Una de las dudas que más quebraderos de cabeza produce en las comunidades de vecinos es el reparto de los gastos cuando se realiza en función de la superficie de cada propiedad. Estas complicaciones surgen cuando no se tienen claros conceptos tales como la superficie privativa, zonas comunitarias o coeficientes escriturados. A continuación vamos a intentar aclarar algunas de estas cuestiones:
Superficie privativa
Es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
Superficie comunitaria
La superficie de los elementos y zonas comunes atribuida a cada bien inmueble se publica en la Sede del Catastro a título informativo y es un reparto de la superficie total de elementos comunes de la propiedad a cada uno de los bienes inmuebles de la misma.
Superficie catastral
La superficie catastral de un inmueble es la suma de la superficie privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes. Con estos datos se obtiene la cuota de participación que servirá para calcular el reparto de los gastos de la comunidad.
Superficie registral
La superficie plasmada en el Título de Propiedad (inscrita en el Registro de la Propiedad) generalmente constituye una mera descripción del otorgante que no está respaldada por medición técnica alguna. Por eso este dato no debe tomarse para el cálculo de las cuotas vecinales.
Así pues, a modo de conclusión, la mejor manera de calcular las cuotas de participación de una comunidad de vecinos es utilizando los datos de superficie que publica la Dirección General del Catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.
Tengo una propiedad que es un bajo con unos 55 metros cuadrados y en las escrituras me corresponde una cuota del 25 % , mientras que los pisos de la comunidad que son tres tienen más metros que yo y según las escrituras les corresponde un porcentaje mucho menor. Ejemplo local mio 55metros cuadrados 25 % primer piso 130metros cuadrados 15% . Que puedo hacer para modificar esto y si tengo las de ganar si voy al jucio?
Hay pendiente una obra de tejado y fachadas y lo que me toca pagar casi duplica al los vecinos de arriba. Estoy desesperado
Hola Arkaitz,
Necesitaríamos ver las escrituras para responder debidamente, pero es posible que se te estén computando los metros cuadrados de algún patio comunitario al que se tenga acceso desde tu propiedad y, por tanto, tengas derecho de uso y disfrute privativo del mismo. Esa sería una razón por la que tengas un coeficiente mayor. Pero, repetimos, necesitaríamos examinar las escrituras para estar seguros.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Hola
Me he comprado una casa de 66 m2 que en el registro figura como 32 m2. La casa no ha sufrido ninguna modificación, es antigua y parece ser que es un error. Quiero regularizarlo en el registro y necesito que me lo apruebe la junta de vecinos. Ellos si hay un cambio de coeficientes, no quieren meterse. Tengo dos preguntas:
1.- Quizás el coeficiente en origen estaba acorde con los metros reales (66) y no tengo que modificar coeficiente. donde puedo comprobar los metros a los que corresponde mi Coeficiente?
2.- Si tenemos que cambiar Coeficientes. ¿Cuál es el proceso y gastos que genera?
Mucha sgracias
Hola Laura,
Puedes acudir al Catastro para comprobar los metros que tiene tu vivienda, planos de construcción, proyecto urbanístico, etc. El coeficiente es «una regla de tres», conociendo los datos de otra vivienda podrás comprobar si la tuya se corresponde o no.
Si se trata de un error hay que identificarlo como tal y subsanarlo sin más. Luego proceder al cambio de las cuotas que corresponda. Para ello debe aprobarse en Junta por unanimidad, pero si no se consiguiera la aprobación, se puede recurrir al Juez, quien resolverá y dictaminará las cuotas.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Hola buenas quería saber si se puede anular una reunión puesto que se aprobó por coeficiente y los parking los pusieron a gastos iguales cuando tienen en la escritura su cuota asignada.gracias un saludo
Hola Jose Manuel,
Se pueden impugnar los acuerdos de las Juntas dentro de las condiciones que marca la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Con respecto a la superficie útil, siempre se habla de «balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos «. ¿Cómo se computan entonces los jardines en una comunidad de viviendas unifamiliares de cara al cálculo del porcentaje de participación en los gastoa de comunidad? Un jardín no es un elemento cubierto, pero está dentro de cada una de las viviendas unifamiliares, y con distintas dimensiones… ¡Muchas gracias!
Hola Eduardo,
En las escrituras de constitución debe venir ese reparto de zonas comunes ya hecho. En cualquier caso, no podemos resolver esta cuestión sin conocer las características de la finca in situ.
Un saludo.
Hola. Quisiera que me ayudaran con una duda que surge en mi comunidad. El edificio tiene 30 años. En un principio es un inmueble con dos escaleras (A y B) con acceso independiente y sin partes comunes. Ya desde el principio dividieron ambas escaleras en dos comunidades mediante libro de actas. Pero no hicieron la división horizontal del.edificio por lo que una escalera tiene el 40% de cuota y la otra escalera tiene el 60%. En esta última hay agregado un local que ocupa el 29% de cuota participativa. La escalera con menos cuota participativa quiere rehabilitar la fachada. En el catastro consta la referencia catastral de este local a la escalera con el 60% de cuota. Se puede negar este local a contribuir con los gastos de fachada, aunque la mayor parte del local este ubicado bajo la escalera que quiere rehabilitar la fachada? Y siendo un inmueble conjunto con dos escaleras y dos comunidades pero coeficientes distintos del 40% y 60% debería hacerse la rehabilitación conjunta? Se pueden negar a hacerla? Gracias por su respuesta
Hola Carmen,
Dadas las «aparentes» complicaciones, lo ideal es que la fachada se rehabilite en su totalidad. Si no, lo más probable es que tengáis que tirar de escrituras y acabar con reclamaciones judiciales.
Un saludo.
Buenos dias! Tengo un piso en el que la cuota de la comunidad se está llevando a cabo por el coeficiente de propiedad. Los datos de registro no coinciden con los de catastro exactamente, y por lo que os he leído debo de fiarme de catastro, verdad?Creo que esos coeficientes, que ademas aparecen en catastro no están bien calculados porque creo que no se han tenido en cuenta las terrazas..Que formula tengo que aplicar para confirmar estos coeficientes?el gestor de la comunidad no me sabe decir y tampoco tiene intención de ayudarme en este tema. Lo estoy mirando porque estaría perjudicada
Hola Virginia,
Si vuestro administrador no sabe contestar a estas dudas… mal váis. Ambas entidades, Catastro y Registro, lo forman personas normales y corrientes que pueden cometer errores (y de hecho los cometen). Con esto, lo que queremos decir es que es habitual encontrar errores y discordancia en las cuotas. Hay una corriente actual que está intentando que los datos de Registro y Catastro se vinculen y unifiquen para evitar estas discordias. Hasta el momento son bases de datos totalmente diferentes. Nuestra apuesta por el Catastro viene porque es el dato que se toma para calcular el valor de la vivienda y el Impuesto de Bienes Inmuebles. Desechamos el Registro porque es una entidad que no comprueba lo que se registra sino que registra lo que le indican, sin más.
Un saludo.
Pues si.., mal vamos..:(..Ok. Y si cojo los datos de registro, como podría calcular el coeficiente de participación. Que fórmula puedo aplicar? los bajos tienen terrazas de uso privado, pero que son de la comunidad?, como las contaría?
Hola Virginia,
Lee esta otra entrada: http://comunadis.com/blog/coeficiente-de-propiedad-o-cuota-de-participacion/
Un saludo.
Puede un solo propietario obligar a que los gastos de la comunidad se paguen con arreglo a la cuota de participación de cada vivienda,, aunque los de más vecinos estén en contra.
Hola Antonio,
El Artículo 9.1.e) de la LPH dice que es obligatorio contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Si se quieren modificar las cuotas de participación y registrarlas debidamente se requiere el acuerdo unánime. Por tanto, si un vecino se agarra a la Ley y quiere que se abonen según cuotas de participación, así ha de hacerse.
Un saludo.
:¿Que pasos hay que seguir para exigir que los gastos de comunidad se paguen por cuota de participación?
¿Tiene que aparecer la petición como un punto del orden del día de la citación de asamblea? O basta con pedirlo en la propia reunión de la asamblea?
Hola Antonio,
Debes solicitar que aparezca en el Orden del día para que se lleve a votación.
Un saludo.
A votación por qué?, Si lo que quiero exigir es que se cumpla la ley.
Si se vota sale que no se haga por cuota de participación porque ellos pagarían mucho más que yo
Hola Antonio,
Preguntas y respondemos Que te quieres saltar la Ley, pues tú mismo. Pero las cosas deben seguir los cauces legales. Lo primero es llevarlo a Junta y dependiendo del resultado de la votación deberás impugnarlo ante el juzgado o no, pero eso es lo que hay que hacer para CUMPLIR LA LEY.
Un saludo.
Ok. Gracias
En edificio industrial tengo un pabellón de 1.100 mts. por 4 mts. de altura y pago un 14,55% de participación los vecinos que tienen 500 Mts. por 10 Mts. de altura pagan la mitad, ¿Es esto correcto?
Hola Karmelo,
Eso es una cuestión matemática y no estamos para resolver problemas de cálculo. Nuestra función es resolver dudas que, además, puedan ser útiles para la gente. Lo sentimos.
Un saludo.
En un edificio de 12 viviendas somos vecinos 5 personas individuales propietarios de un vivienda cada uno y una entidad que posee el resto de viviendas.
El edificio dispone de una planta de trateros de 117,78 metros cuadrados con una cuota de participación del 4,24%
Cada uno de los vecinos individuales tiene establecido en su escritura de propiedad el derecho al uso y disfrute de un trastero, señalándose cuál es el mismo.
La entidad bancaria tiene inscrito en el 64,285714857% de la finca equivalente a las 9/14 partes indivisas.
Esta entidad ha solicitado de los vecinos individuales (nos ha indicado que se precisa unanimidad) realizar la división formal de las 14 fincas registrales independientes mediante escritura de división material. Señalando «de esta manera se procederá a adjudicarse las fincas resultantes de al división de la misma forma en que ya lo eran los trasteros con anterioridad. Se reparte el porcentaje de participación en relación al valor total del inmueble proporcionalmente entre cada trastero, no variando así el global del conjunto». El banco argumenta que si no se hace dicha división no puede vender los trasteros de forma individual y que si no aceptamos no llevarán a juicio.
Hemos consultado la petición en notaría y nos señalan que el argumento de la entidad bancaria carece de fundamento y que podría escriturar los trasteros de la misma forma en que los vecinos individuales lo tenemos.
¿Podría, por favor, aportarnos un poco de luz en el tema?
¿Tendríamos los vecinos individuales algún tipo de beneficio o perjuicio si aceptamos?
¿A efectos de pagos de cuota de participación en gastos comunitarios nos afectaría?
¿Y a efectos impositivos (IBI)?
Muchas gracias de antemano.
Un cordial saludo.
Hola Amparo,
Más que resolver una duda lo que necesitáis es una asesoramiento legal que, obviamente, no podemos daros por internet. Lo sentimos.
Un saludo.
Hola. Mi consulta es un tanto compleja pero querria saber si me podian resolver una duda. Resulta en la escritura de mi vivienda, asi como en la de otros vecinos como he podido comprobar, indica que existe una zona comun en la planta baja equiparable a patios, rellanos y azotea, pues asi lo indica. Se trata de un pequeño local de acceso directo desde la calle con una puertecita, el cual nos vendria bien para guardar algun trasto, bicis, etc.. La cuestion es que en otra pagina de la escritura nombra que el uso y disfrute de dicho local se cede a una de las viviendas de la planta baja, pero sin derecho a efectuar instalaciones. La cuestion es que dicha planta baja, en los 7 años de construccion de la finca, no ha hecho uso de dicho local; ademas, a pesar que entiendo eso fue un reclamo del constructor para facilitar la venta de esta vivienda en planta baja, pienso que el propietario lo desconoce. Mi duda es si habria forma de recuperar el uso de ese local para la comunidad (sin pasar por sede judicial, lo cual seria largo y costoso y tampoco pretendemos enemistarnos), ya que supongo que tanto en el seguro como en el catastro, ese local consta como espacio comunitario, por lo que esos gastos son asumidos por la comunidad o de forma proporcional por los vecinos a la hora de pagar nuestro impuesto. Nota: se acordo desde el comienzo que todos los vecinos pagan lo mismo incluidos los bajos, ya que tienen derecho de acceso y uso, ademas los contadores de gas estan en la azotea, asi como tenderetes; ademas todas las instalaciones como contadores de agua y luz, telecomunicaciones, buzon..se encuentran dentro del portal. Indicar también que SEUO no existen estatutos, todo se rige por las escrituras de propiedad y por la LPH. Muchas gracias de antemano.
Hola Ro,
Es tan sencillo como modificar las Escrituras. Lo complicado es que para ello se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, incluido el del piso al que está vinculado esa zona. Incluir ese aspecto en el orden del día de una Junta y que se vote. Recordad que posiblemente las cuotas de participación se vean afectadas, por lo que también tendríais que modificarlas en las Escrituras.
Un saludo.
Hola.
Mi caso es que nuestra cuota de participacion en escritura difiere de la que consta en el catastro. EN la finca hay cinco viviendas, 4 al 15% y una al 40% y cuyo total suma el 100%, datos estos extraidos de nuestras respectivas escrituras. En el catastro, en cambio, las cuotas difieren, siendo en este caso 2 del 16.93, 2 del 16.17 y una del 32.64. Cual de estos porcentajes se deben tener en cuenta para calcular lo que cada uno de los vecinos debemos pagar ante una reparación común. No tenemos constituida comunidad
Hola Bartolomé,
Es un conflicto interesante puesto que las bases de datos que utilizan Catastro y Registro son diferentes. Si existen discrepancias lo mejor es que se reflejen y se lleven a junta para su evaluación a fin de llegar a un acuerdo, dejando constancia, por ejemplo, en los Estatutos de la comunidad. Si no se llega a ningún consenso lo suyo es acudir al juzgado para que proceda con la mediación correspondiente.
Un saludo.
Hola. Tenemos una comunidad dentro de otra, la primera paga las cuotas por su coeficiente de participación, la segunda pagamos a partes iguales aunque nuestras cuotas de participación es diferente, les he dicho que quiero hacerlo por la cuota de participación y me dicen que se venía haciendo así y que si no hay unanimidad no se puede hacer.
?esto es así?. Muchas gracias.
Hola Pedro,
No es ilegal hacerlo de ese modo. Tendrás que llevarlo a una junta para que se trate el tema o solicitar la mediación de un juez.
Un saludo.
Hola!
Mi duda es la siguiente:
Compre un piso con división horizontal, antiguamente todo era una vivienda, ahora somos 4 vecinos.
En el catastro figura 111 metros, de los cuales 102 construidos, cada vivienda tiene 92 metros construidos, y 60m útiles, no figura zonas comunes.
Soy un 1, con un balcón que no se si es privado o común, y el terrado que tampoco sé si una parte es privada mía o todo común, todos tenemos el 25% d propiedad.
Es un tema que me interesaría saber pues, no hay comunidad constituida y no nos ponemos de acuerdo en el uso del terrado.
Hola María,
Tendrá que ir al Registro de la Propiedad para consulta las escrituras.
Un saludo.
Hola, tengo un vecino que se ha apropiado de unos 12 metros cuadrados de una zona comunitaria, en este caso es el tejado de los baños, duchas y cuarto de enseres de la piscina comunitaria, en el plano catastral aparece el retranqueo, donde se demuestra que no son de su propiedad, con lo cual este individuo no ha informado al resto de propietarios cual iba a ser su intención, demolio la anterior casa y se hizo otra que sin esos metros que se apropió, posiblemente no le hubiesen aprobado su proyecto de obras, como podemos actuar para que bien pague esos metros que no son suyos o que devuelva dichos metros y me gustaria saber que tipo de infracción está cometiendo ya que lo que ha hecho ha sido cuando se puso de acuerdo con el presidente que estaba en ese momento, sin haber sometido a votación por el resto de vecinos, tengo que señalar que en ese momento era vicepresidente de la comunidad
Hola Francisco Javier,
Lo que tenéis que hacer es denunciarlo por la vía ordinaria. Sin más.
Un saludo.
Buenas tardes. Tengo un parking en la comunidad que linda con mi trastero. El parking mide 16m2. La cosa es que tengo un hueco que está debajo de las escaleras de unos 16m2. Para acceder a este hueco, solo es posible hacerlo a través de mi parking, al fondo, en la esquina.. La cosa es que en mis datos registrales consta el parking de 16 m2 y debajo pone.. Elementos comunes 16m2. Total: 32m2… La pregunta es: Es mío ese hueco de 150 -160 de alto y 16m2 al estar en mis datos registrales? Gracias
Hola Jose,
No podemos saberlo a distancia y sin ver toda la documentación necesaria para ello.
Un saludo.
Buenas noches: tengo una vivienda en comunidad, somos 23 vecinos y sótano con 20 cocheras, en el entresuelo hay 3 viviendas y en la 1ª,2ª,2ª,4ª y 5ª hay 4 viviendas x planta, los coeficiente de participación, son correctos, pero el reparto realizado por el catastro, creo que es incorrecto pues el reparto de las zonas comunes 779m2, están repartidos x planta,
o sea el entresuelo tiene construido 460 m2 las 3 viviendas son 280 m2 y nos aplican 180m2 en zonas comunes, el resto de plantas son iguales y le aplican 460m2 construidos y 360m2 de vivienda siendo 100m2 de zonas comunes, el reparto del catastro, se realizo x plantas, no sobre el computo total de los bienes comunes del edificio, por lo que una vivienda del entresuelo de 70m2 con un coeficiente de 2.82% se le aplican en IBI 115m2 y una planta del 1º de 90m2 con coeficiente de 3.6% se le aplica en IBI 115m2,
MI PREGUNTA ES: los 779m2 de zonas comunes se le debe aplicar el coeficiente desde las cocheras hasta 5ª planta, ya que los pagos y los gastos de comunidad van por el coeficiente, pues con la aplicación actual y soy propietario de una vivienda del entresuelo, estoy perjudicado en cuanto al pago del IBI x aplicación de + m2, y en renta. mi vivienda tiene 100m2 y efectos de IBI 164m2, si aplico el coeficiente sobre el total 31m2 de zonas comunes, lo que me equivaldría a 131m2 de pago IBI, OJITO – QUE DEBO HACER, Gracias anticipadas
Hola Antonio Jesús,
Este blog es para resolver dudas, no problemas matemáticos. Lo sentimos.
Un saludo.
Buenas tardes,
Vivo en un edifico del año 62 y según el catastro, la superficie construida es de 68m2, desglosados: vivienda 28m2 y elementos comunes 40m2.
En escritura y registro indican 50m2 útiles.
Con la nueva Ley hipotecaria, puede haber algún problema a la hora de la venta por esta discrepancia y cómo se debería proceder para subsanar la discrepancia?
Como dato adicional, cuando me tasaron el piso antes de la reforma de la Ley Hipotecaria, en el informe de la tasación ponía una advertencia: la superficie registral discrepa de la aparente de la finca registrada.
Gracias y saludos.
Hola David,
Somos administradores de comunidades de vecinos, lo que nos expones no es un tema sobre el que podamos opinar. Consulta con una inmobiliaria o con algún abogado especialista en compra-ventas.
Un saludo.
Buenos días,
Acabo de comprar una propiedad que anteriormente eran dos parcelas pero que actualmente en el catastro y nota simple aparece como una única parcela sin division horizontal. La vivienda sólo paga un ibi, pero en la comunidad me están cobrando 2 recibos uno por cada parcela cuando actualmente ya no existe dicha división.
¿Es esto correcto?
Gracias
Hola Ssra,
Lo lógico es que la comunidad actualice los datos y los coeficientes. Es probable que luego pagues los mismo pero en un solo recibo en vez de en dos.
Un saludo.
Hola , buenas noches .
compre un local y en las escrituras aparecía una terraza que era del loca pero que había sido dada al local de al lado y no segregada de mi local , se subsano , quitándome a mi los 50 mts de terraza , lo lleve al registro y al catastro para rectificar el error . ahora debería la comunidad actualizar mi coeficiente en función a la nueva medición catastral y de registro ?? tengo un plazo para solicitarlo que se me actualice mi cuota de la comunidad ? se pueden negar o la ley me ampara para que se me quiten los metros de la terraza y se los imputen al que realmente tiene la terraza ahora en escrituras!!!
como debo proceder ?
un saludo y muchas gracias de antemano
Hola Luis,
Claro que tendréis que modificar las cuotas de participación. Tienes que solicitar que se incluya en el orden del día de la próxima junta de propietarios.
Un saludo.