaciones tienes con respecto a los gastos de la comunidad.
      Un saludo.

  191. Buenas tardes,
    Estamos ante una comunidad de reciente constitución y algunos vecinos estamos en desacuerdo en el reparto de los gastos ya que en un principio se votó por unanimidad que se haría según coeficiente de copropiedad (es el único porcentaje en el que nos podíamos referenciar) pero más adelante el propietario del local comercial se dirigió al administrador para que se le excluyese de los gastos de escalera y ascensor. En una segunda reunión se nos indica que las cuotas se calcularán según coeficiente de copropiedad y según grupo de gastos en el que el propietario del local comercial queda excluido de escalera y ascensor. No hubo votación y al yo mostrar mi desconcierto me dice el administrador que es que es así, que no se puede incluir al local en los gastos de escalera y ascensor.
    Sería todo correcto si no fuese porque el local tiene asignado un 7% con 69 m2 de sup. útil mientras que las otras 6 viviendas tienen un 12,55% con 95 m2, luego hay un bajo con un 14% con 195 m2. Como pueden ver los porcentajes no están alineados con los m2.
    Estos porcentajes figuran en el catastro como “participación del inmueble” y en la escritura como “se le asigna una cuota de xx%” Durante un tiempo pensé que estos porcentajes eran las cuotas de participación al tener el bajo local comercial solo un 7% pues parece lógico un porcentaje así de reducido teniendo en cuenta que su entrada es independiente y no tiene acceso al portal. Ha sido hoy que mirando en el catastro he visto reflejados los porcentajes con los que se están calculando las cuotas pero no me queda claro en base a qué se han sacado esos porcentajes.
    ¿cómo tendríamos que proceder para resolver esta situación y acordar unas cuotas justas según los m2 y el uso del portal y ascensor? teniendo en cuenta que no tenemos claro cómo se han calculado esos porcentajes ni a qué se refieren.
    Les adelanto unas sinceras gracias por su tiempo y dedicación.
    Un cordial Saludo.

    • Hola David,
      No podemos entrar a calcular las cuotas de ninguna propiedad ni a comprobar si están bien o no. Lo que sí te decimos es que un local que no tiene acceso a las escaleras, como es el caso que nos cuentas, no debe correr con los gastos que se generan en dichas escaleras y, por tanto, hay que calcular la cuota de participación en función de ésta división del tipo de gastos.
      Un saludo.

      • Gracias por su respuesta pero tengo que reformular la pregunta, son dos dudas las que tenemos:
        Estamos ante una comunidad de reciente constitución con un local comercial situado en el bajo con entrada independiente al portal y sin acceso a él. Tiene asignada una cuota de participación del 7% 74m2 mientras que el resto de copropietarios con 95m2 tienen cuotas del 12,55%. (Los m2 que aporto son los que computan en el catastro).
        Entiendo que el local tiene una cuota muy ajustada porque en el momento de su cálculo se tuvo en cuenta el emplazamiento, su superficie y el uso que podría realizar de los servicios comunes, que en su caso no utiliza escalera ni ascensor.
        ¿A la hora del reparto de los gastos sería correcto excluirle de los gastos de escalera y ascensor? ¿O sería como excluirle de las cargas doblemente al tener una cuota ya calculada en base a los elementos de los que participa?

        Ésto se plantea asumiendo que los porcentajes corresponden a cuotas de participación y no a coeficientes de propiedad. En la escritura de propiedad horizontal dice textualmente “se le asigna una cuota del xx%” y revisando los datos del catastro veo que la participación del inmueble coincide con los porcentajes mencionados en la escritura pero no hay relación respecto a m2 de las diferentes propiedades ya que un bajo con entrada independiente con 195m2 tiene una cuota del 14%, los pisos de 95m2 tienen cuotas del 12,55% y el local comercial un 7%. En base a ésto, ¿estamos hablando de cuotas de participación o coeficientes de propiedad?
        Gracias de antemano. Reciba un cordial saludo.
        David

        • Hola David,
          Sería correcto excluirle de los gastos que se dimanan de los servicios de los que no hace ni puede hacer uso.
          Hemos explicado en el post la diferencia entre los conceptos “cuota” y “coeficiente”. En muchos casos podrán coincidir, en otros (lamentablemente) estarán mal calculados y en otros muchos casos, como el suyo, debe haber más de una cuota de participación por cada propiedad, es decir, que en función del tipo de gasto y su afectación a las diferentes propiedades, deberán calcularse una, dos o varias cuotas.
          Un saludo.

  192. Buenos días.
    En Junta General se llegó a un acuerdo por UNANIMIDAD que los dueños de los bajos/sótanos no debían de pagar los gastos.
    Pasado un tiempo un propietario pretende proponer que se ejecute el presupuesto de gastos ordinarios aplicando el coeficiente de escritura de cada elemento, es decir pretende que los dueños de los sótanos paguen en función de lo que marca la escritura, que es mucho. Tiene cabida este acuerdo?? En caso de que sí, se tendría que aprobar por unanimidad?

    JUANJO

  193. Hola,
    Tengo una duda, tenemos que hacer la fachad del edificio, somos 14 vecinos. Los gastos de comunidad y ascensor pagamos todos por igual.pero los pisos derechos tienen una habitacion mas que los izquierdos, a los derechos la fachada tiene tres caras. Deberian de pagar ellos mas que los de la izquierda ya que tienen mas metros? Y por lo tanto mas metros de fachada. O todis por igual si es lo que esta recogida en un acta firmada años antes a que entrara a vivir en dicha comunidad. Se pueden modificar? Que costo legal tendra? Que pasos hay que seguir?
    Gracias
    Un saludo

    • Hola Maite,
      Lo que esté aprobado es lo que manda. Cada piso tiene asignado una cuota de participación en el que se incluyen todos esos aspectos. Aún así, si se decidió debidamente que los gastos se repartieran a partes iguales, bien hecho está. No hay nada que objetar. Si algún vecino quiere modificar este reparto deberá proponerlo para que figure en el orden del día de la siguiente junta y que sea votado.
      Un saludo.

  194. Tengo un ático retranqueado que quiero dividir y segregar en dos apartamentos, pero no para que sean jurídicamente independientes y tener que modificar mis escrituras en la Notaría, Rgtro.de la Propiedad, Catastro, etc… si no para que siga todo exactamente igual que hasta ahora a todos los efectos, y también a los de mi Comunidad de Propietarios y seguir pagando lo mismo por mismos conceptos. Uno de los aptos.tengo intención de alquilarlo. Los Estatutos son de diciembre del 71 y si no erro, lo permiten. Parece que no hay problemas por el tema que en principio podría ser más conflictivo que es el de la fontanería, desagües, bajantes, canalizaciones,etc…del nuevo apto., obras que se harán por la vvda. de abajo de mis primos. Las preguntas son : 1) tengo que comunicarselo al Presidente y/o C.de P. o peticionarle permiso ?, 2) Pueden negarse ?, 3) Para aceptarme y aprobarme eso necesito mayoría de 3/5 ?, etc..Acepto todo tipo de consejos y sugerencias. Confío en vosotros muy amables y muchas gracias….José Luis.

    • Hola Jose Luis,
      Lo primero es consultar las escrituras para ver si dice algo sobre la división de las viviendas. En segundo lugar, si procedes con la división, tienes que registrarlo obligatoriamente, modificar las escrituras, cuotas de participación, etc. Lógicamente, todo esto debe estar aprobado en Junta, previsiblemnete y salvo que las escrituras indiquen otra cosa, por unanimidad ya que es considerada una modificación del edificio, de las cuotas, etc.
      Un saludo.

  195. Hola, tenemos un garaje con 18 plazas a todos los vecinos en el catastro nos pone en el uso Ocio y Hostelería cuando debería poner Almacen-Estacionamiento pagamos más por eso?

    • Hola Juanma,
      Deberán hacer esa pregunta donde corresponde, es decir, en la oficina del Catastro de su localidad.
      Un saludo.

  196. Buenas tardes, desearía saber como se sanciona a un vecino que no cumple las normas de convivencia, como por ejemplo que su perro haga sus necesidades en elementos comunes del edificio. Gracias.

    • Hola Santiago,
      Las comunidades de propietarios no tienen capacidad legal para imponer sanciones. Lo que podéis hacer es denunciar los hechos ante el juzgado.
      Un saludo.

  197. Tengo duda en cuanto a la definicion de si es lo mismo porcentaje de contribucion y cuota de participacion. Y como se calcula el porcentaje de contribucion de un condominio vertical que tiene 6 edificios, local comercial, piscina, parque, centro cooperativo.

    • Hola Lisberth,
      En el artículo explicamos la diferencia. El cómo se calcula en tu caso concreto no es la función de este blog.
      Un saludo.

  198. Buenos días, les comento en mi edificio la central de la antena de TV (comunitaria) está colocada en la escalera de acceso a un apartamento particular, dicha escalera viene descrita en las escrituras del edificio como elemento privativo del apartamento. Quisiera saber si el propietario del apartamento puede negar, a la comunidad, la entrada a la central para su mantenimiento. Gracias.

    • Hola Santiago,
      No puede negarse. Todo propietario está obligado a dejar pasar por su propiedad para realizar las labores necesarias de mantenimiento y reparación de los elementos comunes del edificio.
      Un saludo.

  199. Buenas tardes, mi mas sincero agradecimiento por sus consejos. En esta ocasión quisiera que me aconsejaran sobre lo siguiente: En mi edificio ( de tres plantas), por las condiciones del terreno a cada planta se accede directamente desde la calle. En la planta superior existe un patio comunitario para acceder a cada una de las viviendas de dicha planta, en las escrituras del edificio viene recogido que la limpieza y el mantenimiento ordinario corresponde a los vecino de dicha planta. Mi pregunta es ya que estos vecinos son los responsables de su cuidado también deberían tener el uso y disfrute, quisiera saber si para recoger esto hay que cambiar las escrituras del edificio o existe alguna otra formula para ello. Gracias por todo.

    • Hola Santiago,
      Parece lógico pensar que, efectivamente, les corresponde el uso y disfrute. Modificar las escrituras para reflejarlo es lo más adecuado.
      Un saludo.

  200. Hola
    ¿Se puede decidir en una Junta de Propietarios el uso de las zonas comunes en función de los coeficientes de propiedad?. Es decir, por ejemplo, que los propietarios de pisos de 2 habitaciones tengan menos derecho de uso de la pista de padel que los de 4 habitaciones?.
    Muchas gracias

    • Hola Gerardo,
      No sé si tu pregunta es de broma o lo dices en serio, pero al menos nos ha parecido curiosa y graciosa. ¿Y si en el piso de dos habitaciones viven 5 personas y en el de 4 habitaciones vive sólo una? ¿Tendría más o menos derechos de uso? ¿Y de pago? Porque al ser más personas por piso deberían pagar más por el uso de las zonas comunes, ¿no?
      No tiene ni lógica ni sentido.
      Un saludo.

  201. Si el coeficiente d participación de 16 viviendas es 0,952, el de 2, es 0,879, y el de 2 bajos es de 1,850, como reparto un gasto de 56.000 €

    Por favor contestar al correo del remitente

    Gracias

  202. Hola buenas tardes
    Tengo un local comercial en el cual al comprarlo 3n su momento antes de la reforma de la ley de propiedad horizontal me especificaba que lo compraba sin acceso a zonas comunes ni azotea.
    Nunca se ha pagado comunidad y ahora la comunidad pretende arreglar los cuartillos de la azotea y reclamar e mi parte porque dicen que lo han decidido por estatutos.
    Pueden estipular los estatutos sin mi voto? Ya que pienso que si tengo obligaciones también tendré derechos.
    Tengo que hacerme cargo de esos gastos aunque no tenga acceso al bloque?
    Si nunca he pagado puedo negarme?

    • Hola Pilar,
      En cuanto a los Estatutos, se aprobarían en junta a la cual usted pudo asistir para oponerse. Ahora solo le queda acatarlos o denunciarlos si considera que existe alguna ilegalidad.
      El no tener acceso no implica que no se tenga la obligación de contribuir a los gastos del edificio, es decir, normalmente los pisos no tienen acceso al tejado pero todos ellos corren con los gastos de su mantenimiento y reparación. En conclusión, si se trata de la reparación de un elemento comunitario, tienes que contribuir.
      Un saludo.

  203. Hola, dos preguntas: varios propietarios fuera del condominio tienen espacios de estacionamiento debajo del edificio. ¿Tienen derecho a votar en la asamblea general solo sobre las decisiones relacionadas con el condominio, como el lino en las ventanas, el ruido de los vecinos, etc.?

    el director tiene varios poderes de voto hasta la mayoría de los votos (8 de 14) de los propietarios ausentes en las juntas generales; de hecho, todas las decisiones las toma el administrador. ¿Es correcto?

    • Hola García,
      Todo propietario tiene derecho con indiferencia del tipo de propiedad que tenga. Otra cosa es que se tengan subcomunidades establecidas y que cada cual participe de la suya. No sabemos si este es el caso o no.
      Con respecto a la representación, nos parece poco ético por parte del administrador, pero lamentablemente no es ilegal.
      Un saludo.

  204. Buenas tardes
    Me voy a comprar un vivienda de nueva construcción la cual tiene una terraza privativa.En el contrato de compra está dentro de metros construidos pero no útiles.
    Tengo que pagar más de comunidad por tener la terraza? Gracias y un saludo

    • Hola Yolanda,
      Tendrás que pagar en función de tu cuota de participación o lo que la comunidad tenga establecido (puede ser todos los propietarios a partes iguales).
      Un saludo.

  205. Acabo de comprar un piso y me encuentro que a los mismos metros se nos ha aplicado un corrector por altura, de tal manera que yo que vivo en una planta 21 tengo un coeficiente de el doble que mi vecino con el mismo piso en un primero.
    Yo pienso que esto no puede ser legal
    Y al menos no costar en contrato o escritura que esto iba a ser asi.
    Esto lo ha hecho la constructora y claro vas al notario y te dice su coeficiente es xxx pues vale, pero no sabes como lo han hecho.
    Que podemos hacer para arreglarlo.
    Hay que pensar que es una comunidad con seis empleados por lo que los gastos son grandes.
    Saludos
    Manuel

    • Hola Manuel,
      No hay nada raro en eso. Posiblemente tu piso sea más caro que el del primero, aunque solo sea por las vistas. Puestos a vender, tu piso será mejor pagado que el del primero pese a tener los mismos metros. Ahí no creo que pongas ninguna pega. Pues donde hay derechos hay obligaciones y, por tanto, si tu piso tiene más valor también deberá contribuir en mayor medida. No hay nada ilógico ni ilegal en ello.
      Si quieres modificarlo tendrás que exponerlo en junta para que se vote.
      Un saludo.

  206. Hola,

    Estoy revisando las cuotas calculadas por el administrador para el ejercicio que empezó en julio y me da la impresión que contiene varios errores.
    En mi comunidad tengo las siguientes cuotas de participación de cara al presupuesto.
    – Gastos comunes (vivienda: 1,1440 y parking 0,101, lo que da un total de 100% + 10%.
    – Gastos urbanización 1,1440 (sin parking), lo que da un total de 100%
    – Gastos bloques: 1,7216 (para el mío) sin parking, lo que da un total de 200% para los 2 bloques.
    – Gastos parking: 0,101 lo que da un total de 10%

    Me gustaría saber:
    1) Si los gastos comunes suman 110% ¿debo convertirlos a 100%?
    2) Sobre qué tipo de gastos se calcula la ocupación del suelo ? – Mi cuota de participación es 1,0296 en vivienda y 0,101 en parking lo que suma 100%.
    2) Entiendo que se deben añadir también los gastos del ejercicio anterior a pagar en el nuevo pero sobre qué tipo de gastos se calcula teniendo en cuenta que no son homogéneos, unos pertenecen a gastos comunes y otros a gastos urbanización?
    Gracias de antemano por orientarme.
    Saludos
    Mónica

    • Hola Mónica,
      Debes entender que una cosa es responder a una duda o consulta y otra que realicemos el trabajo de vuestro administrador.
      Un saludo.

  207. Hola buenas mi pregunta es.
    Cambiamos el tejado del bloque de pisos , somos solo 2 vecinos y tenemos las cocheras debajo del bloque. Son 2 cocheras ,los pisos tienen 80 m cada uno y las cocheras 40 cada una, una de ellas no es de ninguno de los propietarios del piso. Cuanto nos tendría q pagar el otro dueño de la cochera. Gracias.

  208. ES NORMAL QUE EL ADMINISTRADOR CON EL QUE SE CONSTITUYE LA COMUNIDAD, ESTABLEZCA UNA CUOTA DE APORTACION CONSTITUCION COMUNIDAD. GRACIAS. SALUDOS

    • Hola Manuel,
      El administrador no tiene capacidad para decidir, solo puede proponer (como mucho) y son los propietarios los que tienen que votar y decidir. La aportación inicial se puede hacer sin problema, pero repetimos, son los vecinos quienes lo tienen que acordar.
      Un saludo.

  209. DONDE SE PUEDE ENCONTRAR EL COEFICIENTE DE PARTICIPACION DE TODOS LOS COMUNEROS, Y CONTARIA CON LA CUOTA DE LOCALES TRASTEROS Y COCHERAS. GRACIAS. UN SALUDO

  210. Me gustaria saber donde puedo consultar si es normal que los gastos del garaje de la comunidad se guien por la suma del coeficiente de la plaza, la casa y el trastero o solo se deberian de guiar por los metros de la plaza.
    Evidentemente una persona que tiene solo la plaza paga menos en los gastos del garaje que un propietario.
    Gracias

  211. Buenos dias, vivo en una mancomunidad de 103 vecinos.
    la mancomunidad es nueva, llevamos 3 meses, El administrador ha pasado la cuota que debemos pagar teniendo en cuenta la cuota de participacion y la altura. por ese motivo las cuotas son las mismas para los vecinos por altura. el bajo paga menos y el sexto es el que paga mas. Pero me surge una duda, sabia que esta cuota de altura solo se utilizaba para la instalacion de ascensores, no para establecer la cuota de la comunidad. y tambien preguntar por que mi piso de 50 metros que esta en un tercero paga mucho mas que un primero con 100 metros cuadrados???? me podrian ayudar, este administrador hizo mal los calculos??

    • Hola,
      El administrador no establece las cuotas, puede realizar los cálculos pero es la Junta de Propietarios quien las tiene que aprobar. Si los cálculos están mal hechos, tendréis que convocar una junta para tratar el asunto. Lo normal es que se tenga en consideración lo establecido en las Escrituras de Constitución.
      Un saludo.

  212. Hola quiero hacer una pregunta de la comunidad… He comprado una cosa, pero me resulta exagerado el precio de la comunidad mensual por 48,35 metros cuadrados tengo que pagar 67,95 eso está bien?

    • Hola Patricia,
      ¿Cómo vamos a saber si está bien o no? Dependerá de los servicios de que disponga tu comunidad, los pisos que haya, los coeficientes asignados, etc. No somos adivinos.
      Un saludo.

  213. En una comunidad donde se pagan cantidades iguales para los gastos desde hace 40 años y así desde que se hizo la finca. Un propietario quiere que a partir de ahora se pague según el % de participación que le corresponde, y que viene en la escritura de división horizontal y que son cantidades diferentes para cada vivienda.
    Una administradora de fincas me ha dicho que basta con que lo solicite una persona, para pagar los gastos de esa forma . Es esto cierto?

    • Hola Jose Granero,
      Es un tema bastante controvertido en el que no hay un criterio fijo. La LPH en su artículo 9.1. dice que los vecinos deben “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido…”. Parece que se olvida el final de la frase “a lo especialmente establecido” que no quiere decir otra cosa más que la comunidad puede acordar lo que considere siempre que haya quorum. Si en su día se acordó que el reparto del gasto se hacía de manera equitativa, bien hecho está.
      Ahora bien, el artículo 17.6 de la LPH dice que para la “modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad” se requerirá la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Esto se aplicaría en caso de querer modificar las cuotas que figuran en el título constitutivo.
      Si nos apoyamos en ese “especialmente establecido” la comunidad puede acordar otro modo de reparto amparándose en una mayoría simple ya que no se estaría buscando ninguna modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos.
      Eso sí, hay que analizar en primera instancia si se hace mención a estos asuntos en las Escrituras o en los Estatutos, porque de ser así, sí que se estaría promulgando la modificación de los mismos y se requeriría, pues, la unanimidad.
      Un saludo.

  214. En una comunidad donde no hay estatutos y las viviendas pagan 30€ y los locales 15 desde hace 40 años.
    La Rampa y salva escaleras se deben pagar entre las viviendas y los locales o estos últimos estarán exentos por no tener acceso al edificio?

    • Hola Jose Granero,
      Lo locales, al carecer de acceso al portal, estarían exentos de todos los gastos que se generen y que únicamente afecten a los pisos.
      Un saludo.

  215. Hemos adquirido recientemente un apartamento. Es un bajo. Esta fuera del edificio, en un paso exterior comunitario. Para entrar a la escalera del resto de pisos, hay que pasar por delante de mi puerta, que da al exterior. Antes era un local, pero se habilitó hace años como vivienda (no tiene más de 30m2)
    El caso, que se va a poner ascensor (sólo hemos pagado 300 euros pero no tenemos que pagar por ésto nada más) y se van a arreglar los balcones (cambiar barandillas y arreglar los tejados de los mismos).
    Durante un año, aproximadamente, se ha ido pagando una derrama fija; cada vecino, mientras se buscaba un presupuesto para dichos balcones, hemos ido pagando una serie de cuotas. En la última reunión, hace 2 meses, se acordó que una vez se tuviese el presupuesto definitivo, se rectificarían las derramas según los metros lineales del balcón de cada apartamento. Yo no tengo balcón, de hecho es una puerta en el exterior, con una ventana y listo.
    ¿Cómo me repercutirá a mi?
    Gracias.

    • Hola Raquel,
      Esto me recuerda los problemas de física de la EGB. Sin las escrituras es imposible que podamos averiguar lo que nos preguntas.
      Un saludo.

  216. Por favor COMUNADIS, podrías ver la sentencia 381/2018 de 21 de junio de 2018.
    HECHOS. Tenemos locales y garajes exonerados en los estatutos de pagar gastos, reparaciones y mantenimiento de ascensor y su entrada al portal es independiente
    Dice la sentencia que los locales pagaran los gastos de bajar el ascensor a cuota 0, también pagaran la plataforma elevadora y la rampa.
    Pero lo que no me queda claro es si los garajes tienen que pagar los gastos de bajar el ascensor a cota 0. HELP
    ES UNA CUESTION DIFICIL.
    Gracias

  217. Buenas noches: Se ha impugnado el acta de la asamblea porque los propietarios de los primeros pisos argumentan que no usan el ascensor y no están obligados a pagar la cuota extraordinaria para cumplir con los requisitos exigidos por ley para la modernización de los ascensores y cumplir lo que se exige y evitar las multas por no adecuarlos a lo que impone la ley.
    Qué Sentencias podemos citar?
    Gracias.

  218. Buenas tardes,

    He comprado una nueva vivienda de portería que ha sido desafectada de la comunidad, por tanto antes no existía en los coeficientes y ahora, por no cambiar todas las cuotas, quitaron 1% al garaje y se me ha dado como algo simbólico a mi vivienda, sin tener en cuenta la superficies.

    Pues bien, hasta ahora todas las viviendas tenían la misma superficie y pagaban los gastos de manera igualitaria. Ahora que hay una vivienda mas y yo tengo bastante menos superficie que el resto, debería pagar menos gastos. Entiendo que debería ir acorde a ese 1%? he de proponerlo en una junta y que se acepte? que porcentaje tendría que tener a mi favor para que se me diese la razón? si saliese negativo, puedo reclamar en algún sitio?

    • Hola Laura,
      Lo que entendemos es que las cuotas de participación de cada una las propiedades de vuestra comunidad están mal calculadas. Empecemos, pues, por ahí. Lo que puedes pedir es una revisión de las cuotas para que se modifiquen y se ajusten a la legalidad. Ahora bien, si te es o no favorable el resultado, como comprenderás no puedes cambiar de parecer en caso de que el resultado no te sea beneficioso.
      Un saludo.

  219. Buenos días, en mi edificio hay un pequeño trastero que no paga comunidad, por no estar definido en las escrituras del edificio, pertenece a un vecino y tiene cogida la luz de la comunidad.Se le ha cortado la luz.¿ Podría tener la comunidad problemas por ello?. Gracias.

    • Hola Santiago,
      Si es una propiedad privada tiene que tener su propio contador de luz o están enganchado a la vivienda de su propietario.
      Un saludo.

  220. Buenos días.
    En la última Junta de vecinos la suma de los coeficientes de los asistentes fue del 22,10%.
    Asistieron a la misma 5 de los 8 vecinos del inmueble (la suma de los coeficientes de los vecinos no comparecientes es de 77,90%).
    ¿Se podría impugnar alguna de las decisiones tomadas por falta de coeficiente?
    O, en todo caso, ¿se podía exigir la repetición de la Junta?.

    Muchas gracias.

    • Hola Jose María,
      Si la Junta se celebró en segunda convocatoria no se puede repetir ni impugnar. En primera convocatoria no podría haberse realizado.
      Un saludo.

  221. Buenos días
    Mi madre vive en la planta baja de un edificio muy antiguo en el que los vecinos por unanimidad quieren instalar un acensor. Entiendo que al haber unanimidad y vivir personas mayores de 70 años estan obligados todos los vecinos a pagra por su instalacion pero mi duda es:
    Mi madre no va a tener acceso al ascensor puesto que ni siquiera va a parar en su descansillo ya que vive en un bajo. En su finca no hay unos estatutos en los que figure nada al respecto. Tiene que pagar más gastos de comunidad que se incrementarán al poner el ascensor si no lo utiliza?. He leído en algunos foros que se si no existen estatutos de la finca se pagarán los gastos en función de la cuota de participación de cada vecino, esto es así? y si lo es un vecino del bajo qué porcentaje debe de pagar?
    Gracias

  222. Buenos días!
    En mi caso hay un garaje que se está convirtiendo en vivienda sin acceso a la escalera comunitaria y tiene un patio interior y después 4 pisos por los que si se accede por la escalera comunitaria.
    También hay una azotea comunitaria de uso y disfrute de todos.
    Que coeficiente tendría cada uno de los 5?
    Gracias

    • Hola Julio,
      Tengo cuatro bolas en una caja. Cada una de ellas es de un color diferente. Si meto la mano y saco una, ¿sabrías decirme de qué color es? Pues lo que nos preguntas tiene el mismo nivel. Adivinos en otro blog.
      Un saludo.

  223. Hola; el reparto de cuotas de mi comunidad se estipuló en la constitución del a comunidad de propietarios hace 30 años estableciendo el criterio de “por partes iguales entre las viviendas”. Posteriormente, se segrega una de esas viviendas en 2, esto es, ahora existen 2 pisos donde antes solamente había uno. Esta vivienda es la que he adquirido y está pagando cuotas de comunidad del mismo importe que las viviendas con el doble de superficie. Esto es, aplican el criterio de participación en los gastos por partes iguales entre todas las viviendas considerando cada vivienda como una unidad. ¿Existe alguna norma/jurisprudencia según la cual después de una modificación importante de la comunidad de propietarios, como puede ser el presente caso de una segregación, sea necesario/obligatorio volver a ratificar el reparto de cuotas de participación o distribución de los gastos comunes? (es muy injusto pagar lo mismo por una vivienda que tiene la mitad del tamaño de las demás). Muchas Gracias de antemano por vuestro tiempo.

    • Hola Jose,
      Tendrás que plantear el asunto en una junta de propietarios y si no prospera, podrás llevar el caso ante un juez para que medie y determine el criterio más ajustado a vuestro caso.
      Un saludo.

  224. Acabo de adquirir una vivienda de banco, dicha vivienda pertenece a una finca la cual ha sido vendida todos sus pisos en estos meses, siendo todos nuevos propietarios. Hay realizadas dos actas de juntas de propietarios cuando era propiedad el banco de todos los pisos. Y tienen puestas cuotas de participación que creo que no están bien puestas, pero ese no es el caso que quiero exponer. El tema es que la finca cuenta con 5 escaleras y espacios comunes tales como jardines y piscina. Y el actual administrador, mismo administrador que cuando era propiedad el banco de todos los pisos, esta realizando el calculo de las cuotas mensuales de cada propietario por escaleras, y los gastos de otras zonas comunes, (piscina y jardines) por otra, todo según cuota de participación. Osea que en las escaleras que hay menos vecinos pagan mas por el simple hecho de ser menos vecinos en esa escalera, cuando según tengo entendido que el calculo se hace por las zonas comunes de toda la finca. Pueden separar por escaleras? o en su caso, Que alternativas pueden haber?. Se podría volver ha hacer estatutos nuevos ya que todos los vecinos acaban de adquirir su vivienda y revocar las antiguas actas?.

    • Hola Juanmi,
      En vuestro caso hay que analizar las escrituras y estudiar todos los gastos que tiene la comunidad y en base a eso, determinar la participación en cada partida de las diferentes propiedades. En una tema complicado que no se puede responder tan ligeramente sin datos objetivos.
      Un saludo.

  225. Buenas tardes, en mi edificio hay varias viviendas que son propiedad de Servihabitat, varias de ellas están en alquileres sociales y sus inquilinos son problemáticos. Quisiera saber si el resto de propietarios podemos opinar sobre a quien se le hacen los alquileres para evitar estos casos. Gracias.

    • Hola Santiago,
      Obviamente no pueden intervenir en el proceso de alquiler ni discriminar a quién sí o a quién no le alquilan el piso.
      Un saludo.

  226. Hola, tengo una duda sobre los porcentajes de participación, se utilizan igual para los cobros de los gastos de comunidad?, osea para escaleras como para cañerías y demás? Gracias.

  227. Buenos días,
    Estamos intentando registrar y escriturar la división de una finca que engloba un edificio de 5 viviendas y un terreno
    Cada una de las viviendas tiene su referencia catastral pero no están escrituradas.

    Del terreno, en su día, se hizo un reparto bastante desigual para formar 5 jardines de uso exclusivo de cada una de las 5 viviendas de forma que, hay parcelas de 239 m2 y otras de 86m2 (adivinen cual me ha tocado…).

    El problema se ha planteado cuando los afortunados de las parcelas grandes nos dicen que no están dispuestos a que los m2 de sus jardines computen a la hora de repartir gastos de la comunidad horizontal que se constituya y quieren hacerlo solo teniendo en cuenta los m2 de las viviendas.
    Es decir, tener en cuenta solo el edificio y los m2 de los pisos sin contar los jardines.
    ¿Esto es legal?
    Los jardines de uso y propiedad particular que salgan de la formalización de la división ¿no deberían formar parte del coeficiente de cada propiedad (piso+jardín) a la hora de repartir los gastos?

    De hecho, la que nos está planteando el problema, quiere separar su piso y su jardín (239m2) en dos propiedades distintas para vender el piso y quedarse con el jardín (al que podrá acceder desde otra vivienda que tiene ajena a la propiedad a dividir) y así se quedaría sin ningún tipo de participación en los gastos pero, seguirá disfrutando de su jardincito, la pobre…
    ¿En serio? ¿Se puede hacer?

    Y si no se hace lo que esta “persona” quiere se niega a firmar la división y el resto no podemos escriturar nuestra propiedad. ¿Hay alguna forma de obligar a hacer la división y escriturar las propiedades?

    Hasta ahora, cada uno de nosotros estamos pagando el IBI de nuestro piso y tenemos suministros contratados de forma independiente pero, no podemos vender -y perderlos de vista- porque no tenemos escrituras.

    El reparto de los gastos comunes que se vienen produciendo por ahora, es un cachondeo (por no decir algo peor) porque casi siempre hay alguno que sale diciendo que como a él/ella eso no le afecta no paga… ya que no tenemos nada parecido a un coeficiente de participación, ni naa de naa.

    Agradecería mucho su respuesta porque estoy bastante harta del asunto y me gustaría poder zanjarlo de una vez.

    Saludos y muchas gracias

    • Hola Mercedes,
      Nuestra función es administrar comunidades de propietarios y vuestro problema es sobre la propiedad en sí, es decir, un concepto previo a la constitución de la comunidad. No obstante, creo que acabaréis teniendo que echar mano de abogados para resolver el problema, sobre todo cuando hay una parte que se niega a ceder de sus pretensiones.
      Un saludo.

  228. Gracias por contestar pero, ¿no me podéis aclarar al menos, si los jardines de uso exclusivo deben computar o no para el reparto de gastos comunes?.

    Tampoco quiero encabezonarme yo en algo que no sea cierto.

    Saludos

    • Hola Mercedes,
      Todo depende de lo que queráis acordar a este respecto. Si acudes al Catastro podrás comprobar cómo contabilizan esos metros de jardines privados en la cuota asignada. Tienes que considerar que la propiedad tiene un valor en función de todas sus características, metros, patios, jardines, terrazas, vistas, etc. Lógicamente, igual que pagas impuestos por ellos tendrás que contribuir. Pero repetimos que son los propietarios los que deben llegar a ese acuerdo, en caso contrario, mediará un Juez y tomará la decisión que considere.
      Un saludo.

  229. Hola ,Buenas :
    Queria saber como se calcula y quien calcula las cuotas de participacion ( las que reflejan las escrituras) de dos locales de diferentes medidas ,resultado de segregar un local de un propietario particular , y vender la parte segregada a un tercero tambien particular .
    Un saludo y gracias por su respuesta

    • Hola Pedro,
      En la División Horizontal debe venir reflejada esa posibilidad. Lógicamente es bastante sencillo calcular las cuotas resultantes de una división, son simples matemáticas de colegio. Lo que sí que tenéis que hacer es notificarlo en Junta de Propietarios para que se tenga en cuenta el nuevo reparto de gastos (que únicamente afectará a los locales).
      Un saludo.

  230. Hola , buenas, les comento mi duda , pero antes les pongo en antecedentes :
    Mi padre (x) hace ya mas de cuarenta años le compro a un vecino(y) una lonja que este ultimo segrego de una que tenia mas grande , hasta aqui todo normal .
    El problema es que ahora al fijarnos los herederos en las escrituras ( mi padre ha fallecido hace un par de años ) dice en ellas que la finca matriz de la cual se segrego la de mi padre tiene un numero de metros cuadrados inferior al que le corresponderian segun los linderos de dicha finca matriz . (tres de los linderos son inamovibles puesto que son norte fachada , sur fachada , este portal de la casa y el oeste es una lonja anteriormente segregada de la lonja matriz del vecino (y) que esta bien , el problema viene con el lindero este .

    Mi pregunta es la siguiente:
    En estos casos que es lo que prevalece los linderos o los metros cuadrados , si son los linderos faltan metros cuadrados y si son los metros cuadrados esta claro que a la lonja matriz le faltaria el lindero este porque el portal no podria ser porque entonces serian mas metros cuadrados de finca matriz.

    El hecho es que hasta ahora y durante mas de treinta años mi padre y algunos vecinos han estado pagando una cuota de partcipacion diferente a la que pone en las escrituras ;( unos mas cuota ,otros menos ) sin ninguna queja pero ahora al estar la comunidad abordando dos obras muy importantes un propietario de una lonja que paga mas cuota quiere ceñirse a lo que pone en escrituras y que todos hagamos lo mismo , siendo nuestra lonja una de las mas perjudicadas puesto que en escrituras el porcentaje de participacion es de casi dos enteros mas , debido a la primera parte de mi consulta .

    ¿Que pasos tiene que dar la comunidad para que el criterio de el vecino ahora disconforme salga o no adelante ?
    ¿Q podemos hacer los herederos para subsanar el error de nuestras escrituras y asi la cuota de participacion sea la que nos corresponde ?
    Un saludo y gracias de antemano por sus respuestas .

    • Hola Pedro,
      Es un problema que debéis resolver en el Registro de la Propiedad. Posiblemente necesitéis incluso un abogado para solventar todo el asunto si se complica. Desde aquí, poco más podemos ofreceros.
      Un saludo,

  231. En el recibo del IBI del un local comercial constan
    267 metros de los cuales nos dice que
    67 metros son de zonas comunes.
    ¿en el IBI Pagar metros zonas comunes en un local es normal?

    • Hola Jose,
      En principio es normal, pero cualquier duda deberías consultarla en el Catastro, que es el organismo que se encarga de esas gestiones.
      Un saludo.

  232. Buenos días,
    Quería preguntar si el coste de un portero para una comunidad se reparte según cuota de participación de cada propietario.
    En mi comunidad, todos los propietarios pagan exactamente el mismo importe anual en concepto de portero de la finca, ya sea un propietario con un piso de 200m2 que uno que tenga un piso de 30m2, con sus correspondientes cuotas de participación tan distintas..

    Muchas gracias.

    • Hola Ander,
      Los gastos de portería tienen la misma consideración que cualquier otro gasto, con lo cual, hay que seguir el mismo criterio que tengáis establecido para el reparto de gastos.
      Un saludo.

  233. Si en una propiedad horizontal de 120 apartamento 100 pagan cumplidamente sus cuotas de administración y 20 nunca pagan tienen los propietarios que cumplen que pagar los de los que nunca pagan? Que se debe hacer para sacarse ese piano de encima?

    • Hola Carlos David,
      Lo que hay que hacer es muy sencillo, reclamar a los que no pagan. Si no lo hacen por las buenas habrá que hacerlo por la vía jurídica.
      Un saludo.

  234. Hola
    Tengo un problema con los coeficientes que nos dado la administradora no coincide con los de la escritura. Que pasa que lo que pone el notario no es correcto o la administradora se equivocó.
    Un saludo

  235. Buenos días,

    En mi comunidad tenemos trasteros anejos al piso, por lo tanto no tienen cuota de participación, se aplica la de los pisos. Todos los trasteros tienen unas medidad de entre 5 y 7 metros, sin embargo el trastero de un vecino es de casi 70 metros.¿Es justo que pague igual que el resto de propietarios?

    Muchas gracias

    • Hola Nere,
      Si los trasteros son anejos a la vivienda deben contemplarse en las cuotas de participación de cada vivienda. Si tenéis el criterio de pagos equitativos con indiferencia de las cuotas de participación, pues bien acordado está. Si queréis modificar el reparto de los gastos porque no consideráis que sea justo, podéis proponerlo para que se lleve a votación en junta de propietarios.
      Un saludo.

  236. Hola buenas tardes tengo un bajo en un edificio de tres plantas, seis viviendas y dos bajos que tiene mas de 30 años y desde hace 2 años reibo cartas de un administrador diciendome que tengo que pagar las cuotas de comunidad , mi bajo no tiene acceso ala escalera sin embargo en la factura incluyen la luz de la comunidada ascensor y limpieza de la escalera esto es asi, ¿tengo que pagar y si fuese asi puedo exigir una llave de la puerta de entrada y de la terraza pues yo nunca e entrado al edificio para nada. dandoles las gracias por adelantado espero su alaracion …

    • Hola Joaquín,
      Lógicamente los locales sin acceso a las zonas comunes deben estar exentos del pago del mantenimiento de las mismas, tales como luz de escaleras o limpieza. Esta circunstancia suele venir reflejada en el Título Constitutivo, por lo que te recomendamos que pidas una copia en el Registro de la Propiedad. Con eso, podrás defender tu derecho a estar exento del pago.
      Un saludo.

  237. Buenas tardes, quería preguntarles que medida de presión o que infracción se le puede poner aun vecino que no cumple las normas de convivencia, Por ejemplo cuando juegan en el patio comunitario al balón estando prohibido. Gracias.

    • Hola Santiago,
      En primer lugar notificarle la infracción de las normas comunitarias mediante Burofax. Si persiste, la junta de propietarios puede acordar tomar medidas legales y autorizar para ello al Presidente o Administrados. Después se procede a poner denuncia en el Juzgado para que sea el Juez quién ordene el cese de la actividad indebida bajo pena de desobediencia, lo cual ya no es para tomárselo a la ligera.
      Un saludo.

  238. Un propietario ha dividido un piso en 2, para alquilarlo, y sigue pagando la Cuota de Comunidad por uno. Hay muchos gastos que pagamos a partes iguales por pisos. ¿Se le puede obligar a pagar por los 2?
    Gracias

    • Hola Mercedes,
      Tenéis que ver lo que pone en las escrituras de constitución al respecto. No obstante, ahora son dos propiedades segregadas e independientes con lo cual deben ser tratadas como tal, de manera independientes.
      Un saludo.

  239. Buenos días. Soy la propietaria de un trastero que tiene un coeficiente de participación erróneo desde que se fabricó (el constructor metió lo que le quedaba de obra hasta llegar al 100%). Este dato lo desconocía cuando lo compré. Pero resulta que tengo que participar en todos los gastos extras de gasoil o agua caliente cuando que mi propiedad no tiene una ni otra. Los vecinos al principio se mostraban compasivos, acudí a abogados, mucho dinero gastado y todo sigue igual. ¿Qué puedo hacer? Muchas gracias.

    • Hola Esteban,
      Si no aprobáis el cambio del criterio del gasto en una junta de propietarios, la única vía que te queda es la reclamación por la vía judicial.
      Un saludo.

  240. Vivo en una comunidad de casas adosadas y dúplex. Siempre desde que se formó la comunidad hemos pagado a partes iguales hasta que un vecino dijo que por coeficiente y se sumaron mas vecinos de los dúplex que son más pequeñas sus viviendas. Se pueden cambiar así como así cuando al principio se dijo a partes iguales???la administradora reciente momento dice que se tendría que haber inscrito para no se pudiera cambiar

  241. Como se calcula el importe que corresponde por coeficiente??y donde se pueden comprobar estos coeficientes puesto que antes pagamos por igual y se cambió por la queja de un propietario

    • Hola Mónica,
      En el Registro de la Propiedad podéis pedir la División Horizontal, que es donde vendrán reflejadas las cuotas asignadas para el pago de los gastos comunitarios.
      Un saludo.

  242. Buenas tardes, queremos renovar y actualizar los Estatutos de la Comunidad y para ello tengo dos preguntas: ¿Seria legal calcular los gastos de la comunidad por los metros cuadrados de cada propietario, y dejar de lado el sistema de porcentajes?; Y la segunda, si se aprobara lo anteriormente deberia pasarse por el Registro de la Propiedad los Estatutos nuevos aprobados en Junta extraordinaria?. Todo ello viene porque hay muchas irregularidades en el tema de porcentajes y en los mismos Estatutos que se han quedado desfasados y son muy superficiales. Muchas gracias.

    • Hola Juan Luis,
      El sistema de cálculo de cuotas se hace por porcentajes. Son matemáticas y no hay otra forma de hacerlo. Si están mal calculadas tendréis que proponer la revisión de las mismas. Podéis modificar lo que queráis en el Registro de la Propiedad, pero para ello se requiere el acuerdo por unanimidad de los propietarios.
      Un saludo.

  243. Hola, ¿Podía decirme si un edificio de cuatro propietarios pueden obligar por mayoría a constituir una comunidad cuan no hay obligación?. También me gustaría saber en el caso e constituirla, ya con el calculo de cuotas de participación, ¿a que gastos se aplican?, ya que considero que hay gastos comunes que no afectan a dichas cuotas, así como también a otros gastos extraordinarios, como por ejemplo: . Imaginemos que se hacen las obras para la instalación de un ascensor, ¿el uso y el beneficio no seria el mismo para el que tiene un piso de 60m2 como para el que tiene 70m2?.. Esto mismo seria aplicable para otros muchos mas casos similares. Ademas ¿que pasaría si se realizan obras de restauración del edificio y se pidieran subvenciones y estas fuesen a titulo individual? ¿Serian con arreglo a la cuota de participación, o no?.

    • Hola Vicente,
      Nos pides que te demos un curso de gestión de comunidades. Como comprenderás, una cosa es tener una duda de un caso concreto y otra muy diferente es que te expliquemos cómo funciona una comunidad de vecinos y cómo se gestiona. Puedes leerte la Ley de Propiedad Horizontal para ir empezando. Es corta y de fácil lectura.
      Un saludo.

  244. Ustedes disculpen, no pretendo que me den un curso, tan solo que me contestasen a TRES preguntas que formulo. Deberían dejarlo explicado en bloc como norma, el de no formular mas que una pregunta para que no se colapsen.
    De todas formas muy agradecido por su respuesta.

    • Hola Vicente,
      No es una duda lo que nos estás planteando, sino que te enseñemos a gestionar una comunidad. Como comprenderás no es algo que se pueda responder en unas cuantas frases.
      Un saludo.

  245. Hola
    Tengo un local comercial que tiene acceso distinto del de la propiedad (de 5 alturas). Recientemente ha habido que hacer frente a una derrama (la restauración de la cubierta) y cuando se definieron las cuotas a mi se me reclamaba un 30% (tal como viene descrito en la Nota Simple).
    Las cuotas están calculadas en función de los metros cuadrados, lo que ocurre es que mi local tiene una estructura que sobresale de la planta del edificio. La planta del edificio es de unos 108m² (90m² útiles) y el añadido de unos 24m², lo que en total hace 114m², el resto de propiedades verticales tienen 80m², 90m², 90m², 68m² y 30m².
    El mencionado añadido solo afecta a mi local y fue construido hacia los años 50 (el edificio tiene más de 100 años). La cubierta del mismo es una terraza de la que hace uso el propietario del 1º. El añadido no aparece en el registro catastral pero sí viene reconocido en el registro de la propiedad.
    Hasta la fecha el mantenimiento de este espacio extra ha corrido de mi cuenta y la comunidad no ha participado de nada por lo que no me parece justo que se me reclame ahora una participación contabilizando un espacio que no forma parte de la estructura común del inmueble y de cuyo mantenimiento me ocupo yo.
    Quisiera saber si es posible presentar algún tipo de recurso contra ese reparto de cuotas.
    Un saludo

    • Hola Gorka,
      Me temo que no tienes muchas opciones de reclamar. Tu propiedad tiene una cuota asignada y tiene que contribuir con arreglo a ella.
      Un saludo.

  246. Buenas tardes:
    Mi consulta, es la siguiente, vivo,en un edificio de 9,plantas, el ascensor llega solamente hasta el octavo, por peticion de un vecino quiere que el ascensor llegue hasta el noveno. La comunidad acepta las obras para llegar con el ascensor hasta la planta novena.
    Mi pregunta es si los gastos de esa obra son por coeficiente o a partes iguales.

    Muchas gracias

    • Hola Manuel,
      El gasto se repartirá según lo que tengáis acordado. Ninguna de las fórmulas es ilegal, mientras que esté aprobada correctamente.
      Un saludo.

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